Росреестр

Многие боятся сделок с переуступкой права аренды, потому что не понимают сам процесс. Разберёмся, что происходит на самом деле.

Как работает переуступка?

1. Покупатель, с которым заключается договор переуступки, становится новым арендатором на тех же условиях, на которых был продавец.

2. Продавец полностью передаёт свои права и больше не несёт никаких обязательств по участку.

3. Для оформления сделки заключается договор переуступки, который регистрируется в Росреестре.

Развеем миф о переуступке

Переуступка — это абсолютно законный процесс, подтверждённый:

• Решением Верховного суда

• Письмом Росреестра

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_342027/ab4458ee4af4833d6173a8701f0acb44807adb1d/

https://legalacts.ru/sud/kassatsionnoe-opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-administrativnym-delam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-17082022-n-18-kad22-28-k4/

https://docs.cntd.ru/document/351675496

В статье 22 пункт 9 Земельного кодекса РФ указано, что переуступка права аренды возможна, если участок находится в аренде более 5 лет и администрация уведомлена.

Важно! Росреестр не зарегистрирует договор переуступки, если в нём есть прямой запрет на уступку. Поэтому перед сделкой обязательно проверяйте договор аренды!

Как проходит регистрация сделки?

Для регистрации в Росреестре нужно:

• Подготовить пакет документов

• Приложить уведомление администрации

Если у администрации есть вопросы или возражения, можно сразу показать им официальные документы: письмо Росреестра и решение Верховного суда. Как правило, все вопросы решаются на этом этапе.

Какие риски у покупателя?

Покупатель ничем не рискует! Если администрация вдруг запрещает переуступку, она сразу подаёт заявление в Росреестр о приостановке сделки. В этом случае покупатель просто не потеряет деньги.

Альтернативные варианты

При оформлении аренды всегда нужно иметь план А, Б и С:

• План А – оформить переуступку

• План Б – построить дом и выкупить участок

• План С – найти инвестора для выкупа, составить инвестиционный договор и разделить прибыль после выкупа и продажи участка

• План Д - расторгнуть договор

Переуступка права аренды — это не риск, а возможность! Главное — грамотно подойти к процессу и заранее изучить условия договора.

Сколько можно заработать на переуступке можете прочитать в моем блоге в предыдущем посте.

Еще больше информации на моем телеграмм канале. Подписывайтесь https://t.me/ZemInvST

Щас умников опять набежит. А ты не должай! Плати вовремя! И ещё куча аццкая правильных советов.
Ну вобщем выйди Плис с нашей планеты.
Что то типа того.

На самом деле просто хочется высказать по поводу всех этих служб, юристов, судов мировых, ФССП, ФНС.
Век ЮРИЗМА вобщем то. Не всех студентов взяли куда надо было взять?

Ребята, как вы все заебали, если б вы знали Почему Вам не хватает единоразовой ебучей платы. Какого хуя вы придумали абонентскую плату в налогах.

Ну это не главное, Хой бы с ними, с деньгами. Как Вы пидарасы можете усложнить жизнь.
И без того вобщем то сложную.
Почему мы ползаем на коленях а не Вы со справками между Вашими же организациями.
Почему Вас реккомендуют тыкать как котят ебальнннником в телевизор, чтобы вы сняли свои аресты в присутствии клиента?
Зачем через неделю-другую люди едут опять из других областей, уже к Вашему начальству, потому что Вы выбросили нахрен чьё то заявления "случайно".
Как можно бесконечно придумывать новые взыскания на тех кто числится в базе по одному и тому же вопросу.

Как Вы можете из мухи захуярить слонище! Как.
Хотелось здесь чуть смеха, но за станками по сей день толком ни кого, зато офисы кишат, и это тоже не стесняются называть делом, и производством.

Как Вы могли придумать такое.
Что бы не дать снять с учёта, арестовать несчастный кусок металла, его ещё и выкрасть?!

Пс: У меня все, просто зббли. Надо было проорать.

Предыстория

В далеком 2015 году один московский застройщик начал возводить три многоквартирный дома в поселке Андреевка, близ Зеленограда. Как оно обычно и бывает, затянул сроки сдачи, за что заслуженно дольщики потребовали с него предусмотренную 214-ФЗ неустойку. В общей сложности задолженность юридического лица составила немногим больше 200 млн рублей.

Счета опустели, налоговая их заблокировала за долги. Но осталось у застройщика имущество в виде 290 нереализованных квартир, котельная в собственности и еще кое-что по мелочи. Квартиры он как построил, так на замок закрыл и собственность регистрировать не стал. Это был 2019 год….

Приставы

Бывшие дольщики, а теперь взыскатели, обратились к судебному приставу, чтобы тот реализовывал имущество должника. Оказалось, что зарегистрированного имущества не так много (котельная, какие-то коммуникации в Солнечногорске, какие-то развалины в Тульской области) и реализовать его - это целая история. Тут стоит отметить, пристав видит только то имущество должника, которое зарегистрировано в Росреестре.

Исполнительные производства находятся в Измайловском РОСП в Москве (раз так, то и Измайловский пристав главный по этому делу). А имущество по областям (значит областные приставы становятся исполнителями). По итогам 6 лет работы и взаимодействия приставов из разных городов между собой ничего так и не было реализовано.

Дает Измайловский пристав поручение Солнечногорскому приставу (кратко: «опиши и арестуй имущество должника, которое на подконтрольной тебе территории находится»):

А Солнечногорский в ответ отписки пишет, мол не могу котельную вашу найти. Где она? Не вижу.

Новое поручение Измайловский Солнечногорскому направляет, с уточнениями.

А в ответ снова: «не могу найти владельца объекта, не знаю, как арестовать».

Аналогичная ситуация с Тульскими приставами. Туда письмо, оттуда тишина. Туда еще два письма, оттуда отписка. Но вроде как вышли на оценку уже. Молодцы, 5 лет не зря хлеб ели.

Прокуратура

Ну раз приставы плохо работают, значит надо жаловаться в прокуратуру? Надзорный орган все-таки.

Обращаются взыскатели в Солнечногорскую городскую прокуратуру с жалобой, мол не хочет пристав ваш местный поручение своего московского коллеги исполнять, не хочет имущество должника реализовывать.

Ответ: Нарушения подтвердились, внесено представление.

Через год еще обращение в прокуратуру.

Очередной ответ: Нарушения подтвердились, внесено представление.

И в эту игру можно играть годами…

Прокурором тогда был гр. Шишов А.В., весной 2025 поменялся. Поменяется ли подход к работе?

Часть имущества "уходит" несмотря на запрет

Тем временем в 2021 году котельная переходит в долгосрочную аренду аффилированного с застройщиком юрлица, с тем же гендиректором. Пристав уверяет, что это было сделано в обход запрета регистрации.

Вроде ничего незаконного. Ну арендовало одно юрлицо у другого объект недвижимости за целых 100 тысяч рублей в месяц. На 49 лет. Но всем же понятно, что это вывод актива из-под должника.

Пристав накладывает взыскание на денежные средства по данному договору аренды. Но зачем исполнять постановление пристава, если можно не исполнять? Правильно, незачем.

Дознаватель

Должник, в свою очередь, письма пристава не берет. Требования о явке игнорирует.

Есть такая статья 177 УК РФ “злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности в крупном размере”. А еще есть 315 УК РФ “злостное неисполнение вступивших в законную силу решения суда”.

Взыскатели эскалируют вопрос в соответствующие органы.

Но дознаватель не находит в данной ситуации оснований для возбуждения дела. Тот факт, что должник не расплачивается с взыскателями 6 лет и положил на пристава, укрывает имущество и доходы - это еще не повод к уважаемому человеку применять уголовный кодекс.

Обжалование отказа в возбуждении уголовного дела

Постановление дознавателя обжаловано и отменено более 4 месяцев назад. Но и тут пока тишина. Более того, чтобы добиться ответа от Измайловской прокуратуры пришлось писать в вышестоящую (ВАО) и затем в Московскую. На что измайловцы состряпали задним числом ответ, мол все рассмотрено, ответ вам направлен. А вы разве не получали? Ну вот ловите повторно.

И на том спасибо…

Остальное имущество

А что там с теми 290 квартирами, которые застройщик не реализовал на этапе стройки и не регистрирует на себя? Там самая мякотка! Но тоже много картинок и букв, придется опубликовать ещё одним постом (сейчас и займусь, не уходите далеко от экранов)

Публикация из серии "наболевшее". Недавно продавал квартиру. Покупатели использовали личные средства и материнский капитал (МСК). Казалось бы, ситуация типичная - ничем не удивишь. Но на практике все оказалось не так просто.

Напомню базу: что можно делать с маткапиталом?

Закон разрешает направить средства МСК на улучшение жилищных условий - это может быть:

• погашение ипотеки

• оплата первоначального взноса

• покупка квартиры или дома с участком

После приобретения жилья обязательным условием является выделение долей всем членам семьи, включая детей. На деле все выглядит так: в 90% случаев МСК идет на ипотеку. Пока кредит не закрыт, жилье в залоге у банка, а значит, выделить детские доли невозможно (за редким исключением - Сбербанк в этом плане более лоялен).

А теперь - в чем суть моей боли?

В законе №256-ФЗ "О материнском капитале" нет четкого механизма, как именно нужно выделять доли. Ни формул, ни инструкций, ни минимальных процентов. Только общие формулировки.

Цитата из п. 4 ст. 10 закона:

Лицо, получившее сертификат, и его супруг (супруга) обязаны оформить жилье, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением долей по соглашению. В этом случае правила части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ не применяются.

Разбираем по пунктам:

• Квартира оформляется в общую собственность: получателя, супруга и детей

• Размер долей определяется по соглашению

• При этом норма о минимуме в 6 кв.м. на человека - не применяется

Но и тут не все гладко. Опека или прокуратура могут потребовать выделить детям по 6 кв.м., даже если по закону это не обязательно. И никакие пропорции их не волнуют.

Вроде бы все понятно. Но как всегда, дьявол кроется в деталях.

Юридический ребус: СК, ГК или ЖК?

Смотрим, что говорит Гражданский кодекс (ст. 244):

• Если доли не определены - это совместная собственность (как у супругов)

• Если определены - долевая

Семейный кодекс (ст. 33) утверждает, что:

Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

При выделении долей родителям (маме и папе) - у них действует режим совместной собственности, либо можно предусмотреть иной режим собственности, но только брачным договором.

Или согласно п.3 ст.421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, сочетающий элементы разных типов соглашений, если это не противоречит их сути. Т.е., договор купли-продажи, заключенный в нотариальном виде, может включать условия, характерные для брачного договора (например, изменение режима собственности супругов).

Но тот же семейный кодекс (ст. 36) утверждает:

• Все, что получено безвозмездно (а МСК - именно такая выплата), считается личной собственностью

Выходит, если на покупку использован МСК, то и родителям должны выделяться долевые доли, а не совместная собственность. Логика - есть. Законодательная ясность - увы, нет.

Кому верить?

• Росреестр (по горячей линии): детям - доли, родителям - совместная собственность

• СФР (бывший ПФР): всем - строго долевая собственность

Если оформить "по версии Росреестра", сделку могут приостановить. СФР может и вовсе не перевести деньги продавцу, пока доли не перераспределят. Кто крайний? Вы, как покупатель или продавец.

Как делаю я, чтобы все прошло гладко

Допустим:

• Квартира стоит 8 000 000 рублей

• МСК - 690 000 рублей

• Площадь - 40 кв.м.

• В семье - мама, папа и двое детей

Пошаговый расчет:

1. 1 кв.м. = 8 000 000 / 40 = 200 000 рублей (определили стоимость 1 кв.м.)

2. На МСК покупается: 690 000 / 200 000 = 3,45 кв.м. (сколько квадратных метров куплено за счет средств МСК)

3. Доли между 4 членами семьи: 3,45 / 4 = 0,8625 кв.м. (сколько квадратных метров положено каждому члену семьи купленных на МСК)

4. В долях: 0,8625 * 10 000 = 8 625 / 400 000 (переводим квадратные метры купленные за счет средств МСК в простую дробь - долю, право собственности на которую должен получить каждый член семьи)

5. Остаток (365 500 / 400 000) (этот остаток долей подлежит оформлению в общую совместную собственность супругов)

Итог в договоре:

• Ребенок 1: 8 625 / 400 000 (долевая)

• Ребенок 2: 8 625 / 400 000 (долевая)

• Мама: 8 625 / 400 000 (долевая)

• Папа: 8 625 / 400 000 (долевая)

• Остаток 365 500 / 400 000 - совместная собственность родителей

Важно! Согласно определению ВС РФ №5-КАД22-35-К2 от 21.09.2022 - нотариус не обязателен, договор купли-продажи квартиры с использованием средств МСК и одновременным выделением долей в долевую собственность всем членам семьи и выделением совместной собственности родителям можно оформить в простой письменной форме!

Вывод (и немного эмоций)

Закон о маткапитале живет уже почти 19 лет, а ясной инструкции, как правильно выделять доли, до сих пор нет. На практике - сплошная лотерея. В одном регионе прокатит одно, в другом - потребуют другое.

Может, все-таки пришло время собрать всю судебную практику, закрыть юридические противоречия и выпустить понятную методичку? Чтобы семьи не скакали между Росреестром, СФР, опекой и застройщиком с круглыми глазами и калькулятором в руках?

P.S.

Покупаете квартиру с использованием МСК? Приготовьтесь к головной боли с долями. Но если хотите пройти путь без стресса - вы знаете, что можете обратиться к риелтору.