⛵️ PARUS Asset Management — крупнейшая независимая платформа для коллективных инвестиций. Более 25 лет команда строит, управляет и продаёт объекты коммерческой недвижимости, сегодня в портфеле УК 18 топовых объектов общей стоимостью более 100₽ млрд. Также УК победитель премии CRE MOSCOW AWARDS 2025 в номинации «Лучшая управляющая компания» (берут второй год подряд награду).

С УК разобрались, теперь перейдём к ЗПИФ. Парус-Красноярск — новый современный и технологичный логистический парк класса «А», общей площадью 140 га, расположенным в д. Старцево (в 20 мин. от Красноярска) и рядом с федеральной трассой «Сибирь» (логистика наше всё). 100 % площади первого занимает OZON, 100 % площади второго — Сберлогистика (известные и платежеспособные арендаторы). С арендаторами заключены долгосрочные договоры до 2035 г. c ежегодной индексацией ставки аренды. Индексация ставки аренды закреплена в договорах в коридоре 5−8 % ежегодно и привязана к ИПЦ.

Параметры ЗПИФ:

💬 Название Фонда: ПАРУС-КРАС
💬 ISIN: RU000A108UH0
💬 Выход на биржу: апрель 2025
💬 Цена пая: 900₽
💬 Кол-во инвесторов: 884
💬 Доступность: квалифицированные инвесторы

Замечу, что комиссия за управление фондом составляет 10 млн Р в год и 10% от дохода (ежемесячно от арендного потока и однократно от роста стоимости актива, в случае его продажи)

Структура владения:

💬 Оценочная стоимость всего актива: 4,8₽ млрд
💬 2,7 млрд — это капитал инвесторов
💬 2,1 млрд — это обслуживаемый кредит по плавающей ставке КС+3,3% до II кв. 2031 г.

Есть несколько хороших новостей: ключевую ставку снижают, а кредит у Фонда по плавающей ставки, значит кредитная нагрузка снижается. Так же на текущий момент было принято решение более активно гасить заемные средства, для этого будет выпущено дополнительно паев на 1₽ млрд, что снизит общий размер кредита до 1,3₽ млрд, а LTV на конец года составит 27%. Вы уже предвкушаете рост стоимости пая?

Доходность:

💬 Доход формируется за счет регулярных арендных платежей (~12,5%), которые ежегодно индексируются
💬 А также роста стоимости со временем самого логистического комплекса из-за инфляции, высокого спроса и других факторов (~10%).

То есть покупая по сегодняшней цене в будущем ваша доходность рентных платежей будет расти, т.к. будет происходить индексация ренты.

🟢 В общем выбор был сделан в пользу будущей доходности ЗПИФа, смягчения ДКП (снижения ключевой ставки) и гашения долга полностью на горизонте 1-2 года. Так же населения Красноярска всё время прибывает, а следовательно спрос на логистические услуги должен быть стабильным (это уже видно по рентным платежам, Фонд успел выплатить уже 3 ренты). Ваше мнение?

С уважением, Владислав Кофанов

Телеграмм-канал: t.me/svoiinvestor

- **SCP-9484-2 ("Проводники")** — гуманоидные существа из чёрного дыма, которые передвигаются вдоль стен. Они не атакуют, но следят за испытуемыми и иногда указывают путь (правда, не всегда верный).

- **SCP-9484-3 ("Шепчущие")** — невидимые сущности, чьи шёпот слышен в отдалённых коридорах. Их слова могут вызывать паранойю и галлюцинации.

- **Особенности:**

- Время в лабиринте течёт иначе: 1 час внутри = 5 минут в реальном мире.

- Лабиринт меняет свою структуру, если за ним не наблюдают.

- Некоторые коридоры ведут в "карманные реальности" — комнаты из воспоминаний потерявшихся людей.

**Предыстория:**

SCP-9484 был обнаружен в 20██ году в антикварном магазине в Праге после серии исчезновений покупателей. Владелец магазина утверждал, что шкатулка "сама выбирает, кого впустить". При вскрытии помещения Фонда нашли записи, указывающие, что артефакт использовался в средневековых оккультных ритуалах как "испытание для искателей истины".

**Эксперименты:**

| 9484-01 | D-9342 | Вернулся через 3 часа (реальные 15 мин.), сообщил о "голосах из стен". |

| 9484-05 | Д-5511 | Пропал. Обнаружен через 2 дня в другой части лабиринта в состоянии кататонии. |

| 9484-12 | Д-7826 (с GPS) | GPS показал, что он двигался по невозможному маршруту. Найден мёртвым, с улыбкой на лице. |

**Способ выхода:**

Чтобы покинуть лабиринт, необходимо:

1. Найти комнату с зеркалом (появляется в случайных местах).

2. Произнести фразу *"Я прошёл"*.

3. Разбить зеркало.

**Заключение:** SCP-9484 представляет угрозу только при добровольном взаимодействии, но требует осторожности из-за непредсказуемости своего измерения. Исследования продолжаются.

*"Некоторые двери лучше не открывать. Некоторые лабиринты — лучше не находить."* — Д-5511 (после дебрифинга).

💭 Разберём, кому подойдут инвестиционные продукты PARUS — и стоит ли на них обращать внимание вообще…

🏢 Кто такие PARUS Asset Management

😎 Это ведущая российская платформа для коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость, основанная в 2020 году командой профессиональных экспертов рынка недвижимости. Основателями выступили опытные менеджеры известных компаний.

🤔 Главная особенность инвестиционной философии PARUS — уникальная стратегия «1 фонд = 1 объект». Это означает, что каждый инвестиционный фонд включает в себя только один конкретный объект недвижимости, что обеспечивает высокую степень прозрачности и контроля для инвесторов. Вы точно знаете, во что конкретно вкладываются ваши средства. Это является отличительной чертой, а возможно — и недостатком по сравнению с классическими фондами: ведь диверсификация здесь отсутствует.

🏢 Каждый объект расположен в стратегически важных районах и имеет надежных арендаторов федерального масштаба, что минимизирует риски и обеспечивает стабильность доходов. Важно, что эти крупные арендаторы имеют договора до 2030 года.

🧐 Фонды PARUS

1️⃣ ПАРУС-СБЛ (Стоимость актива 2 096 448 000 ₽)
Арендатор - Сберлогистика (подписан не расторгаемый договор до 2030 года с возможностью пролонгации и ежегодной индексацией арендной ставки на уровень ИПЦ в коридоре от 5% до 9%.)
Москва, деревня Шарапово, пос. Марушкинское

2️⃣ ПАРУС-НОРДВЕЙ (Стоимость актива 5 591 094 000 ₽)
Арендатор - Faberlic и др. (С арендаторами заключены гибкие договоры аренды в среднем на 3−5 лет с ежегодной индексацией ставки аренды.)
Санкт-Петербург, Московское ш., д. 161

3️⃣ ПАРУС-ОЗН (Стоимость актива 2 777 533 000 ₽)
Арендатор - OZON (С арендатором подписан долгосрочный договор аренды до 2030 года с ежегодной индексацией арендной ставки на 4% и возможностью пролонгации.)
Тверская обл., Калининский р-н, Боровлёво-2

🫰 Доходность

😎 Заявленная доходность:
1️⃣ 24,6% годовых
2️⃣ 40,1% годовых
3️⃣ 22,8% годовых

Формируется как суммарная доходность от арендного потока и прогнозируемого роста стоимости самого актива. Смотрим так ли это:

Цена пая в момент выхода на биржу / текущая цена / сумма выплаченных "дивидендов" / выход на биржу

1️⃣ 950₽ / 1400₽ / 400,1₽ / янв 2022
2️⃣ 1000₽ / 1146₽ / 340,14₽ / окт 2022
3️⃣ 6320₽ / 7920₽ / 2975,34₽ / май 2022

Считаем доходность за все время:

1️⃣ 89,5% достойный результат, вполне совпадающий с прогнозами самой компании.
2️⃣ 48,6% сильно уступает заявленному.
3️⃣ 72,4% хороший результат, уступает завяленному, но не критично.

💼 А теперь взгляните на свои портфели — или вспомните, как вёл себя индекс МосБиржи с 2022 года (даже с самых минимумов индекс вырос всего около 40%). Конечно, в пиковые моменты рост был больше, но мы сейчас говорим о текущей ситуации. И ЗПИФы также заметно вырастали в определённые моменты.

📌 Итог

⚠️ Из минусов можно отметить низкую диверсификацию и обязательное наличие статуса квалифицированного инвестора.

🔥 В целом этот инвестиционный инструмент представляет собой весьма привлекательные вложения. Во-первых, уровень доходности значительно превосходит показатели традиционных индексов, а также классических инвестиционных фондов, демонстрируя устойчивый рост и высокую эффективность вложений даже на фоне рыночной нестабильности. Во-вторых, инвесторам предлагается стабильная возможность получения регулярных выплат. Кроме того, важным преимуществом является высокая степень защищённости инвесторов благодаря законодательному регулированию деятельности ЗПИФов и строгому государственному контролю.

🎯 ИнвестВзгляд: Отличный инвестиционный продукт. Добавляю в свой основной портфель все три доступных ЗПИФа.

💯 Ответ на поставленный вопрос: ЗПИФы от PARUS подойдут всем инвесторам — особенно тем, кто хочет получать стабильные выплаты. Диверсификацию можно получить, добавив в портфель все доступные фонды.

👇 Держите в своем портфеле данные фонды?

$RU000A104172 $RU000A104KU3 $RU000A1022Z1

Очень важное объявление: приглашаю в мой телеграм-канал про инвестиции, в нём уже более 16 тысяч подписчиков, присоединяйтесь!

Что ещё нужно знать? На сайтах УК считают СЧА, а на бирже цены отличаются в зависимости от рыночной конъюнктуры. Цену погашения никто точно не знает, как и то, точно ли фонды будут закрыты. УК берут комиссии за управление, при желании можно на них посмотреть, но по факту — главное цена пая на бирже и выплаты.

Выплаты указаны до налога. ⭐ — для квалов. 💼 — есть у меня в портфеле.

Рентный доход 💼

• ISIN: RU000A102N77

• Цена пая: ~100 000 ₽

• Выплат в год: 4

• Выплаты за год: 2533+2635+3722+3722=12612 (12,61%)

• Погашение: 17 декабря 2027 года

Особенности: 68 объектов недвижимости разных типов — складской, офисной и торговой. Выплаты заметно растут, за два года увеличились примерно в 1,5 раза. УК — дочка ВТБ. Последние выплаты с доходностью 14,88%.

Рентный доход 2

• ISIN: RU000A103HD7

• Цена пая: ~103 000 ₽

• Выплат в год: 4

• Выплаты за год: 3425+4065+3061+3060=13611 (13,21%)

• Погашение: 1 июля 2030 года

Особенности: 18 объектов — склады и офисы. Выплаты заметно выросли в 2024 году, но в 2025 снизились. УК — тоже дочка ВТБ.

Современный 7 (СФН Арендный бизнес 7) 💼

• ISIN: RU000A1034U7

• Цена пая: ~82 000 ₽

• Выплат в год: 4

• Выплаты за год: 2515+2754+2764+2793=10826 (13,2%)

• Погашение: 31 марта 2031

Особенности: 14 складских комплексов. Выплаты за последние 2 года выросли незначительно, около 10%. УК — дочка Сбера.

Парус ЛОГ ⭐💼

• ISIN: RU000A105328

• Цена пая: ~1116 ₽

• Выплат в год: 12

• Выплаты за год: 9,05х7+9,39х3+13,42х2=118,36 (10,6%)

• Погашение: 30 сентября 2036

Особенности: два логистических склада в МО. Кредитная нагрузка в фонде отсутствует. Было три повышения выплат, доходность по текущим 14,51%.

О Парусах. Вообще, у Паруса много фондов, они компактные, обычно по одному объекту в одном фонде. Если хочется диверсифицироваться, то есть фонд Парус МАКС, в котором сразу 6 фондов Парус. Большинство фондов с плечом, и Парус ЛОГ мне нравится тем, что кредитов в нём больше нет. Ну и да, доходность выше, чем у фондов от ВТБ, Альфы и Сбера.

Атриум 💼

• ISIN: RU000A0JRHC0

• Цена пая: ~1800 ₽

• Выплат в год: 12

• Выплаты за год: 13,51+12,51+13,51+13,58+12,63+13,71+13,86+15,79+14,46+15,28+14,19+15,08=168,11 (9,34%)

• Погашение: ? (договор с арендатором до 2030)

Особенности: торговое помещение в ТЦ Атриум в Москве площадью 1110 метров. Да, фонд маленький. Снимает помещение Л’Этуаль. Заметно, что выплаты растут, за 3 года примерно на 40–50%, что не может не радовать. Но доходность остаётся низкой, не более 10%.

Тут хочется добавить удивительное. Это один из первых ЗПИФов, который я покупал в 2022, и на данный момент прибыль более 50%, доходность 20%. Как так вышло? Да просто цена за пай выросла, видимо, кто-то видит огромный потенциал или просто недвижка на Садовом кольце дорогая. Ну и выплаты в среднем растут потихоньку. Хотя я всё равно считаю Атриум котом в мешке.

Рентал ПРО ⭐ 💼

• ISIN: RU000A108157

• Цена пая: ~975 ₽

• Выплат в год: 12

• Выплаты за год: 9,88+9,96+26,71+10+10+9,56+36,06+10,39+9,35+10,51+10,14+10,50=163 (16,71%)

• Погашение: ?

Особенности: УК активно управляет портфелем — инвестирует как в готовые объекты, так и в проекты на этапе строительства; проводит ротацию объектов с целью получения дополнительной доходности. Дополнительную прибыль также выплачивает инвесторам. В 2024 году доходность вышла 20%.

О Ренталах. Все помнят историю с ПНК Рентал? Она закончилась и грустно, и радостно. Грустно, что закончилась, но заработать дали всем инвесторам. Эта история показала, что тема с перепродажей рабочая, и теперь в фонде завёрнута не просто огромная коробка, а активное управление огромными коробками. Фонд Рентал ПРО уже выплачивал спецдивиденды по таким сделкам.

Вместо итогов

Как ни странно, лучший результат в моём портфеле показали Атриум и Парус ЛОГ — доходность по 20%. РД показывает доходность около 10%, АБ7 0%, Рентал ПРО 12%. Я продолжаю сейчас покупать только Парус ЛОГ и Рентал ПРО (остальные за последние 2 года не покупал). Именно их потенциал считаю выше всех. Атриум — очень странный, а втбшные и сберовские фонды слишком дорогие, не готов по 80–100 тысяч регулярно в них инвестировать, но если бы паи были дешевле, выбрал бы РД. И то не факт, он слабее Паруса и Рентала.

Через некоторое время постараюсь разобрать ещё несколько фондов, на которых не был раньше сфокусирован, вдруг ещё что-то интересное найду. Есть пожелания/рекомендации/собственные расчёты? Кому что из недвижки нравится?

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции в облигации и дивидендные акции, финансы и недвижимость.