Риэлтор

1. Объявления о продаже. Почему я его писал сам. 90% объявлений о продаже любой недвижимости на различных сайтах объявлений составлены максимально не грамотно, не информативно, не содержат нужной информации. Фото максимально убогие, часто низкого качества, не отображающие состояние квартиры, а часто и вообще отсутствуют. Описания содержат огромное количество ошибок.  Объявления не содержат технического описания и даже плана квартиры. Очень часто встречаются ошибки, вставленные составителями умышленно, чтоб повысить за счет обмана потенциального клиента, привлекательность жилья. Ошибки обычно касаются площади, планировки и перепланировки, и состояния жилья. Часто бывают ошибки связанные с статусом квартиры, стоимостью, возможностью ипотеки, собственниками, количеством прописанных и т.д. Я хотел, чтоб моё объявление было максимально информативным, чтоб избежать контактов с людьми которые заинтересовались моей квартирой по ошибке. Таких объявлений с ошибками, сделанными по незнанию, глупости или умышленно очень много, вне зависимости от стоимости жилья и большинство из них составлены именно риелторами. Можете проверить сами. Те кто занимался поиском недвижимости, могут подтвердить.

2. Контент объявления о продаже. Делал фотографии и составлял описание своей квартиры я сам. Так как только я знаю её состояние и все технические подробности о ней. В моей квартире был капитальный ремонт, когда я её купил, у меня остались все документы по материалу и работам, в т.ч. план-схемы с промерами всех параметров квартиры. Так же, живя в данном районе достаточно долгое время, я знаю о нем все. И только я могу ответить на все вопросы потенциального покупателя. Опять же это из опыта общения с риелторами. По той квартире, которую продает риелтор, у него обычно минимум информации. Обычно, риелтор не может ответить даже на элементарные вопросы про квартиру. Стандартные ответы риелторов на вопросы, на которые у них нет ответов это: «Приезжайте и смотрите», «Уточню на просмотре у собственника».

3. Просмотр моей квартиры. Именно потому, что я сам разместил объявление и я в нем в указан, как контакт, я решаю, кто и когда приедет смотреть мою квартиру. Это будет только тогда, когда мне удобно, а не когда мой риелтор сможет мою квартиру представить покупателю. Да, появляется неудобство в виде звонков от других риелторов и агентств недвижимости, пытающихся мне продать свои услуги. Но таких отсеиваю сразу. Хотите посмотреть? Приезжайте с покупателем!  Есть вопросы? Отвечу! Нужны дополнительные фото? Пришлю. Остальные - лесом! Из общего объема звонков, таких примерно половина. Даже несмотря на то, что в объявлении я указал, что у меня уже есть риелтор! Хотите размещать от своего имени мою недвижимость (риелтор или агентство) даже если это бесплатно НЕ разрешаю. Дубли объявлений на крупных ресурсах по продаже недвижимости, не одобренные продавцом, удаляются, а аккаунт такого риелтора может быть заблокирован. Они об этом знают. Так же пытаются предложить размещение\поиск по своим «секретным» базам недвижимости. Якобы это как-то ускорит продажу или покупку. Это тоже миф. Нет никаких секретных баз. Максимум что есть это сайты риелторских агентств, которые содержат объявления с объектами которые сейчас в работе. Но они же есть и на других общедоступных площадках объявлений о недвижимости.

4. Подбор недвижимости. Тут сложнее. Так как я и писал выше, 90% объявлений созданы так, чтоб квартиру не купили, пройдя мимо объявления. Поэтому список объектов составлял сам ориентируясь на информацию из отрытых источников. Например, имея адрес дома можно узнать многое о нем. Год постройки, материал, состояние, дату планового капитального ремонта, планы по строительству или сносу домов рядом, расстояние до ближайших школ, садов, больниц, общественного транспорта, магазинов и.д.. С помощью панорамы улицы, например, можно увидеть состояние дома, двора, улицы, количество припаркованных авто, состояние детских площадок и т.д. При условии, что панорамы свежие, конечно. Но в Москве они обновляются каждый год. Из тех же сайтов объявлений можно найти историю продаж в этом доме и цен.  Можно оценить стоимость квартиры в рынке она или нет. Отзывы жильцов о районе ЖК или доме и вообще в открытых источниках информации много. Исходя из этого я и формировал список квартир которых хотел бы посмотреть.

5. Список потенциальных к покупке квартир. Тут есть важный и очень тонкий момент. Вы можете искать спокойно квартиру, если у вас есть уже покупатель на вашу и у вас подписан предварительный договор. В противном случае сделка может сорваться, продавец не захочет ждать, когда вы найдёте покупателя на свою недвижимостью. И тогда квартира, которая вам подошла, уйдёт в другие руки. В предварительном договоре приписывается обычно сумма штрафа, она обычно формальная и срок его действия. Я нашел покупателя, который дал мне достаточно времени, чтоб я нашел то, что хочу. Повезло. И сам искал квартиру со статусом «свободная продажа» без альтернативы. Так цепочка будет максимально короткой и не оборвётся.

6. Перед просмотром.  Список квартир, которые меня устраивают, я отправлял риелтору. Он знает какие документы проверить по квартире. Тут уже нужен профи. Отсеивал примерно каждую третью. Это удобно, лишний раз не пришлось кататься.  Нашел, то что хотел, достаточно быстро. И объявление, кстати, входило в те самые 90% криво оформленных. Со стороны продавца общался риелтор, очень ленивая и не умная дама. Общаясь с ней понял причину такого отношения, выразившуюся в её фразе «Кому надо, тот сам информацию найдёт». Продавец в другом городе, но на сделку приедет. Документы проверены. Предложил своему риелтору выбить скидку из риелтора продавца. Тот был не заинтересован в скидке, при встрече со мной, так как работал за процент. Мотивация для моего риелтора была 10% от скидки в плюс к тому, что прописано в договоре на его услуги. Скидку он выбил. Не знаю как, но хорошую. В результате, стоимость услуги его выросла в 3 раза. Мы это закрепили доп. Соглашением к договору.

7. Оформление и сделка. Сбор и подготовка документов заняла не много времени. У меня и у продавца все было на руках и подготовлено заранее.  Это (наличие всех готовых документов на квартиру) кстати тоже большой плюс при продаже квартиры. Обе сделки оформляли в моём зарплатном банке, так как я на небольшую часть суммы оформил ипотеку, в т.ч. для подстраховки. Так как банк тоже проверяет все документы при ипотеке. Это является дополнительной подстраховкой их чистоты и правильности оформления. Все необходимые акты подписали в т.ч. по проверке счетчиков и отсутствии задолженностей по ЖКХ и разошлись довольные.

Тут часто обвиняют риелторов во всех грехах при продаже\покупке недвижимости. Моё мнение, с ними нужно правильно общаться и работать с профессионалами.

Но бывает, как и у тех, кто продал мне квартиру, лень и некомпетентность риелтора, позволили мне найти то, что я хотел. Уверен, если б она и/или владелец не поленились и оформили бы нормально объявление, квартира ушла бы раньше.До меня и без скидки.

Данный пост не является рекламой ничего. Поэтому в нем не будет ссылок, имён и названий. Просто делюсь опытом.

Кого слушать, если покупаете недвижимость? Кого звать на сделку?

Сначала - почему вам вообще стоит прислушиваться ко мне:

• я юрист с судебным опытом почти 20 лет (с 2005 года), сужусь активно до сих пор, сам хожу в суды

• 10 лет я отработал в крупном консалтинге, где сопровождал миллиардные сделки с недвижимостью (торговые центры, заводы, элитные дома и квартиры) - это научило меня ответственности и подходу, который я применяю до сих пор с гораздо меньшими активами

• я специалист по банкротному праву, в прошлом занимал должность руководителя судебной и банкротной практики

• я обучаю частных риелторов и команды в крупных агентствах недвижимости

Итак, начнём...

Люди постоянно что-то покупают. Наиболее активные - покупают недвижимость, переезжают, расширяются, инвестируют.

Всем же страшно потратить, а потом вдруг потерять? Если это новый айфон - неприятно. А если квартира? А если дом у пруда в Подмосковье? А если торговый центр?

Чтобы не бояться (нивелировать риски) люди поступают по-разному:

• находят общих знакомых, требуют от продавца поклясться матерью, сказать адрес школы, куда дети ходят и т.п.,

• советуются с риелтором, который подобрал объект,

• находят юриста.

Про первый способ - не вижу смысла писать, очень индивидуально, кому-то помогает, но без гарантий.

Предлагаю подумать над альтернативой: риелтор или юрист?

Оба специалиста - очень востребованы в нашей жизни, каждый хоть раз встречался и с тем, и с другим. А в чём конкретно преимущества каждого из них - не всегда понятно. Давайте разберёмся.

Предупреждение: Я являюсь заинтересованной стороной, потому что:

• я сам являюсь практикующим юристом (уже почти 20 лет) и разбираюсь в вопросе именно с позиции закона и судебной практики,

• среди моих партнёров много риелторов (агентов и специалистов по недвижимости) - поэтому ни в коем случае я не хочу обесценить квалификацию и опыт никого из них, я восхищаюсь каждым из них.

Этап 1 - Начнём с риелтора

Зачем нам вообще риелтор? Если вы сами нашли объявление и больше не хотите ничего искать - тогда пожалуй вы сможете сэкономить на услугах этого специалиста. Но я знаю супер профессионалов, которые окупают свои услуги сполна даже на этом этапе. Хороший специалист сможет определить, насколько адекватна цена, за которую вам предлагают объект. Если цена неадекватна, тогда помогут выторговать наилучшее предложение или найти объект лучше и дешевле. Да, я знаю таких специалистов. И признаюсь - я так не умею. За таких специалистов стоит платить, потому что в итоге цена их услуг компенсируется выгодой от сделки.

А если вы ещё только в поиске объекта, не хотите тратить своё время на поиск или не разбираетесь в этом - тогда без хорошего риелтора не обойтись. Юрист тоже умеет пользоваться смартфоном и популярными приложениями с недвижимостью. Но никакой юрист не подберёт вам то, что вам действительно нужно да ещё и по выгодной цене. Потому что это большая работа, требуются специальные навыки и опыт.

В общем, на этом этапе - я преклоняюсь перед этими специалистами, готов слушать и учиться у лучших из них до конца своих дней.

Кстати, уважаемые специалисты по недвижимости,

— если я что-то забыл написать в этой части про вашу пользу - пожалуйста, напишите в комментариях,

— если я что-то забыл написать в этой части про вашу пользу - пожалуйста, напишите в комментариях,

— если вы открыты к партнёрству и сотрудничеству - пишите в лс и комментариях - у нас есть взаимовыгодные предложения для сотрудничества.

Этап 2 - когда нужен юрист

Итак, вы поторговались, приценились и в общем-то договорились с продавцом.

Что делать дальше? Искать ещё одного специалиста - юриста? или продолжать с прежним риелтором? И какого юриста искать?

Для начала разберёмся с тем, а что именно нам нужно дальше:

1. Во-первых, нам нужно проверить покупку на так называемую "юридическую чистоту" (запомните это словосочетание, расскажу об этом ниже). И сделать это нужно ДО покупки. Наша цель - чтобы покупка стала наша, чтобы не потерять её через год или больше.

2. Во-вторых, нам нужен договор, который защитит нас.

3. В третьих, нам нужно безопасно провести саму сделку.

Хотя все три пункта важны сами по себе. Но в последних двух - опытный риелтор вполне может справиться на высший балл, если сделка не супер сложная. Но вот с проверкой чистоты - здесь точно нужен юрист, и не просто юрист, а с судебной практикой (см. ниже почему).

Знаете, когда можно не тратиться на юриста, для каких сделок? Таких немного:

• Когда вы покупаете у супер надёжного застройщика, в котором вы уверены, что не обанкротится, не обманет - так бывает, и вы вполне можете сэкономить на юристе. Хотя даже с самыми надёжными из них в последнее время тоже бывают сложности.

• Когда вы выкупаете что-то у государства (приватизация, льготный выкуп и др.). Вроде как, государству нет смысла обманывать вас. Однако если сделка сложная - лучше показать договор юристу.

• Когда вы сами юрист с судебным опытом и сможете разобраться во всех нюансах и проверить информацию.

Во всех остальных случаях я крайне рекомендую найти юриста.

Не смогу назвать хотя бы примерное количество сделок, которые я сопровождал лично или с командой, но чуть ли не в половине случаев мне приходится яростно дискутировать с риелторами с противоположной стороны. Например, по вопросу о том, как и какие условия включать в договор купли-продажи, чтобы защитить покупателя. И знаете, какой самый популярный аргумент у непрофессиональных риелторов? - "я сто раз так делал". И против такого довода не действуют ни логика, ни ссылки на закон и судебную практику. Но это я привожу в пример "непрофессионалов" (все наши партнёры - не такие).

Чем отличается профессионал от своей противоположности? Первый - всё время учится и открыт к обсуждению, второй - крайне упрям и самоуверен.

Итак, проверить "юридическую чистоту" - чтобы не потерять недвижимость в будущем.

Почему юрист, а не риелтор?

Для ответа на вопрос можно посчитать отрасли права, которые необходимо знать, чтобы полноценно проверить объект недвижимости:

• Гражданское право (общие положения о сделках, залогах (ипотеке), имущественное право, вопросы недвижимости) - это теоретический минимум, без этого вообще никуда. Этому учат на юрфаке и рассказывают на курсах при приёме на работу в хорошее агентство недвижимости.

• Жилищное право - если вы покупаете жилую недвижимость.

• Земельное право - если вы покупаете землю (вместе с домом, например).

• Семейное право - важно проверить права возможных супругов и обеспечить безопасность для вас.

• Наследственное право - это если у продавца (или когда-то до него) объект проходил процедуру наследования.

• Банкротное право - это самое сложное. Так как чуть ли не половина россиян имеют кредиты, важно проверить и адекватно оценить риски - что будет, если вдруг продавец станет банкротом. Это важно, потому что закон о банкротстве содержит специальные основания для оспаривания сделок (про них не написано в гражданском кодексе). Хотя таких специальных основания всего два (ст. 61.2 и ст. 61.3), однако сам закон довольно старый и громоздкий (из-за накопившихся изменений), плюсом к нему идут регулярно появляющиеся разъяснения Пленумов Верховного Суда и отдельные позиции арбитражных судов высших инстанций.

• Процессуальное право - супер важно! Мало знать законы в теории (всё, что перечислено выше), ещё супер важно знать, как именно эти законы будут работать в суде. Только так можно адекватно оценить риски. А для этого придётся читать ГПК, АПК + разъяснения всё тех же Пленумов и позиции судов.

А ещё важно знать, как и где именно гуглить и проверять информацию об объекте, какая информация важная, а какая не очень.

Вот столько всего! Даже список применимых законов достаточно длинный: ГК (три части), ЖК, СК, законы об ипотеке, банкротстве, ГПК, АПК и др.

Право - это всегда не просто. Про попытки упростить правовую систему - когда-нибудь позже в следующих статьях.

Что же это всё даёт нам, почему так сложно, и какая польза от юриста?

Я бы выделил два вида блага, которые можно получить за счёт опыта и профессионализма хорошего юриста:

1. Очевидное - безопасность. Вы приобретаете объект без риска потерять его.

2. Неочевидное - (на этом многие зарабатывают, в том числе с нашей помощью) - вы можете приобретать выгодные объекты и получать прибыль - и всё это за счёт адекватной оценки рисков (об этом см. ещё чуть ниже).

Очевидная польза - безопасность

Что уж тут ещё добавить. Очевидное - на то и очевидное. Вы не теряете покупку - и это здорово.

Неочевидная - выгода и заработок

На чём зарабатывают все инвесторы? - на ирисках и умении адекватно оценивать эти ириски.

Расскажу на двух примерах из прошлого и этого года:

По всем вопросам вы можете писать в Telegram