Всем привет, землевладельцы и будущие жертвы межевания! 👋 Сегодня поговорим о человеке, которого вы либо боготворите, либо проклинаете сквозь зубы, оформляя участок. Знакомьтесь: Кадастровый инженер (КИ). Не риелтор, не юрист, а тот самый спец, от которого зависит, останется ли ваша "фазенда" в законных границах или внезапно окажется... ну, например, на дне только что выкопанного соседом пруда. 🐟

Коротко: Кто этот ваш КИ?

Представьте себе гибрид Шерлока Холмса, педантичного бухгалтера и немного мага-некроманта:

Шерлок: Он выезжает на участок с тахеометром/GPS-аппаратом круче вашего смартфона и ищет фактические границы. Старые колышки? Пни? Канавы? Забор, который стоял еще при царе Горохе? Все это улики!

Бухгалтер: Он знает Земельный кодекс, ФЗ-218 " О государственной регистрации недвижимости" и кучу СНИПов так, как вы знаете клавиатурные сокращения. Одна ошибка в координате – и ваш участок может "поехать" как рынок крипты в 2022.

Маг-Некромант: Он воскрешает историю вашей земли по пожелтевшим свидетельствам, похозяйственным книгам и архивным картам, которые последний раз видели при Брежневе. Без этого – считайте, ваш участок юридически "безродный".

Чем oн конкретно занимается:

Межевание: Это его хлеб. Определяет точные границы вашего участка, помогает согласовать их с соседями (иногда это похоже на переговоры в зоне боевых действий), готовит Межевой план – главный документ для Росреестра. От этого плана зависит, 25 соток у вас или 15 после "кадастровой оптимизации".

Уточнение Границ: Если участок есть, но границы "примерные" (дедушка когда-то колышков натыкал). Без этого – ни продать нормально, ни построиться, ни с соседом поспорить. Риск: Участок могут "аннулировать" в кадастре (да, бывает!)

Исправление кадастровых ошибок: Предыдущий "спец" накосячил? Границы наложились на соседа? Участок исчез из ЕГРН? КИ – ваш "доктор Хаус" от кадастра. Стоимость ошибки: Тысячи, а то и миллионы рублей + годы нервотрепки.

Объединение/Раздел участков: Хотите оттяпать кусок детям или собрать два в один? Без КИ – никак. Он рассчитает, можно ли это сделать по закону (минимальные размеры, виды разрешенного использования – это его тема).

Вынос границ в натуру: Воткнул колышки там, где по документам должны быть углы ваших владений. Критически важно ПЕРЕД стройкой! Иначе рискуете, как один наш клиент, залить фундамент... на соседской земле. 💸

Технические Планы: На дом, гараж, баню. Без этого – объект "самострой", и никакой регистрации права.

Почему он НЕ просто "Человек с аппаратом"? (И почему это важно ДЛЯ ВАС)

Лицензия и ответственность: КИ – единственный, кто имеет право готовить межевые и технические планы для Росреестра. Он несет личную имущественную ответственность за свои косяки (да, может платить из своего кармана!). Его деятельность контролирует саморегулируемая организация (СРО). Это не риелтор, который исчезнет после сделки.

Ваш щит от бюрократии и соседского Произвола: он говорит с Росреестром на их языке. Он знает, какие документы реально нужны, а какие – отписка. Он докажет, что сосед самовольно передвинул забор, используя не только приборы, но и архивы.

Спаситель Ваших денег и нервов: Правильно сделанные документы КИ – страховка от:

Судебных исков соседей ("Это моя земля!").

Отказа Росреестра в регистрации (и беготни за справками).

Признания дома самостроем.

Потери соток (и сотен тысяч/миллионов рублей) из-за кадастровой ошибки.

Невозможности продать/заложить/подарить участок или дом.

Итак, кадастровый инженер – это не роскошь, а необходимость в мире, где квадратный метр земли стоит как слиток золота, а сосед может оказаться любителем "прихватизации". Это ваш персональный геодезист-юрист-архивариус, который стоит между вашим участком и хаосом бюрократии и человеческой жадности.

Запомните:

"Хороший кадастровый инженер сэкономит вам кучу денег. Плохой – подарит кучу проблем. А отсутствие кадастрового инженера – это лотерея, где главный приз – встреча с судебным приставом." 😉

Тут чуть больше и чуть чаще:

https://t.me/CadDoctor

Сегодня расскажу вам очень странную историю о том, как ваш земельный участок может перестать быть вашим — без продажи, изъятия или даже какого-либо участия мошенников. История эта покажется вам в чем-то фантастической и даже вымышленной, но все произошедшее, увы, реально.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Что случилось?

Много лет назад гражданин Б. купил два смежных земельных участка по 12 соток в границах Москвы. Участки он планировал использовать под строительство частного дома, но финансы не позволили начать стройку сразу.

Спустя несколько лет Б. решил приступить к строительству, уже собирался завозить на участок материалы — но не тут-то было. При очередном посещении он обнаружил, что один из его участков занят застройщиком — на нем и на земле по соседству началось строительство многоквартирного дома.

Связавшись с застройщиком, Б. выяснил: в 2020 году Департамент городского имущества (ДГИ) Москвы выделил застройщику земельный участок под застройку — и в состав этого участка почему-то вошел и его участок.

Б. обратился в Росреестр — и тут начались еще более странные вещи. Оказалось, что его земельного участка больше нет: ни в кадастровом учете, ни на публичной кадастровой карте участок с таким номером не значится. Хотя на руках у Б. были все документы, в том числе выписка из ЕГРН, полученная при покупке.

Как так вышло — в Росреестре пояснить не смогли. Выяснилось только, что в какой-то момент один из участков по неизвестной причине «открепился» от границ второго — и потом просто исчез. ДГИ, увидев на карте пустое место, сформировал там новый участок, зарегистрировал его в Росреестре и передал застройщику в аренду.

Тогда Б. подал иск к Росреестру с требованием восстановить в ЕГРН описание границ его участка.

Что решили суды?

Суд первой инстанции и апелляция ему отказали. Суд указал, что невозможно восстановить границы участка на том месте, где уже существует новый участок. Сначала нужно добиться исключения из ЕГРН нового участка, который наложился на старый.

Тогда Б. снова пошел в суд — теперь с требованием исправить реестровую ошибку. Но и тут две инстанции отказали. Суд решил, что никакой ошибки нет. Почему? Потому что границы участка Б. якобы не определены — а значит, невозможно установить, в чем именно реестровая ошибка. Истцу, по мнению суда, нужно сначала определить границы, а уже потом обращаться в суд.

Помогла кассационная жалоба — кассация отправила дело на пересмотр. В ходе пересмотра Б. уточнил исковые требования: теперь он требовал определить границы его участка, исключить из ЕГРН координаты участка застройщика, признать многоквартирный дом самовольной постройкой и снести его.

Можно догадаться, что было дальше: суд все равно отказал. На этот раз суд первой инстанции указал, что — внимание — был пропущен срок исковой давности.

По мнению суда, истцу следовало сразу подавать иск об исключении участка застройщика из ЕГРН и восстановлении сведений о своем участке. Но пока он много лет подавал другие иски и обжаловал предыдущие решения, срок давности истек.

Суд не счел уважительной причиной тот факт, что истец не смог сразу определить верный способ защиты своих прав. В иске отказали, не помогла и апелляционная жалоба (Определения Московского городского суда по делам N 33-47713/2024, N 33-32969/2024).

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********

Сентябрь 2025 года станет переломным моментом для рынка недвижимости. ЕГРН начнет фиксировать информацию о тех, кто мог сохранить право пользования жильем после продажи. Александр Аксененко, заместитель председателя комитета Госдумы, подтвердил: времена, когда покупатели вели переговоры вслепую, полагаясь только на честное слово продавца, уходят в прошлое.

Теперь данные о «призраках прошлого» — бывших владельцах или их родственниках, имеющих законные права на жильё, — будут открыты. Это не просто шаг к прозрачности, это удар по мошенникам и безответственным собственникам, продающим квартиры с «довесками».

Если государство наконец решило защитить покупателей, почему оно так долго игнорировало эту проблему?

(с)ТГК "Гражданский Радар"