История одной неудачной сделки, как невнимательность при покупке земли привела к потере 800 тысяч рублей. Случай из нашей практики.

Покупка земельного участка — важный шаг для любой молодой семьи, мечтающей о собственном доме. Именно так рассуждали наши клиенты, когда наткнулись на привлекательное объявление о продаже земли в живописном месте.

Взяли участок, не проверив документы

Первое впечатление было обманчиво благоприятным. Участок располагался в прекрасном месте — рядом лес и река, территория казалась ровной и достаточно высокой для строительства. Единственным недостатком казалась небольшая канава по соседству, которая, как показалось покупателям, не могла создать серьезных проблем.

Решение о покупке было принято молниеносно. Очарованные перспективой собственного дома, молодые люди не стали затягивать с сделкой и отдали продавцу 800 тысяч рублей. Казалось, мечта начала воплощаться в реальность.

Что было на самом деле

Реальная картина открылась только после обращения к кадастровому инженеру для уточнения границ участка. Выяснилось, что земля была смещена на кадастровой карте, а злополучная канава, являющаяся важным элементом системы водоотвода, проходила прямо посередине участка.

Ситуация безвыходная: засыпать канаву нельзя из-за её важного назначения. Теперь на участке невозможно построить дом или разбить огород. Что самое печальное — сделку уже нельзя отменить, так как права собственности успешно зарегистрированы.

Эта история — серьёзный урок всем, кто планирует покупку земельного участка. Никогда не стоит полагаться только на внешний вид территории. Тщательная проверка документов, границ участка и всех технических особенностей — обязательное условие безопасной сделки.

Ещё не закончились рассказы про зимние истории, а уже начались летние. Ну и ладно! Может кого-то этот пост вдохновит посетить эти замечательные места не в зимнюю стужу, а в летний сезон, «когда в Пекашино ставят стога»… Да-да, речь про ту самую деревню, вдохновившую писателя Фёдора Абрамова, про его малую родину – Верколу. Здесь мы побывали, когда сугробы ещё были по пояс, а деревня спала долгим зимним сном

Веркола расположена на угоре над рекой Пинегой и славится заливными лугами, столетними домами с деревянными конями на крышах, белокаменным Артемиево-Веркольским монастырём, где мы также успели побывать, амбарами и колодцами-журавлями. Остановились мы в гостевом доме «Пекашино». Это реконструированный деревенский дом 1896 года постройки, по которому можно ходить как по музею. Внутреннее убранство дома расписали местные художники. Каждая комната оформлена в отдельном стиле!

На следующий день съездили в Суру: с этим чудесным местом нас познакомила Ирина Алфёрова. Она не только провела для нас отличную экскурсию, но и подсказала интересные места, куда ещё можно заглянуть! Сура – потрясающее место, где можно отдохнуть от суеты, где оживает история, а природа говорит с тобой на своём языке

Ещё одним ярким событием этой поездки стала встреча с Владимиром Михайловичем Абрамовым, племянником Фёдора Абрамова. В 2014 году он открыл частный музей в доме своего отца. Он рассказывал о своём дяде, его становлении как писателя, об отношении к нему местных жителей, в каких условиях он жил и писал. Словом, это было погружение в мир Фёдора Абрамова таким, какой он был! Ещё Владимир Михайлович сыграл нам на гармони, потому что «дядя Федя уважал гармонь», а после – завёл старинный патефон. Было очень атмосферно!

Поездка получилась яркой, интересной и очень запоминающейся. Мы насладились северной глубинкой и прикоснулись к прекрасному. Советую и вам обязательно найти время, чтобы побывать в этих чудесных местах.

Как добраться до Верколы

1. На поезде: Архангельск-Карпогоры-Архангельск ежедневно.

2. Личным автотранспортом: по трассе из г. Архангельска через Малые Корелы до отворотки п. Белогорский, по указателю вправо на Карпогоры через 2 водных или ледовых переправы в д. Паленьга и п. Ясный. Время в пути 5-6 часов.

   По федеральной трассе М8 до Холмогорской развилки — отворотка на Усть—Пинегу — переправа через Северную Двину. Далее по указателю на Карпогоры.

1.  Документы на недвижимость

И это НЕ ТОЛЬКО выписка из ЕГРН, но и договор купли-продажи, уведомление о планируемом строительстве, технический и межевой план. И важно иметь полный пакет документов, чтобы вы могли распоряжаться своим имуществом без ограничений: продавать, дарить, закладывать в банк.

2.  Наличие ограничений

Проверить наличие арестов и запретов можно через выписку из ЕГРН. Проверить наличие дела о банкротстве продавца на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве.

3.  Межевание участка

Проверьте совпадают ли границы реальными с теми, что указаны в документах. Даже если межевание сделано, его надо проверять, потому что участок может быть сдвинут относительно забора. Для этого надо проверить наличие координат границ в ЕГРН; убедиться в отсутствии наложений с соседними участками,

4.  Наличие особых зон с ограничениями на строительство

Не менее важно проверять, не входит ли участок или его часть в охранную зону.  Эта информация указана в градостроительном план земельного участка (ГПЗУ). Выписка выдаётся из правил землепользования и застройки, которые фиксируют регламенты использования земли.

5.  Использование

Проанализируйте, сможете ли вы использовать этот участок по назначению. Например, разрешено ли здесь строительство, нет ли ограничений и обременений.

6.  Будущее участка

Смотрите генплан: именно там вы узнаете о будущем вашего участка! Его могут изъять для нужд города, использовать для строительства инфраструктуры. И это всё будет отражено в генплане.

7.  Согласие третьих лиц

При покупке недвижимости, приобретенной в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие супруги/супруга продавца

8.  Мнение экспертов

Обращайтесь к специалистам в области недвижимости – кадастровым инженерам, чтобы они указали на все нюансы объекта и помогли вам выгодно вложить ваши средства. Причём иные специалисты об этом не смогут сказать.

Что такое заброшенный участок

Заброшенный земельный участок – это территория, ранее переданная в пользование или собственность физическому или юридическому лицу, которая со временем перестала использоваться по назначению.

Оформление участка в СНТ

Если участок находится в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ), процесс оформления зависит от статуса заявителя.

Для члена СНТ :

• Обращение к председателю для проверки истории участка. У председателя есть общее постановление об образовании СНТ и выделении участков кругу лиц. Если участок выделялся, нужно разобраться, а была ли оформлена собственность.

• Проверка наличия кадастрового номера и заказ выписку из ЕГРН, в которой будет или присутствовать запись об зарегистрированной собственности или же она будет отсутствовать.

• При отсутствии собственника – вступление в члены СНТ на основании протокола общего собрания.

• Подача заявления в администрацию о согласовании передачи участка в собственность. При отказе – обращаться в суд.

Для постороннего лица:

Процедура сложнее, но всё возможно при соблюдении следующих нюансов:

• Необходимо согласие большинства членов СНТ.

• Требуется соблюдение всех юридических процедур.

Оформление участка в ИЖС

Для участков в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) порядок следующий:

• Проверка наличия построек на участке. Если на участке есть постройки, тогда участок выделялся и люди на нём жили законно. Но есть небольшая вероятность, что дом построен без разрешения.

• Заказ кадастрового плана территории (КПТ). Это позволит узнать, оформлялся ли этот участок в собственность. А дальше пытаться искать участок исходя из адреса и нумерации домов. Одним из признаков того, что участок выделялся в пользование или собственность служит то, что он расположен между другими участками, которые в собственности.

• За оформлением участка в собственность или аренду уже нужно обращаться в местные органы власти. Для этого необходимо подготовить схему-расположения земельного участка на КПТ и далее обращаться с ней и с заявлением для того, чтобы получить предварительное согласование.

• После получения предварительного согласования проводятся кадастровые работы земельный участок ставят на кадастровый учёт и далее торги, а там уже, как повезёт.

Возможные риски при оформлении

• Появление настоящего собственника или наследников. Есть большой риск, что люди обратятся в суд и оспорят ваши права.

• Если вы вступили в сговор с председателем СНТ и подделали документы, тут в суд могут обратиться уже члены СНТ.

• Если оформляете земельный участок в ИЖС, возможно появление других претендентов на торгах. Это открытая процедура, в которой могут участвовать все желающие.

• Изменение решения председателя СНТ.

Законодательные особенности

По закону участок может быть изъят, если:

• Предназначен для ИЖС, СНТ или огородничества.

• Не используется по целевому назначению более 3 лет.

• Собственник не выполнил предписание об устранении нарушений.

• Решение об изъятии принимается только судом.

Оформление заброшенных участков может быть прибыльным делом, но требует терпения, внимательности и юридической грамотности. Важно помнить, что любые манипуляции с документами могут привести к серьезным правовым последствиям.

Если кратко - нет.

Сейчас членская книжка садовода не имеет никакой юридической силы. Даже если вы заключите письменный договор с целью продать или купить участок по членской книжке, сделка будет считаться недействительной. Юридически земля вам не принадлежит, как и строения, расположенные на ней.

Стоит насторожиться, если дачный участок продают дешевле, чем в среднем по рынку. Скорее всего, потребуются розыскные мероприятия и помощь опытного кадастрового инженера, чтобы найти реального владельца и оформить право собственности.

Как бы продавец не убеждал вас в безопасности покупки, настаивайте на межевании и получении выписки, где будет указано, кто собственник.

Задумайтесь: если приватизировать было просто, почему это не сделал продавец?

Право бесплатной приватизации дается каждому человеку всего ОДИН раз. Продавая участок по членской книжке, продавец свое право приватизации сохраняет, а покупатель — тратит. Несправедливо, не правда ли? Продавец берет деньги и должен отдать юридически чистый объект.

Вы все-таки решили купить участок по членской книжке? Тогда будьте готовы пройти квест по оформлению:

1. Подать заявление в правление СНТ с просьбой принять в членство и согласием соблюдать правила товарищества. В заявлении нужно указать ФИО, место жительства, адрес электронной почты, номер телефона.

2. Получить выписку из протокола правления о принятии в товарищество.

3. Приватизировать участок и зарегистрировать право собственности. Для этой процедуры потребуется собрать пакет документов:

• копия паспорта;

• копия членской книжки;

• схема расположения земельного участка;

• решение общего собрания СНТ о выделении участка;

• акт согласования границ участков.

Если у вас на руках только книжка садовода, правление может не принять вас в члены СНТ, поскольку для членства нужно оформить право собственности.

В практике СеверГео нередки случаи, когда через 30 лет люди узнают, что их участком до сих пор владеет первый хозяин. То есть, дом, баня и дорогая система полива поставлены на чужой земле, откуда “хозяев” могут попросить.

Единственный выход из такой ситуации — в суде доказывать факты покупки, пользования землей и вложений в обустройство.

Бывает и наоборот: собственники не в курсе, что в 90-е приватизировал участок и боятся строить на нем даже легкий сарай.

Кроме того, участок может быть выдан незаконно, за территорией СНТ, захвачен без согласования с администрацией, оформлен на умершего родственника и так далее. Завещать продавать, дарить его не получится.

Приобретайте участок у собственника, уточняйте границы и вы сэкономите массу нервов, сил и денег

Забор – не граница: мифы и реальность земельного межевания

Уж сколько раз твердили миру… особенно мы, кадастровые инженеры, что не каждый участок заканчивается там, где стоит забор. Нередки случаи, когда продавец показывает покупателю «примерные» границы участка: «вон по тот колышек». А это, между прочем, введение в заблуждение . В результате человек приобретает совершенно иной объект. И когда неприятная правда выходит наружу, скандалит с соседями , пытается добиться справедливости в суде …

Но теперь всё серьёзно – с 1 марта 2025 года сделки с земельными участками, которые не отмежеваны, ЗАПРЕЩЕНЫ. Иначе говоря – в ЕГРН должны содержаться сведения о местоположении границ участка. Причём его категория и вид разрешённого использования не имеет значения. Так что это затронет ВСЕХ, у кого есть земельный участок.

Что это значит на практике?

❌ Вы не сможете зарегистрировать дом или иной объект на таком участке.

❌ Вы не сможете оформить дарственную на участок, передать его в наследство или продать.

❌ При отсутствии у земельного участка установленных границ, особенно в случае, если земля «заброшена» – т.е. деятельность на ней не ведётся, органы власти могут ошибочно принять территорию за свободную и распорядиться ей.