Жила была бабушка. Решила она расширить свою ванную на 22 см. И никого не спрашивать. Квартира у неё была в престижном месте, в самом центре города. В знаменитом доме с историей. 22 сантиметра это не так много, подумала бабушка. И наняла бригаду.
Бригада оказалась шустрая и в считаные дни передвинула стенку ванной вглубь комнаты. Потом сразу же замахнула кафель от пола до потолка, установила раковину и шикарную чугунную ванную. Радуется бабушка.
Всю строительную возню сверху внимательно слушал сосед снизу. Дотошный дедушка. Несмотря на свой преклонный возраст, слух у него был отменный. Он сразу определил, что над его ушами творится что-то незаконное. Что, несомненно, требуется отменить. К бабке не ходи.
Вот дедушка к ней и не пошел. А пошел в управу и накатал там чистым почерком почеркушку. Кому следует.
Они прочитали и пришли к бабушке. Исследовать.
В результате строго указали бабушке, мол она что-то напутала и совершенно не права насчет 22х сантиметров. Ни од но го сантиметра ванной комнаты не должно свисать над жилой комнатой живущего снизу дедушки.
Пришлось бабушке возвращать стенку на место. Ломать и вновь укладывать плитку. Платить бригаде. И, что самое печальное, менять шикарную чугунную блестящую белую ванную на такую же, но чуть короче. Отчего уже и не такую шикарную.
Мораль сказочки понятна - на каждую хитрую бабушку найдется дедушка с ушами. Желаю вам не встретить такого. Никогда.
Удачного вам вечера, золотые мои. И до новых сказочек!
Жила была девочка. В квартире. Двухкомнатной. Тесновата ей показалась ванная комната. Стиралку некуда поставить. Да и саму ванну подлиннее бы установить, т.к. девочка стройна и длиннонога.
Сказала она своему мальчику решить вопрос с размерами ванной комнаты.
Спустя какое-то время ванная комната стала длиннее. На 52 см. С одной стороны не много, а c другой очень даже. Тем более если учесть, что расширение оказалось прямо над кухней соседа снизу.
Нормы для жилых помещений (ПП №47 от 28.01.2006 п.24) читать не стали. И получать разрешение на перепланировку тоже. Сделали, а потом стали думать как как это все оформить.
Когда пришли в администрацию, там прямо сказали - если уже сделали без разрешения, то мы, скорее всего, выйдем на осмотр. И если уже все перепланировано - разрешение не дадим. Идите сразу в суд.
Видимо, придется в суд идти. Интересно, сколько денег надо на такой путь оформления? И возможно ли вобще "узаконить" мокрую точку (ванную) над кухней?
Поделитесь, пожалуйста, как вы вышли из такой ситуации?
Хотите объединить комнату и балкон? Учтите: закон прямо запрещает такие перепланировки. На первый взгляд это кажется безобидным - ведь квартира ваша, и хочется сделать её просторнее и уютнее. Но на деле такая переделка считается нарушением и может привести к серьёзным последствиям. Сначала придёт жилинспекция с предписанием, а если вы откажетесь вернуть всё обратно - дело дойдёт до суда. В итоге ремонт, который задумывался ради красоты, обернётся расходами, нервами и обязательным «обратным ремонтом» под контролем приставов.
не всё, что красиво и удобно, разрешено законом
Мы все хотим, чтобы квартира была уютной и удобной. Одни делают кухню-гостиную, другие ставят панорамные окна, третьи мечтают превратить балкон в зимний сад с цветами и креслом для отдыха.
На первый взгляд - что в этом плохого? Ведь речь идёт о личном жилье, и собственник вправе распоряжаться им, как хочет. Но, как показывает практика, не всё, что красиво и удобно, разрешено законом.
Недавний случай в Москве наглядно это подтверждает.
История, которая началась с мечты о зимнем саде
Хозяин квартиры решил порадовать себя и устроить оазис прямо дома. Для этого он демонтировал оконно-дверной блок между комнатой и балконом, расширил проём в несущей стене и фактически присоединил лоджию к жилому пространству. Получилось стильно: единое светлое помещение, много зелени, уютный уголок для отдыха.
Но идиллию нарушили соседи. Им не понравилось, что соседская перепланировка может повлиять на общедомовое имущество и условия проживания в доме. Они пожаловались в жилищную инспекцию.
И вот тут начались проблемы.
Что установила проверка
Жилинспекция зафиксировала нарушения:
был убран оконно-дверной блок;
расширен проём в несущей стене;
балкон фактически стал частью жилой комнаты.
Для многих это "обычный ремонт", но с точки зрения закона - грубое нарушение.
Почему?
Потому что объединение лоджий, балконов, веранд и террас с внутренними помещениями квартиры категорически запрещено. Об этом прямо сказано в Постановлении Правительства Москвы от 25.10.2011 №508-ПП.
Причины запрета просты и понятны:
балконы и лоджии - это холодные зоны, их утепление нарушает тепловой контур дома;
вмешательство в несущие конструкции может ослабить здание;
страдает безопасность всего дома, а не только одной квартиры.
Что бывает, если нарушение не устранять добровольно
Жилинспекция выдала предписание вернуть всё в исходное состояние: восстановить стену, вернуть окно и дверь.
Но собственник решил, что «ничего страшного» не произошло, и отказался исправлять перепланировку.
Итог закономерен:
жилинспекция обратилась в суд;
суд обязал собственника устранить нарушения;
теперь ремонт будет проходить под контролем судебных приставов.
А к расходам на переделку добавились ещё и судебные издержки.
Почему такие дела почти всегда заканчиваются не в пользу собственника
Можно встретить мнение: "Да все так делают! У кого сейчас балкон с дверью? У всех объединено, и ничего!"
На практике всё иначе. Судебная практика показывает:
Жилинспекция стабильно выигрывает подобные процессы.
Суд исходит из того, что запрет установлен в интересах всего дома, а не только одного человека.
Собственник в итоге всё равно обязан вернуть квартиру в первоначальное состояние.
Даже если перепланировка выглядит красиво, даже если соседи не жаловались, нарушение всё равно будет выявлено — например, при продаже квартиры или проверке документов в БТИ.
Какие перепланировки допустимы, а какие нет
Чтобы не оказаться в ситуации с судами и приставами, важно заранее понимать:
✅ Что можно согласовать:
объединение кухни и комнаты (если нет газовой плиты);
перенос дверных проёмов (с разрешением);
устройство встроенных шкафов;
установка перегородок внутри квартиры.
❌ Что запрещено категорически:
объединять жилую комнату с балконом или лоджией;
расширять проёмы в несущих стенах без проекта и согласования;
переносить батареи центрального отопления на балкон;
Сначала проект, потом ремонт. Обратитесь в проектную организацию, которая подготовит документацию.
Согласуйте перепланировку в жилинспекции. Это обязательный этап. Без согласования даже "красивый ремонт" может оказаться незаконным.
Думайте наперёд. Незаконная перепланировка рано или поздно "всплывёт": при продаже квартиры, оформлении наследства или даже при жалобе соседей.
Помните о рисках. Помимо штрафов, вас обяжут вернуть всё назад — за свой счёт и под контролем приставов.
Итог
Зимний сад в квартире — мечта многих. Но пока закон запрещает объединять балкон и комнату, воплотить её легально не получится.
Главный вывод простой:
делайте ремонт с умом,
всегда проверяйте, что разрешено, а что нет,
не верьте в «авось пронесёт».
Так вы сбережёте не только деньги, но и нервы.
🌿 Хотите знать, какие ремонты можно делать без проблем, а какие приведут к штрафам и судам? Подписывайтесь — здесь мы разбираем законы простыми словами, чтобы ваш дом приносил только радость, а не головную боль.
Я юрист по недвижимости. За свои 20+ лет практики я согласовал не помню сколько десятков перепланировок в Краснодаре. Немного в этом разбираюсь 😊
Сразу к главному: по времени согласование займет 3-4 месяца. По деньгам — около 90 000 рублей. Это если работают профессионалы «под ключ». Если эти цифры вас не пугают — читайте дальше. Если пугают — тем более читайте. Потому что попытка сэкономить и сделать самому обойдется вам в разы дороже. Не деньгами, так нервами и временем. Годом вашей жизни, например.
Не буду грузить вас различиями между согласованием будущей перепланировки и узакониванием уже сделанной. Разница есть, но по сути — это одно и то же. Разве что узаконивание может быть на 5-10 тысяч дороже — придется заказывать дополнительное техническое заключение о безопасности, чтобы доказать, что вы безопасны для окружающих.
Ждете тут пошаговую инструкцию «куда бежать и что подавать»? Зря. Потому что главный наш «друг» — Межведомственная комиссия (МВК) на базе Горжилхоза — меняет правила игры почти каждый месяц. То, что работало вчера, сегодня уже отправит ваши документы в корзину. Писать инструкцию бесполезно — она устареет, пока закончится это лето.
Поэтому давайте не про этапы, а про главные правила выживания в этом квесте.
Правило №1. Работайте ТОЛЬКО по договору. В этой сфере развелось столько «горе-индивидуалов», которые исчезают после предоплаты, что я уже сбился со счету. Ваша защита — только детализированный договор. Не просто «согласую перепланировку», а с расписанными по пунктам этапами: подготовка техзаключения, проект, акты Роспотребнадзора, МЧС, заявление в МВК и так далее. Их около 15. Если этого нет в договоре — требуйте. Уклоняются от детализации – меняйте юристов.
Правило №2. Платите только частями. Никаких 100% предоплаты! График платежей строго по факту выполнения этапов: подали заявление в МВК — получили часть денег, получили положительное решение — следующую часть. Все это должно быть прописано в том самом договоре.
Правило №3. Решите всё ДО начала. Самая частая ошибка — начать согласование, а потом прямо в процессе передумать и захотеть «дверь не туда, окно не так». Юристы и проектировщики ваши пожелания примут, а вот МВК — нет. И вам придется платить за новый проект и начинать все сначала. Решили — утвердили — согласовываем. Без фантазий на полпути.
Правило №4 (главное). Не делайте это сами. Серьезно. Не надо. Это даже для нас, профи, сложная головоломка. Вы не сможете самостоятельно сделать проект, который устроит МВК — к нему десятки специальных требований, о которых вы не знаете. Вы не сможете правильно заказать акты РПН и МЧС. Вы не разберетесь с документами на вывоз строительного мусора. Вы не получите от строителей правильный Акт скрытых работ, если у них нет СРО, и т.д. и т.п.
Самый частый вопрос: «Я же могу сам заказать проект у инженера и потом просто подать?». Теоретически — да. Практически — нет. Прямо сейчас у меня на глазах один упрямец-экономист подает исправленную документацию в шестой раз. Прошел уже год. И конца этому марафону не видно.
Оно вам надо? Или лучше спать спокойно, зная, что ваша новая кухня или снесенная кладовка не обернутся гигантским штрафом и предписанием все вернуть как было?
Заметки на тему недвижимости, земли и строительства. Краснодарский край.
Всем привет! Хочу поделиться реальной историей неудачной покупки недвижимости на торгах. История получилась поучительная, и, надеюсь, она поможет вам избежать подобных проблем.
Предыстория: решил я значит прикупить квартиру на торгах. Цена была привлекательной, и я, недолго думая, взял её. При осмотре обратил внимание на снесённую перегородку, но не придал этому особого значения — казалось, ничего критичного.
И вот тут началось самое интересное… После покупки квартиры ко мне заявились представители управляющей компании с неприятным известием: на стене дома обнаружена трещина (конечно же, не такая, как на картинке, сгенерированной нейросетью - она была еле заметной), в появлении которой виновата именно моя «перепланировка». То, что я к этой перепланировке отношения не имею их мало волновало. Ведь квартира теперь моя!
УК настаивала на расселении целого этажа, мол, под угрозой безопасность жильцов. А ведь надо мной было четыре квартиры! В среднем каждая из них стоит в районе 4-5 миллионов рублей. Представляете масштаб проблем?
Выход нашелся благодаря профессиональной помощи. Благодаря помощи специалиста удалось получить необходимые технические и экспертные заключения. После долгих переговоров с администрацией удалось доказать безопасность ситуации и узаконить перепланировку.
Выводы из этой истории:
Всегда тщательно проверяйте историю квартиры перед покупкой
Обязательно фиксируйте текущее состояние недвижимости
При обнаружении перепланировок требуйте документы о её согласовании
Не экономьте на профессиональной экспертизе
Имейте под рукой контакты опытных специалистов
Мораль: казалось бы, хотел заработать миллион-другой, а мог влететь на куда большую сумму. Будьте внимательны при покупке недвижимости, особенно на торгах — экономия сегодня может обернуться серьёзными тратами завтра.
А у вас были подобные истории с недвижимостью? Делитесь в комментариях! 👇
Такая тема. Дом с газом. Из кухни в коридор убрали проём с дверью. Ска, ну не подумали, что так нельзя.....газовщики ходят 3й год проверяют оборудование, хоть бы кто чёто сказал.
Из коридора в комнату по старинке двойная дверь. Хотели часть заложить и поставить одну нормальную. А это уже точно перепланировка.... вот срань 😭.
Что делать с проёмом из кухни в коридор? Это же нежилое помещение... вроде бы дверь и не обязательна? А с другой стороны проёма нет, это надо было с бти решать?
Стало вот так. Нет дверного проёма и двери. Фото из интернета.
Привет, владельцы квадратных метров! С вами Инсайдер ГЖИ, и сегодня я нарушу вашу зону комфорта жестче, чем УК — ваш бюджет. Готовьтесь узнать, за что вы платите своей ленью (или незнанием).
1. Ремонт в квартире ≠ подвиг Геракла. Миф: «УК обязана поменять мне кран!» Реальность (ст. 36 ЖК РФ): Всё ВНУТРИ вашей квартиры — ваше (трубы, розетки, сантехника, кроме стояков). УК не няня: Если вы 20 лет не меняли прокладку — это ваш кризис среднего возраста, а не ЧП дома.
👁️ Мое мнение: Ждать, что УК починит ваш сорванный кран — как вызывать такси в туалет. Выключите воду и возьмите разводной ключ! Купите базовый набор инструментов: (ключ, ФУМ-лента, герметик). Цена = 1 поход в «Ашан». - Не умеете? Вызовите сантехника за СВОЙ счет. Это в 10 раз быстрее, чем ждать «аварийку» УК.
2. «Гарри Поттер и снесенная несущая стена». Миф: «Перепланировка — мое право! Пусть ГЖИ потом узаконивает!» Реальность (ст. 26 и 29 ЖК РФ): - Снос несущих стен, объединение санузлов, перенос газовых труб —запрещено без проекта и согласований. - Узаконивание = ваш кошмар (штрафы, суды, возврат стен).
Лайфхак! Хотите перепланировку? Получите разрешение ДО начала работ (можно через МФЦ). - Не уверены — спросите в ГЖИ (консультации бесплатны, но не бесконечны!)
3. Соседи-тираны — ваша война, не УК!Миф: «УК, заткните соседа! Он топает / курит / включает Шансон!» Реальность - УК – не полиция нравов. Шум, курение в подъезде, мусор у двери — нарушение ваших прав, а не договора с УК.
Ждать, что УК перевоспитает соседа — как надеяться, что енот сам из себя сделает шапку. Вызывайте полицию! Звоните 102 и фиксируйте шумометром на смартфоне.
4. Затопил соседей? Вы — виновник, а не «жертва старых труб»! Миф: «Это УК виновата! Трубы же общие!» Реальность (ст. 1064 ГК РФ): - Если прорвало гибкую подводку ВАШЕЙ стиралки — вы платите за ремонт соседу. - УК отвечает только за стояки. А тграть в «Руки не дошли поменять шланг» после потопа — подло и дешево☝️.
Лайфхак: - Меняйте шланги/краны раз в 5 лет. - Страховка квартиры — ваш финансовый зонтик на случай ЧП. А учитывая что в большинстве своём люди живут в домах которым 60+ лет, так это вообще жизненная необходимость! ФИНАЛ: КАК ПЕРЕСТАТЬ БЫТЬ «ЖКХ-ИНФАНТИЛОМ»? 1️⃣ Читайте договор с УК (там черным по белому, что ИХ, а что ВАШЕ). 2️⃣ Несите за себя ответ — как взрослый человек. 3️⃣ УК и ГЖИ — не волшебники. Они следят за общим, а не вашим личным бардаком.
Всем удачи и надлежащего предоставления коммунальных услуг!
Иногда фантазия собственников — и желание жить красиво — заходит слишком далеко, особенно, если над квартирой есть технический этаж. Сегодня расскажу о странном деле, где обычная квартира внезапно стала двухэтажной.
Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.
Что случилось?
Гражданка Б. жила на последнем этаже 25-этажного дома в Москве. Прямо над ее квартирой находился технический этаж — частично занятый коммуникациями, частично сдаваемый ТСЖ под офисы.
Некоторое время назад Б. арендовала одно из таких помещений — прямо над своей квартирой. Позже наняла рабочих, пробила в потолке проем диаметром 1,7 м, установила лестницу и фактически сделала из квартиры двухэтажную. Площадь квартиры выросла до 188,9 кв.м. В техническом этаже появилась вторая кухня, ванная, канализация, отопление, электроплита и все, что нужно для красивой жизни.
Так продолжалось почти 10 лет, и никто ничего не подозревал — пока ТСЖ не решило расторгнуть договор аренды. Но после расторжения договора попасть в помещение председатель ТСЖ не смог — дверь была заперта.
Когда ее вскрыли, то оказалось, что она и вовсе замурована с другой стороны. В итоге представители ТСЖ все же попали в помещение и обнаружили, что часть технического этажа присоединена к жилому помещению.
ТСЖ подало в суд с требованием привести помещение в первоначальный вид, а Б. в ответ подала встречный иск о сохранении перепланировки.
Что решили суды?
Судом было установлено, что это не просто перепланировка, а реконструкция: вмешательство в несущие конструкции дома, изменение назначения помещения, уменьшение общего имущества МКД — все это требует согласия всех собственников. А его, естественно, не было.
К тому же договор аренды расторгнут — следовательно, помещение подлежит возврату в первоначальном состоянии. Никаких оснований у Б. продолжать пользоваться этим помещением больше нет.
Б. настаивала, что перепланировка была согласована ею изначально в 2005 году с застройщиком, когда она покупала квартиру в еще строящемся доме, также были получены все документы и согласования. Но суд этот аргумент не учел.
Назначенная экспертиза показала: вернуть помещение в исходный вид можно, но будет это недешево. Однако суд все равно обязал в течение месяца демонтировать лестницу, перегородки, сантехнику, восстановить перекрытие и коммуникации, а также освободить помещение (Решение Хорошевского районного суда по делу N 02-0086/2023).
**********
Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.
