Серия «Первый лесной дом»

Начнем с самого начала

Подготовка участка

После покупки участка я сразу его покосил, сделал топосъемку и геологию. На это суммарно вышло 70 000 рублей. На всех трех пунктах я мог точно сэкономить не делая их. Топосъемка точно не нужна, если участок на вид ровный, раз топосъемки нет, то и косить не нужно. Ну а геология - походили по соседям, поспрашивали и сделали фундамент как у всех.

Проект

Я заказывал проект на стороне, нашел архитектора, написал ТЗ для него, долго обсуждал, и на выходе потратил еще 70 000 рублей. Всего этого можно не делать. Во первых можно купить готовый проект дома, на всяких разных площадках полно таких, вот, например, на Яндекс.Маркете от 1.5 тыщ руб.

А можно и найти бесплатно (го в яндекс с запросом "проект каркасного дома, скачать")

Фундамент

Я на проекте делал ЖБ-сваи, хорошие бетонные :) но можно было вкрутить и винтовые металлические. У меня ЖБ вышли около 130 000 руб, винтовые, думаю, можно было тысяч за 80 тыщ. сделать. Полтиник точно не лишний.

Доска

Доску я брал сухую, строганную, антисептированную на производстве. На всех эти словах можно сильно сэкономить. У меня доска вышла 29 758 рублей за куб, всего было 21,8 кубов. Итого 650 тысяч. Антисептик это 50 000 минусом. Если брать нестроганую и естественной влажности это еще тысяч 200 экономии на таком объеме.

Мелочи

Из мелочей складывается всё остальное. Я взял дорогую ветрозащиту от Изоспана, использовал ершеные гвозди на каркас, нанял русских ребят для сборки. На всём этом можно было сэкономить тысяч 80 точно.

Отдельно можно сказать, что вызов технадзора себя почти не оправдал, аналогично как и вызов обследования аэродверью. Это еще 60 000 суммарно.

В целом, для внешней отделки, можно было не выделываться, и сделать имитацию бруса. Также вертикально. Особо бы не изменился вид. Вот, например, выглядит почти также:

Т.к. отделка планкеном тянет за собой и крепеж, и покраску обрешетки, и всяких других мелочей, которых бы не было, если бы была внешняя отделка имитацией. Думаю тысяч 150 точно можно было сэкономить. Там одна змейка вышла на 60 000 руб.

Кстати, свесы кровли еще. Если, например, проект брать без свесов, типа барнхауса:

То можно сэкономить - не нужны ни софиты, ни джи-планки, ни прочая лабуда)) Считай 100 тысяч минусом ушло.

Планировка.

Вот у меня терраса, получается, встроенная в площадь застройки дома. Не отдельно, а внутри. И получается, что если бы я сделал эту площадь тёплую, то затраты бы у меня не выросли, а площадь увеличилась бы на ~18 квадратов:

Аналогично все эти панорамные окна. Нужна вам дверь на террасу из спальни? А она не мало стоила.

Да и в целом, на окнах можно было сэкономить. Я брал 72 и 82 профиль, с гарантией от 5 лет до пожизненной. Суммарно вышло 420 тысяч. Естественно от всего этого можно было отказаться и сэкономить тысяч 200.

На крыше можно было сэкономить. Я брал профлист с красивым профилем, рублей по 900 за квадрат. А обычный около 600 стоит. Экономия же - да. Тем более кто его там видит, это же крыша.

По отделке можно, наверное, много где сэкономить. Имитацию бруса внутри взять не АБ-сорт, как я брал. А похуже. Да и вообще можно не имитацию, а вагонку. Раза в 2 экономия будет. А если и покрасить, то кто вообще этот сорт разлечит.

Двери внутренние деревянные просто влепить. Чё заморачиваться. У меня под сотку 4 двери с установкой вышли. Деревянные - раза в 2 дешевле были бы.

Ну про умный дом я молчу вообще, и про щиток на 21 автомат, и про 500 метров кабеля тоже)

Про воду/септик писать не хочу. Там у меня только скважина с кессоном 350 вышла. А можно было колодец выкопать за 50, и не париться :-) до середины лета вода бы точно была.

В общем, кому интересно вот пирог затрат в начале поста. А дом сейчас внутри выглядит как-то так:

Осталось сделать только отделку в санузле, и я даже не представляю сколько это стоить будет))

Если было интересно и полезно - ставьте лайк, жмите сохранить.

Подробно о стройке дома я рассказывал у себя в телеге, по хэштегу #ПервыйЛеснойДом можно найти все посты. Писал каждый день. Буду рад подписке.

Разрешение на строительство - как получить

Сейчас, чтобы построить дом на земле ИЖС, не нужно получать разрешение на строительство, достаточно подать уведомление о начале строительства с приложением схемы, где на участке будет располагаться дом.

Т.к. это мой первый (почти) дом, я особо не вникал в формальности подачи такой заявки, но знал, что она ни к чему не обязывает, и подавать её до начала стройки не обязательно (в том смысле что никто не проверяет). Поэтому я подал заявку только после того, как построил тёплый контур:

В Подмосковье она подается на локальных госуслугах: https://uslugi.mosreg.ru/services/18470

там всё просто, заполняете поля, прикладываете схему, отправляете. Я примерно так и сделал, но поленился вообще, приложил схему из проекта АР:

Меньше чем через неделю мне пришёл отказ с какими-то мутными формулировками, что мол на схеме не указаны отступы, и нет сторон света (хотя всё это было, если выше посмотрите):

А еще надо было приложить заключение о том, что на участке нет объектов культурного наследия. Это тоже не проблема, на тех же Подмосковных госуслугах есть специальная кнопка: https://uslugi.mosreg.ru/services/20800

Там даже схем никаких не надо, правда делается чуть дольше (около 2х недель):

В общем, я еще раз сделал схему:

Приложил заключение культурного наследия, отправил заявку... и стал ждать.

Льготная ипотека

Вообще, зачем мне это было нужно? Т.к. один из вариантов куда девать этот дом - продать, то у меня была идея продать дом по льготной ипотеке. Это была не основная идея, но одна из, которая могла бы дать неплохое преимущество при продаже, особенно в текущее время.

В общем, простой гуглежь подсказывал, что сделать это вполне можно. Семейную ипотеку выдавали и на строительство дома (через эскроу-счета), и на готовые! дома, которые построены юрлицом или ИП:

ИП у меня было. Единственная проблема - нигде не было информации о дополнительных требованиях к дому и ИП. У меня в чате в каментах "профессионалы" писали ерунду, риелторы, которые звонили, спрашивали дом, тоже толком ничего не могли ответить. На домклике, чтобы продать дом, нужно было сначала аккредитоваться как "подрядчик", но это вообще не факт, т.к. там требования как к тем, кто по эскроу строит. В общем, информации нигде не было...

Лови рыбу, а не строй дома!

Спустя день после подачи исправленого уведомления о начале строительства, мне приходит ответ:

Для ЛЛ: участок находится в границах водоохранной зоны, будь добр, чувак, сначала получи разрешение у Рыболовства.

И вот тут у меня случилась паника, это был март, дом уже был на финальном этапе:

Я реально запаниковал. Я знал про дачную амнистию, которая примерно звучит так: если дом стоит на участке, где возможно жилое строительство, то этот дом поставят на кадастр. Поэтому я в срочном порядке вызвал кадастрового инженера, всё обмерял, подготовил план, и понёс его в МФЦ.

Через 10 дней получил заветную бумажку, дом поставлен на кадастр:

Я выдохнул, т.к. реально боялся, что вляпался во что-то сложное. Просто когда-то давно я пытался согласовать объект на берегу моря, и это было не просто и не дешево, и повторять этот же путь снова не хотелось.

Откуда вода?

На самом деле я знал про водооохранную зону, она была и в ГПЗУ, который я заказал еще до строительства:

Но:

1. Речки там по факту никакой нет, по весне, когда снег тает, образуется приток реки, которая находится в 3 км от участка. В мае, а в этом году уже и в марте, этого ручья нет.

2. Даже в ГПЗУ видно, что сведения надо уточнить.

3. Я поговорил с соседями, посмотрел на кадастровой карте - у многих дома в этой линии зарегистрированы, и никаких проблем с этим не возникало.

4. Раньше, администрация не смотрела в ГПЗУ при выдаче "уведомлений о строительстве". А сейчас, видимо, с появлением нового портала (НСПД) это стало проще видеть, и они начали отказывать.

Невозможно продать, ChatGPT, помоги!

Как только я зарегистрировал дом, я решил уже подробнее узнать, как его можно продать по семейной льготной ипотеке. Очередной гуглежь не помог, я даже знакомым позвонил в дом.рф, кто занимается льготными программами - также не помогли. А знаете кто помог? ChatGPT! Та версия, что умеет сама гуглить.

И он нагуглил. Оказывается чтобы продать дом по льготной ипотеке от ИП, нужно чтобы он был поставлен на кадастр не по дачной амнистии, а через уведомление о строительстве:

В общем, поспешил я, когда испугался. Надо было попробовать через рыболовстсво пройти.

Но, кстати, еще не повод унывать. ChatGPT предложил неплохой вариант:

И, возможно, ради контента, я попробую провернуть такой фокус, ну и заодно вам расскажу. Ну или в следующем доме...

Ссылки на сервисы не забудьте сохранить, лайк от тех, кому полезно.

А о стройке, умных домах, и загородном строительстве я каждый день рассказываю у себя в телеграме: https://t.me/HypeHome_off

К началу мая показы объявления упали в ноль.

Я купил там платное продвижение, сделал такую ставку, чтобы гарантированно попадать в топ-15:

Дальше повышать ставку было бессмысленно, т.к. чтобы подняться на одну позицию выше, нужно было добаить рублей 300, еще на позицию еще 300-400 к предыдущим, ну и т.д. За первое место нужно было отдать около 4000 рублей в сутки!

Да, со стартом продвижения показы и просмотры сразу пошли вверх

Но есть но! Показы, по сравнению с обычными (не платными), оказались очень-очень нерелевантными. За 14 дней экспозиции я получил 40 000 показов (за 6 предыдущих месяцев суммарно было 60к). И всего 471 просмотр объявления, это чуть больше 1% конверсия из показов в просмотры. Хотя в предыдущие месяцы конверсия в просмотры не опускалась ниже 4%.

Вот для сравнения предыдущие периоды размещения:

Ну и самое главное - за 2 недели не было ни одного звонка, и ниодного сообщения. Потрачено 8500 рублей.

Авито

На Авито я так же запустил все виды продвижения. Здесь конверт в просмотры, на удивление, был в разы выше (около 13%), но и показы были не такие бешенные, как на Циане.

Было потрачено чуть меньше (5700 рублей). Звонков я получил ноль (то что на графике написано контакты=1, это просто кто-то посмотрел телефон, но так и не позвонил).

Домклик

Вообще это мёртвая площадка. Туда люди приходят только с уже одобренной ипотекой от Сбера, и как правило на готовые объекты. Но чем черт не шутит, здесь я тоже купил платное размещение:

Потратил 1400 рублей. Получил 0 звонков (не знаю что они там посчитали за контакт).

Про Яндекс.Недвижимость рассказывать не буду, т.к. это еще мертвее площадка, чем Домклик =) Поехали дальше.

Таргетированная реклама

Начну с Вконтакте

В ВК, для тех кто не знает, есть два рекламных кабинета - новый и старый. Компания максимально заманивает всех рекламодателей в новый кабинет, но в интерфейсе соцсети нет ни одной ссылки на него. Это я так, к слову, для понимания как работает эта могучая компания.

В общем, рекламу я запустил в новом кабинете, решил потестировать именно его, т.к. большого опыта работы именно с ним у меня не было.

Т.к. бюджет у меня не резиновый, я начал с супер-узкой аудитории. Дом у меня находится недалеко от Бронниц, по трассе М5. Поэтому я взял два крупных города на этой трассе - это Люберцы и Бронницы и в первую очередь настроил показ рекламы тем, кто проживает (регулярно бывают) там. Ограничения по возрасту 25-40. И самое важное - эти люди искали дома за последние 2 недели:

Настроил я там самый конвертируемый вариант (по моему опыту), это лид-формы. Это когда пользователь видит объявление, нажимает кнопку подробнее, и попадает не на сайт, а сразу на страницу контактов:

Да, с таким видом продвижения многие отваливаются, но по опыту, скажу, что это самый эффективный способ получить много контактов. Если загонять людей на сайт и ждать пока они нажмут кнопку "связаться" или сами позвонят - намного дороже. А с учетом того, что в доме нет отделки - тем более.

По итогу я получил 2 контакта:

Один из них - девушка, которая приценивается. У неё есть участок, и она хочет построить дом, но смотрит что можно готовое за эти деньги получить.

Второй не ответил на звонок :)

Потрачено 10 000 рублей.

Яндекс.Директ

Если честно, я уже года 3 не заходил сюда в кабинет, хотя когда-то в славные времена управлял кампаниями в директе, где тратилось по миллиону рублей в сутки. Но это было давно. Сейчас интерфейс дико изменился, поэтому пришлось долго разбираться, в итоге я осилил, но создал какую-то херню.

Были клики по объявлениям:

Но за всё время не было ни одной конверсии. Хотя люди даже что-то смотрели на сайте:

Тут я признаюсь, я уже потом понял, что я создал автоматическую кампанию, где всё за меня делает робот (подбирает аудиторию, показывает тем, кому считает правильным). Хоть я и ограничил показы по локации, но видимо, этого было мало:

Потрачено 8000 рублей.

Итого

Итого я потратил около 40 000 рублей на всё про всё. Часть денег осталось в личных кабинетах. За эти 40к я получил 2 заявки, которые через ВК. Обе нерелевантные.

Какие выводы можно сделать:

1. Ну во первых на рынке сейчас реально жопа. Все объявления моих конкурентов выглядят примерно так:

2. Во вторых, дом без отделки продать сложно. Поэтому продолжаем работать и делать дом под ключ.

3. После того, как будет что показать на фото (готовый дом), я попробую запустить рекламу в ВК и Директе немного по-другому. С более тонкими таргетингами, и ссылками на сайт (будет что показать).

Ну а пока так.

Кому интересно, я веду блог в телеге, где рассказываю о нюансах в строительстве, и в целом про загородную жизнь: https://t.me/HypeHome_off

Предыдущий рассказ я закончил на том, что заказал стройматериал. В этой статье расскажу о том, как я схватил проблем с поиском строителей.

Предварительная оценка

Для меня это первый опыт поиска бригады, поэтому я использовал все инструменты, которые могли мне помочь в этом:

• Искал людей на Авито, Я.услугах, профи.ру

• Искал людей по знакомым и родственникам

• Искал людей по рекомендациям

План у меня был простой - т.к. денег сразу на весь дом у меня не было, я решил начать с двух этапов: сборка каркаса, и настил его крышей. Это бы мне позволило, в случае форсмажора, продолжить стройку собственными силами, без дополнительной помощи. Т.е. каркас сам бы я не собрал, да и по крыше ползать самостоятельно тоже не комильфо.

Как только я получил от проектировщика КР, я начал писать различным бригадам на авито, чтобы получить предварительную оценку стоимости:

На этом этапе мне нужно было понять в целом, как рассчитывается стоимость таких работ. Чтобы в будущем можно было прогнозировать их на следующих домах.

Я знал что в этот момент столкнусь с наибольшими проблемами в проекте. Сообщения по объявлениям в авито, выпавшим первыми по запросу "бригада плотников" или "бригада каркасный дом", принесли в мою жизнь мужиков, которые звонят в 22:00, и сходу называют 950 000 рублей за работу, еще не видя проект. Спрашивают только площадь дома. Зато обещают за 10 дней собрать каркас и утеплить его.

Как обычно, пара человек, утром сказали что к вечеру всё посчитают, и в итоге ничего не прислали. Кто-то был готов за 450к всё сделать, одни даже прислали смету:

Но! В тот момент удивило меня другое - все вокруг нагнетают, что строителей нет, и работать некому. Но оказалось это не так, и потенциальных работников оказалось много.

По итогу предварительного поиска у меня сформировалась средняя цена 350-450к руб за каркас+крыша. Задача выяснить как считают у меня решена не была, т.к. подробную смету мне прислали только одни ребята (выше). Остальные считали пальцем в небо:

Это значит, что сформировавшегося рынка стоимости работы до сих пор нет в ИЖС. На взрослом рынке не может услуга стоить от 250 000 до 950 000 рублей, при прочих равных.

Я когда земли продавал, там была ровно такая же ситуация. Кто во что горазд, два одинаковых участка рядом (пару десятков Га), могли отличаться в цене в 10-20 раз. И обоснований кроме "я так вижу" не было.

В какой-то момент, в качестве шутки, я даже придумал "молотокинг". А ведь реально, многим надоедает сидеть в офисах, и хочется как-то развлечься. Чем не развлечение строить дом?)

Найм бригады

После того как я понял примерные цены, я разместил заказ на профильных площадках (профи.ру, я.услуги). Выложил проект, подробно описал что мне нужно, и назначил максимальную цену - 300 000 рублей.

Паралельно закинул тем, кого рекомендовали родственники, и тут как всегда "для своих" получил цены не меньше 900к от нескольких таких рекомендованых :)

После данного этапа у меня появилось 4 кандидата:

1. Мужичек, готовый в одно лицо всё сам сделать. За 250 000 руб. Живет рядом, бытовка не нужна. Есть собственный инструмент, включая нейлер для 90х гвоздей (правда тех, что без шляпки). Очень заинтересован, пару дней изучал проект.

2. Команда из 3х человек, колотят молотками. Принципиальная позиция - в 200-ю доску два гвоздя, два самореза (так и записал их в телефоне). Живут рядом, но бытовка нужна, как минимум инструмент хранить. За 300к были готовы.

3. Команда из 5 человек. 4 иностранца, 1 бригадир. Есть все инструменты, включая нормальный нейлер для длинных гвоздей. Нужна бытовка. Готовы за 10 дней сделать (силовой каркас + крыша). Ценник такой же как у вторых.

4. Ребята, мои земляки из ДНР :), показали построенные дома, бригадир даже вёл активно по стройкам страницу в вк. Приезжали предварительно на площадку. Ценник тоже 300.

Пока я думал, встал вопрос с бытовкой. Если выбирать тех, кто живет рядом - можно не тратиться, если выбирать тех, кто будет жить на площадке - нужна бытовка, а это доп затраты.

Бытовка

Сразу скажу - на авито б/у бытовк в Подмосковье найти почти нереально. Вся выдача заполнена объявлениями производителей этих бытовок и перекупов. Поиск по карте также забит, т.к. производители размещают тысячи объявлений во всех локациях.

В среднем новая бытовка (дерево) 5*2 стоит около 90к. Не помню как и где, нашел объявление "продаю б/у бытовкиза 40к". Встал с раннего утра, поехал смотреть, и увидел вот это:

Развернулся, уехал, заказал новую. Если что - продам потом, или оставлю будущим хозяевам дома.

Юридические вопросы

Пришло время определяться с бригадой. НО! Т.к. все они частники, никто из них не умел в договоры. Пришлось нанимать юриста, чтобы мне сделал какую-то рыбу. Задача была и обезопаситься, и снизить налоговую базу на расходы:

В итоге я получил рыбу договора, где и исполнительная нужна, и гарантия, и КС-2/КС-3. В общем, всё, что может понадобится в случае различного рода споров.

Но договор больше подходил для строительства многоэтажек, был очень сложным и мудрёным (юрист поработал на славу). И это больше мой косяк. Надо было вводных больше давать, а на исправление уже не было времени.

Итоговый выбор

От первого кандидата, где человек сам хотел строить, я отказался, слишком рисковано, одному справиться будет сложно. Случись вдруг что - будет он лежать там, корчиться, а помощи рядом нет.

Вторые, как увидели договор, отвечать перестали, совсем :)

Иностранцев я брать не захотел. Сложно общаться.

В итоге, договорился с земляками. Они хоть и немного сдвинули начало стройки, но начали:

На этом всё, надеюсь было полезно.

Каждый день пишу о стройке у себя в телеграме.

В следующих сериях:

• Косяки в проекте

• Косяки с бригадой

• Пугающий вывод технадзора

Предыдущий рассказ я закончил на том, что заказал сваи. В этой статье расскажу о том, как я схватил проблем с пиломатериалом для дома. Будет полезно тем, кто собирается строить себе дом, или собирается его заказать. Много полезностей узнаете, о которых все молчат. Для ЛЛ - выделил жирным основные моменты.

Поиск производителя

Т.к. ранее я уже заказывал доску на умную и красивую беседку, то для меня этот процесс был отработан. Я просто написал тем же ребятам, у кого заказывал. И спустя пару дней... они мне не ответили:

Да, одно из отличий текущего заказа, от предыдущего (на беседку), было то, что я хотел доску сразу обработанную антисептиком.

На эту тему много споров, нужно ли это или лишнее. Но я тут решил не экономить, как минимум в первом доме точно. Да и с антисептиком на производстве, явно дешевле, чем на площадке этим заниматься. Ну и зимой обрабатывать на площадке - так себе затея.

На будущее скажу, что антисептированную доску в целом можно делать только ту, что находится близко к земле (на обвязку, например). На остальную можно забить, имхо.

В общем, я поискал на яндекс.картах по запросу "пиломатериалы" компании, которые рядом с участком. Отдельно поискал просто в поиске производителей. Нюанс, который вам нужно предусмотреть: у всех производителей станки настроены по-разному, и разные производители делают доску разной толщины. Т.е. если стандарт доски 150х50, то сухая строганная у одних будет 145х45, у других 145х40, у третих 140х40. Поэтому лучше заранее узнать производителя доски, а уже потом заказывать проект под ту доску, которую вам сделают.

Я примерно так и сделал, спросил у местной пилорамы размеры, они мне сказали 145х45, но в итоге я заказал у других, т.к. объем был большой, многие готовы перенастроить оборудование под клиента. Тут, правда, был нюанс, о котором меня предупредили изначально, но цена была на столько хорошая, и я пообщавшись с несколькими бригадирами, согласился:

В итоге непрострога я так и не нашел. Доска приехала идеальная.

Проблема с досками всплыла неожиданно другая. Я уже заказал всё, оплатил. Мне отзвонились сказали, что готовы привезти, я попросил подождать чуть-чуть (т.к. не мог принять в те дни, что предлагали, а бригаду еще не нашел), и тут мне одна из потенциальных бригад задаёт вопрос. А сколько там доски то в кубах?

А я помню, что проектировщик мне изначально в проекте указал количество в кубах. И только после того, как я попросил, указал количество в штуках. Я прибавил к этому кол-ву еще 5-10% и заказал.

А после запроса сел пересчитывать, и понял, что объем в кубах у него больше, чем в количестве досок!

Это видно на ходовых размерах (195 и 145), причем разница приличная. Вот тут я очень сильно очканул, так сказать. Как он так считал? не понятно. На тот момент я понял, что мне может не хватить целых 3 куба доски!

Знаете, что получилось в итоге? В итоге у меня осталось лишним еще куба 3, или около того:

Тут я могу только посоветовать отдавать проект на экспертизу отдельно. Иначе вот можно влипнуть. Мне то доска пригодится. На тот же префаб. Но это мне.

Разгрузка

Оказывается 21 куб, это вам не 2 куба для беседки). Приехало полные 2 машины. Одна побольше:

Вторая поменьше:

Пока доска была на машине, я быстро проверил влажность. Сухая доска должна быть не выше 18%. Здесь было всё четко, повезло:

А вот дальше начались проблемы. Почва на участке была еще влажная. Маленькая машина попыталась заехать, и полностью увязла. Большая тоже особо ехать не могла. Мы 3 часа только вытаскивали то одну, то другую. В итоге на идею разгрузки на участке плюнули. И разгрузили всё за периметром:

Поэтому. Всегда подготавливайте въезд на участок заранее. Чтобы проблем с подъездом стройматериалов не было.

P.S. доска реально хорошая попалась, тут повезло. Причем не просто снаружи пачек хорошая лежала, но и внутри тоже. Да, попадались местами обзолы, но не критично. Строители прям радовались. У них до этого объект был с мокрой доской, говорят спины все сорвали таскать её, а с сухой работать кайф. Ну и все, кто потом приезжал смотреть стройку (технадзор, другие подрядчики) очень хвалили за выбор доски. А самое главное, что мне удалось найти её относительно дешево, ниже 28к за куб получилась. Да и сам я когда делал обвязку себе на террасу из мокрой - обплевался. Размеры все разные, где-то выше, где то ниже, всё в кривь и вкось. Одна морока. По мне - лучше переплатить за сухую.

Решил в один материал всё не пихать, поэтому ждите в следующих:

• Поиск бытовки и строителей

• Косяки в проекте

• Косяки с бригадой

• Юрист

Ну а кратко, каждый день я пишу у себя в телеграме: https://t.me/HypeHome_off