Для тех, кто не читал предыдущие статьи по этой теме, настоятельно предлагаю их прочесть по следующим ссылкам: основная часть, часть 2, часть 3, часть 4.
Для тех, кому вышеуказанные статьи читать лень (некогда, неинтересно и т.д.), кратко сообщу, что министрами и депутатами с 2021 по 2025 годы были принятые следующие законодательные акты: постановление № 423, ФЗ-46, постановление № 479, постановление № 1534 (продление постановления № 479), ФЗ-266 с поправками к ФЗ-214, постановление № 326, постановление № 1916 (продление постановления № 326), ФЗ-482, ФЗ-494, постановление № 589.
Принятие вышеназванных норм носит системный характер и направлено на поддержку застройщиков (строительных олигархов) за счёт дольщиков-физлиц (простого народа). Мораторные постановления Правительства РФ в период их действия повлекли отмену подлежащих взысканию с застройщиков в пользу дольщиков неустоек, процентов, штрафов, иных мер ответственности предусмотренных ФЗ-214 и ЗоЗПП. По ранее начисленным процентам, штрафам и т.д. предоставили застройщикам отсрочку в период действия норм. Принятые народными избранниками (депутатами) Федеральные законы (ФЗ), внесли изменения в ФЗ-214 О долевом участии в строительстве, существенно уменьшив ответственность застройщиков в сравнении с ранее действующим ФЗ-214. Также поправками изменено действие ЗоЗПП, который по большей части более не применяется к договорам долевого участия (ДДУ). Кроме того, ФЗ-266 и постановление 326 применили обратную силу закона к ДДУ, заключенным до вступления в силу указанных норм. Применение обратной силы закона в нарушение Конституции РФ существенно изменило ранее установленную ФЗ-214 и ЗоЗПП ответственность застройщиков, что в свою очередь привело к существенному нарушению прав и законных интересов дольщиков в правоотношениях дольщик - застройщик.
В этой статье обсудим обманутых дольщиков.
В нормативно-правовых документах термин "обманутый дольщик" отсутствует. Однако Приказ Минстроя РФ регламентирует порядок признания дольщика пострадавшим. Очевидно "обманутым дольщиком" с точки зрения Минстроя РФ является потерпевший дольщик.
В соответствии с Приказом Минстроя РФ от 12.08.2016 № 560/пр (в ред. от 24.01.2018) "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан дольщик считается "обманутым дольщиком", если удовлетворяет любому из критериев:
1) неисполнение застройщиком обязательств по ДДУ, заключенному в соответствии с ФЗ-214, в течение более 6 месяцев с даты, установленной в таком договоре, при отсутствии прироста вложений в незавершенное строительство объекта строительства в течение двух последовательных отчетных периодов или введение в отношении застройщика одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика (далее - проблемный объект), за исключением следующих объектов строительства:
а) введенных в эксплуатацию многоквартирных домов;
б) не завершенного строительством многоквартирного дома, строительство которого осуществлено (осуществляется) в отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором возведен (возводится) такой объект;
в) не завершенного строительством многоквартирного дома, созданного (создаваемого) на земельном участке в отсутствие государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка, либо договора безвозмездного пользования земельным участком, предусмотренных ФЗ-214;
г) не завершенного строительством многоквартирного дома, созданного (создаваемого) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного дома;
2) привлечение застройщиком проблемного объекта денежных средств дольщика для строительства проблемного объекта осуществлялось на основании ДДУ, заключенного в соответствии с ФЗ-214;
3) надлежащее исполнение дольщиком обязательств по ДДУ проблемного объекта;
4) неисполнение застройщиком проблемного объекта обязательств по действующему ДДУ по передаче жилого помещения, расположенного в проблемном объекте, дольщику;
5) отсутствие лица, являющегося правопреемником прав и обязанностей застройщика по строительству проблемного объекта, к которому может быть заявлено требование об исполнении обязательств застройщика по ДДУ;
6) необеспечение обязательств застройщика по ДДУ поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения дольщику по договору в порядке, установленном ФЗ-214, либо осуществление выплаты по ДДУ, обеспеченному поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика не может быть осуществлено ввиду введения одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве и (или) ликвидации соответствующей кредитной или страховой организации;
7) отсутствие заявителя в реестре пострадавших граждан в отношении того же и (или) иного проблемного объекта;
8) отсутствие факта привлечения денежных средств двух и более лиц в отношении одного и того же жилого помещения, расположенного в составе проблемного объекта.
Если проще, то с точки зрения Минстроя РФ (а также Госдумы и Правительства РФ) "обманутым дольщиком" является дольщик, которому застройщик не передал жильё по ДДУ, и который состоит в реестре "обманутых дольщиков". При этом условии обманутый дольщик попадёт в статистику, которую Госдума с Правительством РФ так любят показывать в качестве подтверждения отсутствия проблем дольщиков.
Если же вам жильё передали, но позже чем указано в ДДУ, жильë оказалось меньшей площади, убитое в хлам, с кривыми стенами, убогим ремонтом и прочими проблемами, то вы не пострадавший дольщик и не "обманутый дольщик", а потенциальный потребитель-террорист. С вами Госдума с Правительством РФ активно борются начиная с 2021 года.
Такая трактовка признания дольщиков обманутыми мягко говоря ложная, но её упорно пиарят по всем СМИ. Почему так?
Опять же всё просто. Зачем рассказывать про миллионы облишённых дольщиков, в результате изменённых Госдумой и Правительством РФ в пользу застройщиков Законов, когда можно петь соловьём про решённые проблемы тысяч или десятков тысяч "обманутых дольщиков".
По официальным данным за 2022 год по ДДУ было продано 22,6 млн. кв.м., за 2023 - 34,2 млн. кв.м., за 2024 - 26,7 млн кв.м. Таковы официальные данные за три года в период действия мораторных постановлений Правительства РФ.
Норматив стоимости 1 кв.м. общей площади жилого помещения по России на 1-е полугодие 2025 года определён в размере 107 611 руб. Во 2-м полугодии 2024 года это значение равнялось 109 002 руб. (приказ Минстроя РФ от 25.12.2024 № 911/пр). Примем для простоты расчётов среднюю стоимость 1 кв.м. по России равную 100 000 руб.
Получим следующие объёмы денежных средств дольщиков, уплаченных по ДДУ: за 2022 - 2,26 трлн. руб; за 2023 - 3,42 трлн. руб.; за 2024 - 2,67 трлн. руб.
В силу того, что застройщики передавали халтуру, дольщики имели возможность отсудить компенсации в пределах 30% ÷ 50% от стоимости квартиры по ДДУ за дефекты квартиры, отделки, неустойку за просрочку в передаче, штрафы и прочие нарушения обязательств застройщиками. Для упрощения примем размер компенсации в 30% от цены ДДУ.
Получим следующие объёмы денежных средств дольщиков, которые они имели возможность вернуть за нарушение застройщиками своих обязательств по ДДУ по ранее действующим ФЗ-214 и ЗоЗПП: за 2022 - 678 млрд. руб, за 2023 - 1020 млрд. руб; за 2024 - 801 млрд.руб. В среднем за год - 833 млрд. руб.
Теперь посчитаем сколько потеряли дольщики в связи с принятием Госдумой с Правительством а у году застройщикам антинародных законодательных актов. В предыдущей статье рассмотрен пример из судебной практики. Дольщику по решению суда штрафные санкции были занижены в десятки раз относительно штрафных санкций, действующих по ранее действовавшим законодательным актам. Оценим грубо потери дольщика в 10 раз.
Получим следующие объёмы денежных средств дольщиков, которые они имели возможность вернуть за нарушение застройщиками своих обязательств по ДДУ по ранее действующим ФЗ-214 и ЗоЗПП: за 2022 - 68 млрд. руб, за 2023 - 102 млрд. руб; за 2024 - 80 млрд.руб. В среднем за год - 83 млрд.
То есть, за счёт дольщиков застройщики ежегодно обогащались на сумму 833 - 83 = 750 млрд.
По состоянию на 2022 год в России насчитывалось 111 тыс. "обманутых дольщиков". По состоянию к 2025 г. их насчитывалось около 18 тыс. То есть, за три рассматриваемых года якобы были решены проблемы с 93 тыс. "обманутыми дольщиками".
Помощь одному "обманутому дольщику" обходится в 2,1 млн.руб. То есть, для 93 тыс "обманутых дольщиков" за 2022 - 2024 гг. потребуется 195 млрд.руб. Таков наш примерный расчёт затрат на решение проблемы "обманутых дольщиков".
Вышеуказанный источник даёт более скромную оценку:
Для решения проблем всех выявленных дольщиков Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства потребуется докапитализация из федерального бюджета в размере 60 млрд рублей, а также 18 млрд рублей средств региональных бюджетов.
То есть всего 78 млрд.руб. Берём наш расчёт с итогом 195 млрд.руб., чтоб нас потом не клеймили в предвзятости к Госдуме с Правительством.
Итого получаем. В пользу дольщиков по скромным оценкам подлежала выплата 750 x 3 = 2250 млрд., а встречные проблемы "обманутых дольщиков" были решены на сумму 195 млрд.руб.
Таким образом, с дольщиков по изменённым законам, с обнулением их прав, поимели 2250 млрд., а части из них ("обманутым дольщикам") оказали помощь в размере 195 млрд.руб.
Возможно цифры иные. Не каждый дольщик идëт в суд - скажите вы, не каждый предъявляет требование по компенсации халтуры. Но с другой стороны с каждого дольщика, впарив ему халтуру, застройщик как минимум сэкономил на указанную выше сумму не менее 30% от цены ДДУ. Плюс по плачу строительных олигархов с них якобы взыскивали в гораздо больших обьемах. Как бы там ни было, расчёт грубый, и показывает лишь порядок, примерные пропорции, по обману дольщиков. Если у вас есть иные цифры и/или расчеты по размерам денежных средств, подлежащих ко взысканию с застройщиков в пользу дольщиков за период 2022-2024 гг., которые в силу изменённых законов а итоге взысканы не были, напишите их в комментариях.
Так где разница в виде 2250 - 195 = 2 трлн.руб.???
Кто-нибудь из строительного лобби во власти ответит на этот вопрос? Впрочем, он не требуется. Ответ понятен.
Подытоживаем. Следите, как говорится, за наперстком, ну или вращайте барабан. Госдума с Правительством в результате изменённых законов кидают дольщиков, пострадавших от застройщиков, на 2 трлн.руб., при этом клеймят их потребителями-террористами. В то же время помощь оказывается лишь части пострадавших дольщиков, которую Госдума с с Правительством называют "обманутыми 'дольщиками". Этой категории пострадавших дольщиков помогают в обьеме 200 млрд. Как вам такие пропорции? Один к десяти. Ничего личного, просто бизнес.
В следующей статье рассмотрим тему строительных стандартов, а также обязательных правил в строительстве, разумеется, отменённых в интересах застройщиков Госдумой с Правительством.
Прошу принять участие и выразить своё личное мнение в опросе об отмене постановления Правительства № 326 от 18.03.2024 № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве". Напомню что с продлением оно действует до 01.07.2025. Опрос в предыдущей статье по данной теме.
Госдума с Правительством оглашают дольщикам поправки к Закону: https://vk.com/video-230674038_456239017
