Земельное право

Нажимаем кнопку «Нарисовать территорию» и после перехода на следующую страницу подключаем нужные нам слои.

Помимо тех слоев, которые указаны на скрине рекомендую подключить слой с зонами с особыми условиями использования территории.

Переходим на вкладку «Режим редактирования» и выбираем в ней «Нарисовать произвольный полигон» и ищем на карте территорию на которой будем рисовать. Искать придется глазами, потому что я как-то не увидел возможности вбить куда-нибудь кадастровый номер какого-нибудь соседнего земельного участка.

Не забудьте выбрать слои, к которым магнититься при рисовании.

Это нужно для того, чтобы четко попадать в точки, которые уже есть в ЕГРН и не получить на выходе кучу пересечений с существующими участками

Рисуем прямоугольник, просто тыкая в нужные нам точки на карте. Последняя и первая точка должны совпадать. Получается вот такое:

Далее нажимаем: «Сохранить контур» → «Сохранить объект» → «Выполнить проверку».

Проверка прошла успешно. Далее нажимаем «Выбрать услугу» → прищёлкиваем все окошки со звездочкой и нажимаем «Продолжить». Все схема на КПТ готова и уже скачалась на ваш компьютер как в формате .pdf, так и в формате .xml. Вот они.

А теперь о грустном.

В процессе написания поста выяснилось:

1. НСПД не позволяет готовить схему на раздел существующего земельного участка. Постоянно вываливается ошибка с пересечением участка, который делим. Как-то это ошибку обойти мне не удалось. Получается, что сделать схему можно только на образования на образование земельного участка из земель.

2. В графе «Условный номер земельного участка» и графической части схемы стоит приписочка «:ЗУ1». Такая приписочка допустима только в случае, если мы образовываем два и более земельных участков. Если у нас в схеме только один участок это является нарушением требований к схеме.

3. Нумерация точек в графической части отсутствует.

4. В условные обозначения запихано все что нужно и не нужно, от чего в глазах рябит, но это уже так, придираюсь.

Вышеобозначенные нюансы, как по мне, сводят к минимуму полезность данного сервиса НСПД. Что ж будем надеется, что в обозримом будущем сервис доработают и он будет работать как положено.

Таким образом, в силу указанных выше положений действующего законодательства эллинги не являются гаражами, и «гаражная амнистия» к ним не может быть применена.

Возможно наше мнение ошибочно, но пока его никто не оспорил и не доказал обратного.

Что касается самой «гаражной амнистии», то подробнее о ней можно почитать в методичке Росреестра по ссылке:

https://rosreestr.gov.ru/upload/Doc/press/Гаражная_амнистия_методичка.pdf

или вот в этом посте, который, по сути, эту методичку дублирует:

Гаражи и право. Гаражная амнистия.

Цена участка определяется:

1. Правительством РФ, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2. органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3. органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Например, в Новосибирской области в большинстве случаев земельные участи в СНТ отнесены к неразграниченной государственной собственности, и их выкупная цена определяется в размере 100 процентов кадастровой стоимости участка (Постановление Правительства НСО от 27.07.2015 № 280-п).

Со вторым вариантом придется повозиться, поскольку чтобы приобрести участок нужно, чтобы сведения о нем, в том числе о его границах, содержались в Едином государственном реестре недвижимости, и тут уже простой схемой расположения земельного участка на КПТ не отделаешься.

Пункт 3 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ говорит нам, что образование земельного участка из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется исключительно на основании проекта межевания территории (ПМТ).

Подготовка ПМТ осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, проще говоря, подготавливать ПМТ надо на все не образованные в СНТ участки разом и чем больше участков войдет в ПМТ тем выше цена вопроса его подготовки.

Естественно, эта задача должна ложиться на плечи председателя СНТ, которым зачастую «до фонаря», что там происходит в обществе, главное, чтоб взносы вовремя платили. А те, кому не «до фонаря» редко доводят эту процедуру до конца. Знаю председателя СНТ, который начал этим заниматься в 2022 году, и только весной этого года ему наконец его утвердили.

Ну допустим «допинали» председателя, получили через пару лет утвержденный ПМТ, что делать дальше?

А дальше все тот же председатель заказывает межевой план с целью образования всех участков, предусмотренных в ПМТ и либо направляет его в уполномоченный орган, чтобы тот направил в Росреестр заявление о постановке на кадастровый учет земельный участков, предусмотренных в ПМТ, либо делает это самостоятельно.

Не рекомендую делать это самостоятельно, пусть этим занимается уполномоченный орган.

Как только кадастровый учет земельных участков будет осуществлен выполняем все те же действия что и в первом варианте.

Кто такой уполномоченный орган, что может пойти не так и на что обратить внимание писал тут: Оформляем участок в СНТ в собственность бесплатно

1. фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства заявителя, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);

2. кадастровый номер земельного участка;

3. вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок;

4. основание предоставления земельного участка (п 2.7 ст. 3 Закона №137-ФЗ);

5. цель использования земельного участка.

К заявлению обязательно прикладываем протокол или выписку из протокола общего собрания членов СНТ о распределении вам участка. Можно приложить и любые другие документы, подтверждающие ваше членство в СНТ, распределение участка, например, членскую книжку, но это не обязательно.

В идеале через 14 дней получите постановление/приказ о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно.

Вариант 2. Если участок не стоит на кадастровом учете или стоит, но его границы подлежат уточнению.

Действуем следующим образом.

• Заказываем у кадастрового инженера схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории;

• Обращаемся в уполномоченный орган с заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Требования к заявлению и прилагаемым документа те же что и указаны выше.

• Через 14 дней получаем постановление/приказ о предварительном согласовании предоставления земельного участка и заказываем у кадастрового инженера межевой план.

• Межевой план несем в МФЦ и подаем заявление о постановке земельного участка на кадастровый учет.

• подаем в уполномоченный орган тоже заявление, что в Варианте 1.

• Через 14 дней получаем постановление/приказ о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно.

• На что обратить внимание.

• -Если вы вступили в члены СНТ после 14.07.2022, то у вас помимо протокола общего собрания членов СНТ о распределении вам участка должно быть решение правления о принятии вас в члены СНТ.

• -Если вы предоставляете не протокол, а выписку из него, то она должна содержать все реквизиты самого протокола.

• Уполномоченный орган – это:

• Если это собственность муниципального района, городского округа или государственная собственность не разграничена (в ЕГРН не указан собственник) необходимо обращаться в администрацию муниципального района или городского округа, на территории которого расположен участок;

• Если это собственность субъекта РФ – в орган, осуществляющий распоряжение областной собственностью. Это может департамент/министерство имущества и земельных отношений, или что-то типа того.

• Если собственность РФ, то соответственно в Территориальное управление Росимущества по субъекту РФ.

• Что может пойти не так, за исключением исправимых косяков в документах.

• В отношении распределено вам участка в СНТ у уполномоченного органа есть сведения о более раннем предоставлении другому лицу. Да, так бывает и нередко. 20 лет назад кому-то предоставили, этот кто-то пропал/уехал/умер, а председатель чтобы участок не стоял не зарастал не задумываясь распределяет его другим.

• Участок попадает в береговую полосу, или иную зону с особыми условиями использования территории, исключающую возможность использования участка для ведения садоводства.

• Если участок для организации вашего СНТ был предоставлен после введения в действие Земельного кодекса РФ (30.01.2001), то приобретать участки в таком СНТ этом члены могут только за платы. Об этом напишу в следующем посте.

Наличие +/- будет означать что границы участка внесены в кадастр и уточнены.

Также не забудьте записать кадастровый номер земельного участка. Скорее всего выписка ЕГРН будет у продавца в «урезанном» виде, поэтому больше мы ничего интересного в ней не увидим.

Сведения о категории земель и виде разрешенного использования есть в публично доступе, добыть их не проблема.

Также нужно проверить продавца на банкротство. Это можно сделать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве - https://bankrot.fedresurs.ru/.

Мы убедились, что продавец является собственником и не банкротится, нет запретов и арестов, записали себе кадастровый номер. Идем проверять участок.

Для начала съездим посмотрим вживую на участок.

Кроме таких очевидных вещей как рельеф, по моему мнению, стоит посмотреть:

• вынесены ли границы участка на местность.

• наличие в непосредственной близости водных объектов (реки, ручьи, озера). Это нужно для того, чтобы понять попадает ли участок в береговую полосу (как правило 20 метров от границы водного объекта). Береговые полосы не могут находиться в частной собственности и если вы купите такой участок всегда есть риск что у вас отожмут ту его часть которая попала в береговую полосу.

• осмотр по возможности лучше проводить весной после схода снега, так можно более-менее оценить подтопляется ли участок и как долго на нем стоят талые воды. Подтоплению могут способствовать и находящиеся рядом водные объекты.

• наличие на участке пункта государственной геодезической сети (ГГС) – редкость, но бывало. Если коротко, то если купить участок, на котором есть пункт ГГС то придется до конца своих дней защищать и охранять его, и не дай бог его как-то повредить.

• наличие на участке опор ЛЭП, колодцев, опознавательные столбики газопроводов. Наличие таких объектов накладывает ограничения на использование участка, но об этом позже.

Еще раз проверим уточнены ли границы участка и внесены ли они в кадастр.

Для этого заходим на публичную кадастровую карту (https://nspd.gov.ru/map) вбиваем кадастровый номер и нажимаем поиск. Если все хорошо, то участок отразится на карте.

Проверяем наличие зон с особыми условиями территории (ЗОУИТ)

Проверить попадает ли участок в границы каких-либо ЗОУИТ можно там же на публичной кадастровой карте проставив галочки рядом с нужными нам слоями (скрин ниже).

К ЗОУИТ, в частности, относятся охранные зоны ЛЭП, газопроводов. Все виды зон с особыми условиями использования территории перечислены в ст. 105 ЗК РФ. В границах таких зон существуют ограничения в использовании земельного участка и для каждого вида зон свои ограничения, вплоть до запрета на строительство. Поэтому важно до покупки участка убедиться, что участок не попадает в ЗОУИТ, а если и попадает, то они не будут препятствовать строительству или иному использованию.

Важно! На публичную карту могут быть внесены не все ЗОУИТ, поэтому при осмотре участка обращайте внимание на инженерные коммуникации, которые проходят рядом с участком, или возможно даже по нему.

Проверяем градостроительное зонирование (на случай если все таки надо будет понять вид разрешенного использования).

Территория каждого муниципального образования поделена на территориальные зоны, границы которых утверждены соответствующим органом местного самоуправления.

В населенных пунктах зоны могут быть, например, жилыми, производственными. Все виды зон для населенников перечислены в ст. 85 Земельного кодекса РФ

Для каждой зоны установлен градостроительный регламент, который устанавливает, в частности, предельные размеры участков, параметры застройки, ну и конечно виды разрешенного использования. Если нужный вам вид разрешенного использования не установлен градостроительным регламентом территориальной зоны, в которой расположен ваш участок, установить его нельзя.

Проверить в какой зоне расположен участок можно:

• все в той же публичной кадастровой карте - https://nspd.gov.ru/map (сведения могут быть не актуальны).  

• в федеральной государственной информационной системе территориального планирования (ФГИС ТП) - https://fgistp.economy.gov.ru, при условии, что неплохо ориентируетесь по картам. Также во ФГИС ТП есть градостроительные регламенты, так, что если не смогли понять в какой зоне участок, скачайте хотя бы регламенты.

• в региональной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. В Новосибирской области такая создана - https://gisogd.nso.ru/portal/public.

Если все три варианта для вас мимо попросите продавца заказать градостроительный план земельного участка (ГП ЗУ). Заказать его можно в муниципалитете, в том числе через госуслуги и совершенно бесплатно.

Муниципалитет подготавливает ГПЗУ в течении двух недель и в нем будет все что нужно знать это и ЗОУИТ и территориальная зона с ее регламентом и возможное пятно застройки даже нарисуют если не поленятся.

На мой взгляд только собрав всю выше перечисленную информацию можно принимать решение о покупке земельного участка у частника.

PS Помимо перечисленных выше ресурсов возможно могут оказаться полезными:

- http://gis.pro-landing.ru, https://map.ru/pkk - посмотреть кадастр + космоснимки гугл, яндекс.

- мобильное приложение Kadastr RU – определяет ваше местоположение и отражает его на кадастровой карте, что помогает найти нужный участок на местности. Сведения об участках тоже можно посмотреть.

PS2 при авторизации на публичной кадастровой карте через госуслуги вам будут доступны разные тематические карты, например карты сельскохозяйственных угодий, лесничеств.

Бедная пенсоинерка...

или все же надо было плюнуть и отдать ей эти сраные 100м2? Не убудет? Не обеднеем?