Сбербанк опубликовал сокращённые результаты по РПБУ за август 2025 г. Со снижением ставки и смягчением ДКП начал оживать кредитный портфель (выдача ипотеки 2 месяца подряд выше, чем годом ранее, потребительский портфель кредитов впервые сначала года показал увеличение), но, конечно, не обходится без хитростей банка, чтобы показать прибыль выше, чем год назад (снижение налога на прибыль+валютная переоценка кредитов). Частным клиентам в августе было выдано 527₽ млрд кредитов (-11,9% г/г, в июле 2025 г. выдали 431₽ млрд), это максимальный объём с начала года (снижение ставки бесследно не проходит):

💬 Портфель жилищных кредитов вырос на 1,5% за месяц (в июле +1,2%) и составил 11,4₽ трлн. В августе банк выдал 267₽ млрд ипотечных кредитов (+15,6% г/г, в июле 228₽ млрд). Оживление в ипотеке связано с различными смягчениями и отменами комиссий. В августе Сбер продолжил снижать ставки по рыночной ипотеке (ЦБ снизил ставку до 18%), также с 07.08.25 по 01.11.25 был увеличен уровень возмещения банкам на покупку квартиры. В сентябре тренд продолжится, т.к. заседание ЦБ по ключевой ставке 12 сентября, и вероятность снижения ставки высока.

💬 Портфель потреб. кредитов увеличился на 0,4% за месяц (впервые сначала года показал увеличение, в июле -0,3%) и составил 3,4₽ трлн. В августе банк выдал 189₽ млрд потреб. кредитов (-30,5% г/г, в июле 175₽ млрд). Снижение выдачи связано с тем, что регулятор повысил макронадбавки практически по всем необеспеченным ссудам.

💬 Корп. кредитный портфель увеличился на 2,1% (в июле +0,9%) и составил 28,5₽ трлн. В августе корпоративным клиентам было выдано 2₽ трлн кредитов (-16,7% г/г, в июле 2₽ трлн). С 1 апреля ЦБ установил надбавку к коэффициентам риска в размере 20% на прирост кредитных требований к крупным компаниям с повышенной долговой нагрузкой, но смягчение ДКП это нивелировало.

Основные показатели компании за август:

☑️ Чистые процентные доходы: 256₽ млрд (+7,6% г/г)
☑️ Чистые комиссионные доходы: 62,5₽ млрд (-4,6% г/г)
☑️ Чистая прибыль: 148,1₽ млрд (+3,7% г/г)

🟢 Процентные доходы уже не показывают такого роста (+20% г/г) по сравнению с прошлым годом из-за снижения ставки (в большинстве случаев кредиты юриков с плавающей ставкой привязанной к кс).

🟢 Банк не раскрывает прочие доходы, но судя по опер. прибыли, там около +7,2₽ млрд (в июле +34,9₽ млрд), годом ранее +44,8₽ млрд.

🟢 Расходы на резервы и переоценка кредитов за август составила -46,8₽ млрд (годом ранее -93₽ млрд), в РПБУ учитывается валютная переоценка в резервах, поэтому резервирование приходится высчитывать (по моим подсчётам переоценка принесла прибыль в 6,8₽ млрд, а резервирование составило -53,57₽ млрд).

🟢 Опер. расходы составили -91,2₽ млрд (+13,7% г/г), резкий рост расходов необъясним, учитывая сокращение филиальной части в 2024 г.

🟢 Налог на прибыль составил 39,6₽ млрд, вместо 46,925₽ млрд, ставка снизилась с 25 до 21,1%, что странно, возможно, разницу вернут (8 месяцев подряд Сбер не платит по налоговой ставке в 25%, сэкономил уже 55,4₽ млрд).

🟢Достаточность капитала составляет 12,8% (+0,1% м/м, выше на 0,9%, чем год назад), помогла прибыль и переоценка ОФЗ (+5₽ млрд из-за роста RGBI). По див. политике ключевым условием является поддержание достаточности общего капитала по РПБУ на уровне не менее 13,3%, расчёт Сбера не учитывает прибыль за 8 м. 2025 г. в коэффициентах до аудита (это влияние оценивают в +1,8%).

✅ За 2025 г. Сбер уже заработал 24,8₽ на акцию по РПБУ (дивидендная база, 50% от ЧП). ЦБ снизил ставку и смягчил ДКП, как вы понимаете кредитный портфель начал оживать, но в то же время снижение ставки влияет на % доходы (кредиты юридических лиц), также рост операционных расходов не даёт банку расслабиться. Банк лишился 789₽ млрд (дивиденды), но как мы видим ушедшие деньги из капитала не повлияли на прибыль банка.

С уважением, Владислав Кофанов

Телеграмм-канал: t.me/svoiinvestor

Аналитики и экономисты уверены в продолжения роста цен на съём и приобретения жильё. Купить нельзя арендовать, догадаетесь, где поставить запятую?

Новостройки

В августе 2025 года стоимость квадратного метра в больших городах России увеличилась. Экономисты прогнозируют продолжения роста цен на первичное жильё, несмотря на снижения ключевой ставки ЦБ РФ.

В августе средняя стоимость жилья в Москве составила 17-18 млн. рублей, при этом рассматривались самые дешёвые варианты. Двухкомнатные квартиры 44 квадратных метра внутри МКАД.

По данным аналитическим сервисам, стоимость квадратного метра увеличилась на 4,1% относительно июля. Алексей Попов - руководитель "Циан.Аналитики" прогнозирует рост цен на первичку в среднем на 0,8-1% в месяц.

Цикл снижения ключевых ставок должен был охладить рост цен на новостройки, но застройщики намерено повышают цены, пытаясь компенсировать спад продаж в прошлые месяцы.

Вторичное жилье

Снижение ключевой ставки - первый драйвер роста цен на вторичном рынке. Цикл снижения цен на вторичное жильё плавно перешёл на цикл сохранения или повышения.

В Москве в августе средняя стоимость двухкомнатной квартиры 40-44 квадрата варьируется от 10 до 13 миллионов, в зависимости от ремонта и местоположения.

Аналитики заметили умеренное снижения количества объявлений на продажу вторичных квартир, что говорит о начале повышения спроса. Попов прогнозирует дальнейший рост цен на 0,4-0,6% в месяц.

Во сколько встанет ипотека

На вторичный рынок недвижимости можно оформить только рыночную ипотеку, ставки кредита варьируются от 20-23% годовых. Сколько же будет стоить такая квартира?

Приведу пример с средней стоимостью недвижимости двушки в Москве 44 квадрата:

Ипотечный кредит в 8,4 миллиона рублей с ежемесячным платежом 147 тысяч рублей. Данный кредит выдаётся на 30 лет, а как семье гасить такой долг досрочно?

В России действуют льготные ипотечные программы для помощи семьям с детьми. Семейная ипотека и IT-ипотека выдаётся только на первичку под ставку около 6% годовых.

Пример новостройки стоимостью в 18 миллионов рублей, около 44 квадратов внутри мкад в Москве, в сданном доме:

Кредит в 14,4 миллиона рублей с ежемесячным платежом 86355 рублей. При льготной ипотеки у семьи есть какой-то шанс на нормальную долговую нагрузку.

Аренда квартир

В августе стоимость аренды жилья в Москве увеличилась в среднем на 1,7% к июлю. Арендодатели за месяц до окончания договора сообщают о повышении цены на аренду в среднем на 5-10 тысяч рублей.

Однокомнатную квартиру площадью 40 квадратных метров можно найти арендовать по стоимости от 50-80 тысяч рублей, в зависимости от района и ремонта.

Экономисты прогнозируют рост арендных ставок на 5-10% за счёт начала учебного года. Спрос на аренду недвижимости вырастет, что подтолкнёт цену к росту.

Снимать или покупать

Арендодатели пристально следят за рынком новостроек и вторичного жильё. Неподъёмный кредит на вторичное жильё и высокая стоимость первичного жильё, даёт им повод для повышения цены.

Арендосъёмщикам приходится мириться с недоступностью покупки жилья и соглашаться с повышением цены на аренду.

Покупка недвижимости на вторичном рынке - получения жилья с огромной долговой нагрузкой. Семья получает квартиру с плохими условиями для жизни, вложение в ремонт становится невозможным из-за высокого платежа по ипотеки.

Покупка квартиры на первичном рынке имеет множество факторов и условий, но все они сводятся к тому, что:

1. До окончания строительства надо где-то жить, точно не аренда квартиры.

2. Дом достроен? А за какие средства делать ремонт и покупать мебель с техникой?

Все эти факторы не дадут молодой семье приобрести квартиру в новостройке.

Почему вторичку нужно покупать сейчас?

Вторичный рынок недвижимости уже переходит в цикл сохранения цены или её повышение. Сейчас слово "Торг" воспринимается остро, так как продавцы прекрасно понимают, что вскоре к ним придёт толпа желающих купить квартиру.

Рынок потихоньку переходит из фазы "Рынок за покупателем" в фазу "Рынок за продавцом". Вскоре продавец будет диктовать свои условия и устраивать аукцион на свою квартиру. Вы покупаете за 12,6? У меня нашёлся покупатель за 12,7! Дадите больше? Сам прожил этот момент с квартирой. Хозяев наказал длительным повышением цены и не выходом на сделку.

Сейчас я покупаю квартиру в Москве внутри МКАДА в хорошем районе Ясенево. Двухкомнатная квартира 44,6 квадрата за 12,6 миллиона рублей. Ставка по ипотеки 21%, сумма кредита 3,8 миллиона рублей. Платёж - 66,5 тысяч руб. До этого жил в аренде за 58 тысяч в месяц.

Прекрасно чувствую рынок недвижимости России, когда делается что-то доступнее, оно становится ещё не доступней. Господдержка в виде семейной ипотеки стала главным фактором повышения цен на квартиры.

Рискнули бы оформить такую ипотеку под 21% годовых? Пишите в комментарии, давайте обсудим.