Реестр

Привет, коллеги и собственники загородной недвижимости! Совсем недавно Госдума окончательно приняла закон о легализации гостевых домов. Как риелтор, работающий с загородной недвижимостью в Ленинградской области, объясню простыми словами: что это, кому выгодно и какие подводные камни ждут собственников.

Суть закона: выход из тени

Раньше гостевые дома работали в «серой зоне»: собственники не платили налоги, и туристические сборы. Для потребителей таких услуг - туристы/ гости/арендаторы (читайте кому как нравится) - рисковали нарваться на недостоверное объявление, сняв или получив в аренду дом, который не соответствует, тому что он видел в объявлении.

С 1 сентября 2025 года стартует эксперимент до 31 декабря 2027 года в 18 регионах от Краснодарского края и Крыма до Алтая, Сириуса и даже Ростовской области, в том числе и в Ленинградской области!

Главное:

• Легализация — гостевые дома включат в единый реестр средств размещения. Без номера из этого реестра рекламировать жилье будет запрещено (штрафы обеспечены!).

• Защита туристов — если дом не внесен в реестр, услуги оказывать нельзя. Проверить легальность можно за 2 минуты через госсистему.

• Налоги — собственников обяжут платить налог на имущество, налог на доходы физлиц (кто умнее - оформят самозанятось) и туристический сбор. А еще очень ВАЖНО, что теперь налоговая видит, что такое имущество использовалось в предпринимательских целях и следовательно при продаже такого дома - собственник будет вынужден платить налог от полной стоимости указанной в договоре купли-продажи. У него не будет права уменьшить налоговую базу ни на 1 млн, не применить вычет 2 млн и не воспользоваться правом на минимальный срок владения 3-5 лет в зависимости от способа приобретения такого объекта!!!

Введение нового понятия на законодательном уровне с описанием понятия гостевой дом - "это тип средства размещения, представляющий собой индивидуальный жилой дом или часть индивидуального жилого дома, комнаты в котором используются для предоставления услуг гостевого дома."

Требования к дому

Советую проверить 4 критерия:

1. Статус объекта:

• Только индивидуальный жилой дом (или его часть) площадью до 1000 м.кв. с максимум 15 номерами.

• Важно! Земля должна быть в категории «населенных пунктов» с разрешенным использованием: ИЖС, ЛПХ или садоводство. Если участок сельхозназначения — легализация пока невозможна, но это не значит, что сдавать нельзя!

2. Документы:

• Обязателен кадастровый учет и отсутствие статуса «самострой». Если дом в долевой собственности - нужно согласие всех владельцев.

3. Регистрация в реестре:

• С 1 сентября 2025 года подаете заявку через электронную систему Росаккредитации. Прикладываете фото дома, документы на собственность, схему комнат.

• С 1 января 2026 года в любой рекламе (на агрегаторе в том числе) обязан быть ID-номер из реестра и ссылка на запись.

4. Ограничения:

• Один владелец - один гостевой домой.

• Максимум 30 гостей единовременно.

Обязательная регистрация

Ч.2 п.1 ст.2 услуги гостевого дома:

Услуги по предоставлению мест для временного проживания физических лиц в гостевом доме, а также иные услуги по обслуживанию проживающих в гостевом доме физических лиц, предоставляемые собственником гостевого дома в соответствии с положением о классификации гостевых домов, утвержденным Правительством Российской Федерации (далее - положение о классификации гостевых домов).

В этом пункте обратить внимание на фразу "услуги по предоставлению мест для временного проживания", т.к. это юридически классифицируется как аренда!

Аренда у нас предусмотрена:

• до 11 месяцев и регистрировать договор аренды не надо в Росреестре( в обиходе краткосрочная аренда);

• более 11 месяцев, договор аренды подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Получается, что если Вы, Ваши знакомые или Ваши клиенты обладают домом, который соответствует требованиям закона о гостевых домах, указанным выше - сдают его в краткосрочную аренду (на лето, посуточно и т.д), Вы/Они ОБЯЗАНЫ будут зарегистрировать свой дом как гостевой! А если не зарегистрируют, то штраф до 1% от кадастровой стоимости от дома и земельного участка!

Кому будет полезен закон?

С точки зрения государства и легализации бизнеса - закон очень правильный, т.к. в первую очередь направлен на пополнение бюджетов федерального, регионального и местного уровня!

С точки зрения арендаторов/гостей/ туристов - они получают гарантию того, что картинка в интернете соответствует самому объекту, что сдавать будет реально проверенный государством собственник или его доверенное лицо!

С точки зрения собственников таких домов, которые теперь обязаны регистрировать дома, как гостевые, и бизнес - помимо уплаты подоходного налога полученного с дохода от сдачи в аренду, при продаже такого объекта будут платить налог на доходы с полной стоимости земли и жилого дома.

Важно! Эксперимент продлится до конца 2027 года. Если его признают успешным — правила распространят на всю Россию. Если нет - серый рынок может вернуться.

Советую владельцам: не откладывайте подготовку документов! Уже в сентябре начнется ажиотаж в реестре.

P.S. Как думаете, закон выведет бизнес из тени или усложнит жизнь? Жду в комментариях!

Ссылка на законопроект, ссылка на проект "Об утверждении Положения о классификации гостевых домов".

В стенах Государственной Думы разгорелись дебаты о необходимости оградить доверчивых граждан от злоумышленников на сайтах знакомств. Члены партии „Новые люди“, движимые благородным порывом, предложили ввести особую маркировку для лиц, обремененных непогашенной судимостью. Идея, по мнению думцев, должна послужить защитой для тех, кто ищет любви и дружбы в виртуальном пространстве, но рискует пасть жертвой обмана или насилия.

Депутаты Ксения Горячева и Ярослав Самылин, проникшись рассказами о горьких обидах, чинимых злодеями на сайтах знакомств — где юные девицы и пылкие молодцы становятся жертвами мошенничества, шантажа и даже гнусных посягательств на честь и достоинство — обратились к министру внутренних дел с просьбой принять меры. Они предлагают создать некую систему автоматического оповещения, дабы всякий, вступающий в переписку с судимым за тяжкие злодеяния — будь то домашнее насилие, изнасилование, кража, мошенничество или, упаси Боже, педофилия — был немедля предупрежден о темном прошлом своего визави.

„Жертвы, как правило, не осведомлены о криминальном прошлом своих собеседников“, — с горечью констатируют депутаты, видя в этом корень зла.

Для воплощения сего замысла, предлагается обязать владельцев сайтов знакомств интегрировать некую систему предупреждений, сопряженную с закрытым реестром Министерства внутренних дел. Иными словами, потребуется создать особый реестр, доступ к коему будет дозволен лишь избранным онлайн-платформам. Обладая сведениями о судимости собеседника, пользователь сможет принять взвешенное решение о продолжении знакомства, а посему, мера сия представляется весьма действенной в деле профилактики преступлений.

„Такой реестр может содержать ограниченный набор данных: фамилию, имя, дату рождения, фотографию, статью, срок наказания, статус судимости, — говорится в тексте обращения. — Онлайн-платформы смогут через защищенный программный интерфейс сверять данные пользователей с реестром (в том числе с использованием технологий распознавания лиц и других цифровых идентификаторов) и, при обнаружении совпадений, автоматически выводить пользователю предупреждение о том, что собеседник имеет непогашенную судимость. При этом персональные данные третьей стороны не будут раскрыты, что позволит соблюсти требования законодательства о защите персональной информации“.

Нельзя не отметить, что идея вызвала живейший интерес в обществе. По данным некоего социологического опроса (правда, не указано, кем и когда проведенного), более половины молодых пользователей подобных сервисов (55%) сталкивались с различными неприятностями при общении — от мошенничества и шантажа до прямых угроз. Ужаснее всего, что 13% опрошенных получали угрозы физической расправы или изнасилования, а у 5% дело доходило до реального насилия или агрессии при личной встрече после знакомства в интернете.

Остается надеяться, что благие намерения думских мужей найдут достойное воплощение и помогут оградить невинные души от коварных сетей злоумышленников. Впрочем, не стоит забывать старую мудрость: „Береженого Бог бережет“. Ибо никакие реестры и предупреждения не заменят здравого смысла и осмотрительности.

Источник: Интернет-портал «Российской газеты»

С 1 апреля 2025 года в России вступают в силу новые законы и нормы:

Снижение НДС на ИЖС
Согласно изменениям, освободят от обложения НДС работы подрядчиков, которые выполняются на основании договора строительного подряда с физическими лицами. Это касается договоров, заключенных в соответствии с законом «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу».

Цели нововведения:
⦁ Снижение стоимости объектов индивидуального жилищного строительства.
⦁ Увеличение доступности возведения таких объектов для граждан.

Закрытость реестра и обеспечение безопасности
Кроме того, в текущей парадигме, где Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) фактически стал закрытым, тревожные аспекты управления данными также обсуждаются.
Специалисты отмечают, что функция Росфинмониторинга по предотвращению отмывания денег, действительно требует определенной секретности. Однако необходимость информировать правообладателей о том, что их данные были получены из реестра, ставит под сомнение эффективность этих мер.
Гальцев, эксперт в данной области, подчеркивает: «Нововведение представляется логичным и закономерным, но также требует внимательного подхода к вопросам открытости данных».

Ужесточение выдачи ипотеки
Одним из ключевых нововведений является установление макропруденциальных лимитов (МПЛ) по ипотечным и автокредитам, которые будут действовать с 1 апреля. Банк России получит возможность ограничивать выдачу ипотек особым категориям заемщиков, при этом внимание будет уделено гражданам с высокой долговой нагрузкой — свыше 80%.
Ирина Кузнецова, юрист компании «Юстиком», пояснила, что данная мера внедряется в ответ на растущую долю ипотечников с тяжелыми долговыми обязательствами. Новые лимиты будут касаться кредитов под залог земли, зданий, объектов незавершенного строительства и машино-мест.

Семейная ипотека на вторичном рынке С 1 апреля 2025 года также стартует программа семейной ипотеки на вторичном рынке с интересной ставкой 6% годовых. Теперь россияне смогут приобретать жилье в 901 городе, где строится два и менее многоквартирных домов. В перечень вошли такие города, как Мурманск, Воркута, Геленджик и Норильск.
Юрист Екатерина Кутузова отметила, что данное нововведение оправдано по нескольким причинам: вторичное жилье зачастую дешевле, отсутствие необходимости ожидания завершения строительства и наличие квартир, которые могут быть вновь проданы.

Аренда участков без торгов Еще одно важное изменение касается аренды земельных участков. С апреля граждане и компании из Белгородской, Брянской и Курской областей смогут арендовать государственные или муниципальные земли без торгов на срок до 10 лет. Это сильно упростит процесс для тех, кто на время утратил возможность пользования своим участком из-за боевых действий или чрезвычайных ситуаций.

Перспективы и вехи С одной стороны, изменения в налоговых нормах могут стать «положительным толчком» для жителей России, которые стремятся к приобретению жилья. С другой стороны, вопросы управления и доступа к данным требуют дальнейшего обсуждения для разработки более открытых и прозрачных механизмов. Эти новшества ставят перед отраслью новые вызовы, а также открывают перед гражданами возможности для строительства индивидуального жилья. Будем следить за развитием событий!

Выходные уже рядом! А это значит, что пришло время «неторопливых мыслей» Есть вопросы по недвижимости? Наш эксперт готов поделиться знаниями и с радостью ответит на все ваши вопросы!