Риэлторы казлы

Добрый день, пикабушники! Я риэлтор. Продажами не занимаюсь, только арендой.

Чтобы понять зачем мы нужны, для начала надо ответить на два вопроса. 1) Кто, для арендодателя, идеальный квартиросъемщик?

- русская семейная пара, без детей, без животных, без вредных привычек, платежеспособные, чистоплотные.

2) Какие критерии по жилью у арендаторов?

- дешевая, красивая, полностью обставленная квартира, без насекомых, рядом с - работой, - школой, - садиком, с адекватными собственниками и не менее адекватными соседями.

Парад планет происходит чаще, чем сходятся все эти нюансы. Задача риэлтора найти консенсус. Помочь и тем и другим.

Дальше.

В каких случаях риэлтор действительно необходим?

1) Вы приглашенный специалист в наш город. Поисками заниматься некогда. Я подберу 10 вариантов квартир, скину вам фото. Вы выберите 3 варианта, по приезду все покажу и заселю. Кстати, встречу в аэропорту, на ж/д вокзале. Даже ночью.

2) Вы собственник квартиры в нашем городе, но проживаете в другом регионе. До меня обращались к друзьям-родственникам, но после 2-3-его раза вас вежливо послали. Я вам обязательно помогу.

3) Вы родители студента-первокурсника, приехали 25-30 августа. И не знали, что все что рядом с учебным заведением и недорого уже сдано. Вы мечетесь по незнакомому городу и ничего не можете найти. Не беспокойтесь, у меня большая база жилья.

4) Вы всегда сдавали квартиру физлицам. А тут организация. У них обычно свои шаблоны договоров аренды, они существенно отличаются от договоров с физлицами, и в большинстве случаев составлены в пользу этих организаций. Грамотный, опытный риэлтор найдет в договоре подводные камни, добавит нужные пункты, уберет ненужные, исправит те, которые важны, но не правильно составлены.

Да, и сопутствующий бонус для приезжих. Вам нужен хороший сантехник, электрик, парикмахер? Вот вам номера. Где отличная стоматология или лучший в городе шашлык? Пожалуйста, звоните. Нужны, условно, рыба, мед, медвежья желчь, барсучий жир, бобровая струя? Не вопрос.

Всем добра и взаимопонимания.

С каждым годом схемы квартирных мошенников становятся все изощреннее. Очень болезненная тема для многих, особенно для тех, у кого есть пожилые родители или родственники. Если уж Лариса Долина и Андрей Бебуришвили попались на развод, то что говорить об обычных людях. Как же защитить себя и своих близких от потери жилья?

Стандартные способы защиты

Самый обычный и стандартный способ — подать заявление в МФЦ или через портал Росреестра о внесении записи о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя.

Еще один способ — изготовить УКЭП (усиленную квалифицированную электронную подпись), внести свои данные в ЕБС (Единую биометрическую систему) и подать в Росреестр заявление: «Прошу требовать проверку моей личности через ЕБС при любых сделках».

НО! Такая защита не сохранит ваше имущество/имущество ваших близких, когда вы или ваши родственники находятся под мощным непрерывным психологическим давлением мошенников, и необходимо действовать быстро и оперативно!

Поверьте — они очень профессиональны и держат жертву «за горло», запугивая утратой всего, не давая возможности поговорить с кем-то из близких или родственников!

Способ №1: Дарение доли квартиры

В квартире вашей или вашего родственника сделать дарение доли размером 6 кв. м на кого-то из родственников или близких.

Почему именно 6 кв. м? Меньше нельзя из-за ограничений, предусмотренных п. 1.1 ст. 30 ЖК РФ: «Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника».

Стоимость оформления

Договор дарения оформляется только у нотариуса. Удостоверение договора дарения в СПб будет стоить максимум 28 000 рублей:

• Федеральный тариф: 0,5% от суммы договора, но не более 20 000 рублей

• Региональный тариф: 8 000 рублей

• Госпошлина

Согласитесь, лучше отдать за нотариальное удостоверение, чем потерять недвижимость!

Плюсы:

1. Собственность становится общей — ст. 244 ГК РФ

2. Для продажи квартиры целиком нужно участие всех собственников — следовательно, вы или ваш родственник, который будет находиться под влиянием мошенников, обязан будет уведомить вас о предстоящей сделке, и будет время его вразумить! (ст. 246 ГК РФ)

3. Для продажи доли необходимо уведомить вторую сторону — даже если вы или ваш родственник решит продать свою долю отдельно, то обязан уведомить второго собственника квартиры в силу ст. 250 ГК РФ. При этом продажа такой доли опять же должна быть оформлена нотариально!

4. Расторжение договора дарения возможно либо по соглашению сторон, либо по суду — это тоже время!

Недостатки:

1. Человеческий фактор — вы можете поссориться с тем человеком, на кого оформили долю по договору дарения, и вернуть свое имущество получится только по суду

2. Риск смерти одаряемого — если с одаряемым случился несчастный случай, то ваша подаренная доля превращается в наследственное имущество. Для защиты следует в договоре дарения предусмотреть пункт о праве дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ)

3. Банкротство одаряемого — если против одаряемого подали иск о признании банкротом, следовательно, имущество, полученное одаряемым, может быть реализовано конкурсным управляющим

4. Налогообложение — если одаряемый не является близким родственником, он должен будет заплатить подоходный налог 13%

Вывод: схема рабочая, но надо понимать, кому собираетесь дарить! Между близкими родственниками — более чем рабочая.

Способ №2: Оформление права залога (ипотеки) на квартиру

В данной схеме не происходит перехода права собственности на квартиру или долю квартиры, но возникает обременение, которое блокирует возможность быстрой продажи квартиры!

Что такое договор залога (ипотеки)?

Договор залога недвижимости (ипотеки) — это соглашение, по которому кредитор (залогодержатель) получает право преимущественного удовлетворения требований из стоимости заложенной недвижимости при неисполнении должником обязательств (Статья 334 ГК РФ). При этом залогодатель ограничивает свое право распоряжаться имуществом без согласия залогодержателя!

Простыми словами: Ваш родитель ограничивает свое право продать квартиру в вашу пользу взамен взятых у вас в долг 10 000 рублей (сумма здесь не принципиальна)!

Как это работает:

Договор залога(ипотеки) подлежит обязательной регистрации в Росреестре, согласно ст Статье 339.1 ГК РФ. После регистрации договора залога (ипотеки) в выписке ЕГРН на квартиру в графе «ограничения (обременения)» появится запись об ограничении в силу договора ипотеки.

Для снятия обременения необходимо заявление залогодержателя об исполненных обязательствах и заявление в Росреестр о снятии ограничения.

Плюсы:

1. Не переходит право собственности на квартиру или на долю в квартире

2. Ограничение регистрируется в вашу пользу — без вашего согласия квартиру не продать и не заложить в другую кредитную организацию!

3. Простое оформление — договор можно оформить в простой письменной форме, не требует обязательного нотариального удостоверения (за исключением случаев, предусмотренных законодательством) см ст. 339 ГК РФ

4. Формальная сделка — ввиду небольшой суммы обеспечения, предусмотренной договором, погасить договор залога можно сразу после подписания обычным банковским переводом

5. Низкая стоимость — госпошлина для физлиц при регистрации договора ипотеки составляет 1000 рублей

Недостатки:

1. Согласие на снятие обременения — для снятия обременения в Росреестре требуется заявление залогодержателя, в противном случае только по суду

2. Наследование — права в силу договора ипотеки наследуются наследниками залогодержателя

Выводы

Я предоставил вам два варианта, как можно обезопасить свое имущество и имущество ваших близких. Да, обе схемы не без недостатков, но они абсолютно решаемы на этапе подготовки и планирования.

Основное достоинство обеих схем — контроль со стороны второго человека. По сути, как двойная аутентификация!

Таким образом для мошенников создаются определенные препятствия со стороны третьих лиц, а также дополнительная проверка и контроль со стороны нотариуса, что не вкладывается в парадигму мошенников о быстрой сделке!

Используя данные схемы, в отличие от классических методов, которые предлагает законодательство РФ, ваше имущество и имущество ваших близких точно не уйдет в пользу мошенников, а в принципе это и требуется!

Позаботьтесь о защите своего имущества и имущества своих близких уже сегодня!

ВАЖНО: Данная информация носит ознакомительный характер и не заменяет персональную юридическую консультацию.

Очень интересно Ваше мнение - оставляйте комментарии. Какие способы защиты от мошенников знаете Вы?

Недавно встретился с клиентом. Он уверенно говорит:

"Нам риелтор не нужен. Сделка через банк, юристы всё проверили. Всё официально, всё прозрачно."

Звучит как гарантия. На деле — опасное заблуждение.

Банк — не ваш защитник

Когда сделка проходит с участием банка, создаётся иллюзия безопасности. Юристы, проверки, документы — всё строго по регламенту. Удобно, быстро, «по-настоящему».

Но вот в чём правда: банк защищает только себя. Не вас.

Он проверяет:
• нет ли арестов, запретов, залогов;
• не в списке ли продавец у них как проблемный;
• чтобы не было рисков невозврата кредита (если с ипотекой).

Он НЕ проверяет:
• историю перехода прав собственности;
• не был ли продавец в шаге от банкротства;
• не было ли в сделке фиктивных элементов;
• не нарушены ли чьи-то интересы (например, детей или наследников);
• не использовался ли маткапитал с нарушением.

Реальный случай: покупка у будущего банкрота

Собственник продаёт квартиру. По заниженной цене. Быстро. Без торгов.

Через пару месяцев приходит управляющий по банкротству:
"Сделка подозрительная. Продажа перед судом. Цена ниже рынка. Будем оспаривать."

И сделку реально обнуляют.
Квартира возвращается в конкурсную массу.
Нового собственника выселяют.

Деньги? Попробуй верни у банкрота.

А банк? Он свою часть выполнил. Деньги провёл, документы посмотрел. Дальше — не его война.

И таких рисков — десятки

• Продажа по поддельной доверенности
• Неуведомлённые наследники
• Ошибки в долях при приватизации
• Использование маткапитала без одобрения опеки
И многое другое

Это может всплыть даже через несколько лет после покупки.
И банк за это не отвечает. Юристов вы не привлечёте. Никто ничем не обязан.

Вывод
Покупка недвижимости — это не поход в супермаркет.

И банк здесь — не гарантия, а просто участник процесса. Он защищает себя. А вам — нужно думать о себе.

Поэтому:
• проверяйте сделку глубже;
• нанимайте профи, если сами не уверены;
• не путайте «официальность» с «безопасностью».

Банковская проверка — это фильтр. Но не бронежилет.