Ранее я писал, почему приобретать участок на торгах – это выгодно! Теперь разберемся с самими торгами, что учитывать и куда смотреть на электронных площадках.
Для начала я коротко расскажу, как проходят сами торги.
Администрация того или иного региона размещает на торговой площадке лот. В нашем случае – это земельный участок. Лот размещается в среднем на 30 дней и фиксируются ключевые даты. Покупатель подает заявление на участие в аукционе, вносит необходимый задаток и в определенную дату учувствует в торгах. Далее, если участник выигрывает аукцион, в течении 10 дней заключает договор-купли продажи, оплачивает участок и регистрирует договор в Росреестре.
Предположим, что с лотом мы определились, проверили категорию земли, ограничения, обременения и т.д… Теперь нам нужно обратить внимание на несколько основных пунктов на самой торговой площадке:
Дата и время окончания подачи заявок на участие – это последний день обработки наших заявок. Подавать заявку лучше раньше даты окончания, чтобы точно быть уверенным, что администрация успеет обработать наши документы и не пришлет отказ.
Дата и время проведения торгов – здесь все понятно, это день начала проведения торговой сессии. Обычно торги начинаются рано утром и желательно под них освободить как минимум половину своего дня, ведь никогда не знаешь сколько времени будут идти торги.
Начальная цена — это минимальная цена, с которой начинаются торги на аукционе. Нужно всегда учитывать, что в зависимости от участка эта цена может быть увеличена в несколько раз. Вполне нормальной считается ситуация, когда начальная цена вырастает в 10 раз.
Размер задатка – это денежная сумма, которую участник вносит на счет электронной площадки. Обычно задаток варьируется в диапазоне от 3 до 20% от начальной цены лота. В извещении о проведении аукциона указывается точный размер задатка. При проигрыше на торгах, задаток возвращается на ваш счет в течении 3х календарных дней. При победе на торгах, задаток засчитывается в счет оплаты лота, а при отказе заключения договора, задаток не возвращается!
Комиссия площадки. Комиссия электронной площадки берется только с победителей аукциона! Она отличается в зависимости от площадки, типа торгов и т.д… Но в среднем она составляет 1-1,5% от начальной стоимости лота
Этапы оплаты аренды. В договоре аренды особое внимание нужно уделить пунктам об этапах оплаты аренды. Она может быть помесячная, ежеквартальная или годовая. Самый выгодный вариант, конечно же ежемесячная оплата, о чем я рассказвал в предыдущем посте.
Сколько по времени идут торги?
Точно ответить на этот вопрос невозможно, но можно предположить и попробовать рассчитать. Есть как минимум два фактора, виляющих на длительность проведения торгов.
Предполагаемое количество участников. Точное количество участников торгов посмотреть нельзя, это закрытая информация, но мы можем ориентироваться на другие признаки. Первый из них — это количество просмотров лота, который будет говорить о его популярности среди потенциальных участников. Второй – начальная цена торгов, если она небольшая, а участок хороший, участников будет не мало. Третий — это размер задатка. Бывает так, что размер задатка значительно выше, чем начальная стоимость лота, что может отпугнуть потенциальных покупателей.
Шаг аукциона. Этот параметр напрямую влияет на длительность торгов. Чем меньше шаг торгов, тем дольше идут торги. Например, вы участвуете в торгах очень ликвидного участка рыночная стоимость которого 3 000 000р, начальная стоимость 200 000р, а шаг аукциона 6000р (3% от начальной стоимости), а вы хотите его выкупить максимум за 1 500 000р. Аукцион считается выигранным, если в течении 10 минут вашу ставку никто не перебьет, а часто бывает так, что участники затягивают с ходом до последних минут. Рассчитывая, что их оппоненты заснули или им отключили свет. Итак, если предположить, что в среднем на один ход нужно 4 минуты, то (1 300 000/6000 ≈ 216(ходов) 216*4 ≈ 866(минут). 866/60=14,4(часа)) получаем более 14 часов торгов!
Какие шансы выиграть торги?
В первую очередь нужно определиться с максимальной допустимой ценой выкупа участка. Для этого необходимо провести глубокий анализ, как самого участка, так и возможной его рыночной стоимости. Но еще важнее понять, для какой цели вы покупаете землю. Если вы планируете выкупить участок для себя, то вероятность выигрыша в торгах достаточно высокая, особенно если речь идет об участках, предоставляемых в аренду.
Дело в том, что 90% участников торгов – это инвесторы, которые покупают участки для последующей перепродажи и заработка. Соответственно, максимальная цена выкупа такого участка будет составлять около 30-40% от его рыночной цены, а арендованного участка и того меньше. В тоже время, для будущего собственника земли, который планирует использовать ее в личных целях, покупка участка за 50-60% от его рыночной стоимости, будет уже являться выгодной сделкой. Поэтому, участвуя на торгах с целью приобретения участка для себя, шансы выиграть аукцион очень высоки.
Как рассчитать цену выкупа?
Подробный ответ на этот вопрос достоин отдельной статьи (и она будет). Здесь постараюсь описать максимально кратко и структурированно.
Основной ориентир для оценки – это цены на сопоставимые участки. Необходимо проанализировать похожие участки в той же локации по сопоставимым по характеристикам. Например, чтобы категория земли совпадала, так как, земли сельхозназначения намного дешевле земель населенных пунктов.
Это также один из ключевых факторов. Чем ближе к крупным населенным пунктам, тем дороже. Чем ближе к воде, тем дороже. Также нужно понять, если к участку подъездные пути и в каком они состоянии. Точное положение участка можно определить по кадастровому номеру, который указан в сведениях о лоте.
Площадь, форма, зеленые насаждения на участке. Вся (или почти вся) эта информация доступна в виде документов и фото на сайте торговой площадки. Например, если на выбранном вами участке растут красивые вековые сосны, то чаще, он будет стоить дороже, чем полевой.
Есть ли возможность подключения участка к центральным коммуникациям, таким как водопровод, канализация, центральное отопление, интернет и электричество. Почти всегда данная информация присутствует в документации о лоте.
Есть ли на участке арест или сервитут. К какой категории земель относится участок, вид разрешенного использования, территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Вся данная информация доступна в выписке ЕГРН или на портале НСПД и серьезно влияет на определение цены.
Важно помнить, что все вышеописанные факторы влияют на ценообразование комплексно и в разных пропорциях.
Кому понравилась статья, можете подписаться на мой совсем еще молодой ТГ канал https://t.me/zemlevladeltsy , там я буду выкладывать больше примеров из реальной практики, здесь будет больше полезной информации для тех, кому интересны вопросы по земле. Спасибо за внимание)
