Серия «Про недвижимость серьезно»

Как уже писала - редко беру квартиры в аренду. Только для своих клиентов. Но сейчас одна квартира пришла. Район спальный. Комиссия - с собственника (то есть - без агентских от арендатора) и уже второй день личка завалена сообщениями, и телефон не замолкает.
Списки поступивших опубликованы, студенты рванули в Москву.
Половина звонков содержит следующую информацию: мы приехали, вещи в камере хранения, хотим сегодня заселиться. Половина от второй половины: мы приезжаем/прилетаем завтра-послезавтра/в понедельник, и с вещами готовы заселиться.

Не знаю как у других агентов/собственников построена работа, но мои клиенты привыкли так:
- показываю квартиру, интересанты смотрят на квартиру, я смотрю на интересантов, разговариваем, выясняем разные важные друг для друга моменты, расходимся.
- спустя время собираю обратную связь: готовы ли снять.
- кандидатуры потенциальных нанимателей обсуждаются с собственником.
- составляется и согласовывается договор найма (дистанционно), производится обмен документами (нанимателей проверить хотя бы по базам розыска и судам), проверяют ли наниматели собственника - не знаю. Назначается дата и время встречи.
- встречаемся,. подписывается договор, передается квартира и ключи, производятся расчеты.
Очень редко все это происходит в один день, потому что собственники не просто так отдали мне ключи и право на показ - им не удобно мотаться на показы и они не могут сорваться и поскакать на договор, да и проверка занимает какое-то время.

Поэтому, дорогие родители, пожалуйста, закладывайте несколько дней на поиск квартиры. Лучше несколько дней пожить в гостинице или хостеле, но спокойно найти нормальную квартиру.

Второй момент: если люди не очень хорошо знают Москву, то может происходить дикий перекос по географии. Пример: Студент поступил в учебное заведение на Коптевском пер, а снимать квартиру родители собрались в Марьинском парке. Я спрашиваю: "Вы понимаете, что чаду нужно будет в одну сторону добираться полтора часа двумя пересадками? "
Ответ: "Ничего, поездит, зато без агентских".
Возможно, но не проще ли поискать поближе, что даст возможность сэкономить на проездах и на питании.
Кроме того, не многие обращают внимание на наземные виды транспорта. Конечно, метро - самый удобный и быстрый вариант. Но и автобусы сейчас вполне комфортный способ перемещения. При этом, квартиры чем ближе к метро - тем дороже. Но вполне возможно, что от удаленного уголка микрорайона Вашему чаду будет очень удобно добираться до места учебы.

Третий: в Москве чаще всего принята система оплаты такая: арендатор оплачивает ежемесячный платеж и переменную часть коммунальных услуг, которые возникли в связи с его проживанием: свет, вода, водоотведение (канализация), плюс интернет.
Замена фильтров - тоже за счет арендаторов.
Отопление по счетчикам бывает в основном в новых домах. Тогда эту переменную часть тоже возлагают на арендаторов. Обязательно уточняйте этот момент, чтобы не было потом сюрпризов.

Четвертый: если по фотографиям не хватает чего-то из мебели, не стесняйтесь спросить о возможности приобретения необходимого в счет арендной платы. Это нормально и многие соглашаются.

Пятый: пожалуйста, спокойно отнеситесь к допросу, который устраивают по телефону. И спокойно относитесь к отказам. Отказ в показе на этапе телефонного разговора - это экономия Вашего времени.
Если я сдаю квартиру, я уже представляю - какие моменты для собственника недопустимы.

Шестой: лучше звонить. Если пишите сообщение, то проще написать сразу мини-презентацию:
"Добрый день. Заинтересовались квартирой. Планируем проживать втроем: я, собака и попугай. Возраст - такой-то, занимаемся тем-то. Мы оттуда-то, гражданство такое-то. Вредные привычки такие-то.
Для нас важно то-то, то-то.
Удобно посмотреть тогда-то
Телефон для связи такой-то"
Это не потому что мы охренели, а потому что так будет быстрее и проще дать Вам ответ.

Чтобы в дальнейшем не заваливали спамом, можно завести одноразовую симку.

Седьмой: Я не знаю ни одного агентства в Москве, которое берет деньги за предоставление контактов. Поэтому, если у Вас требуют деньги за номер телефона собственника - с вероятностью 99,9% - это мошенники! Не ведитесь!

Восьмой: иногда, на показе, чтобы квартиру не сдали другому, просят внести задаток тысяч пять. Здесь хз что Вам посоветовать. Хотя бы берите расписку на эти деньги от того, кому их передали с прописанием условия возврата если договор найма не будет заключен. Но тогда и хотя бы быстро проверьте действительность паспорта человека, которому передаете деньги: https://www.gosuslugi.ru/621102/1/form?_=1755252471921

Вроде основные моменты осветила)

Легкой учебы Вашим студентам)

Повторюсь - это статистика по моим объектам (Москва и Московская область до 20 км от МКАД)
Я уже когда-то публиковала список досок объявлений по недвижимости. Объявление о продаже публикуется на 43 площадках, об аренде - на 26. Локальные группы не считаю - где-то их нет вообще, где-то несколько.
Итак, пойдем по порядку:
Аренда квартир.
В бюджете до 100 000 р/мес на первом месте - Авито, на втором - Циан, на третьем Яндекс-недвижимость.
В бюджете от 100 000 - Циан на первом, Авито - на втором.
Продажа квартир в Москве - Циан, Авито, Домклик.
Продажа квартир в Московской области - Авито, Циан, Домклик, Яндекс-недвижимость.
Продажа домов до 12-15 000 000 рублей - авито, циан, яндекс-недвижимость, муви.
Продажа участков и загородных домов до 3 млн рублей - авито, яндекс-недвижимость, циан.

Соотношение звонков с площадок по каждой категории разное, но в последние полгода плюс-минус стабильное. Причем, сохраняется даже при использовании инструментов продвижения.
Например: берем аренду эконом. При продвижении ее на циан, и непродвижении на авито, количество просмотров объявления на циан может увеличиться кратно, но при этом, количество звонков - почти не изменится.

Зачем мне эта статистика - для понимания лучшего расходования рекламного бюджета.

Конечно, первую неделю публикации смотрим всю статистику и усиливаем там, где реклама дает наибольший охват - именно на этих данных и получился этот пост.

И сразу отвечу на вопрос: а зачем еще 39 площадок, если основных, которые дают звонки - 4?
Потому что раз в полгода в совершенно случайном порядке на случайное объявление среагирует именно тот, кто купит этот объект) Нужно продать - значит стараемся использовать все возможные точки соприкосновения с потенциальными покупателями.


Дополнительно:
По продаже квартир в Москве - в основном сразу звонят.
По Московской области - чаще пишут.
По аренде - на Циан чаще пишут, с Авито - звонят.
Из 10 звонков в среднем семь дойдут до просмотра.
Из 10 сообщений по квартирам до просмотра в среднем доходят - 2.
По загородной недвижимости - из 20 сообщений приходит один.

Приехали на просмотр участка в Подмосковье муж с женой. Нормально пообщались. Выяснилось, что рассчитывают на семейную ипотеку на строительство. Тут еще и волна постов на Пикабу про строительство под 6% с кучей эмоций, но крохами конкретики. Да и по остальным участкам пошли звонки с льготной ипотекой (локация там такая).
Решила я ввязаться в ситуацию ребят: если все получится - они купят участок который я продаю - я получу быстрее комиссию. Если не получится - получу практический опыт работы этой системы в новом году.
Отправила их согласовывать проект с подрядчиками и пошли по банкам.

Один минус - я для покупателей контрагент и, например, в Домклик (надстройка для работы с ипотекой в Сбере), не могу увидеть документы, предназначенные для покупателя, также как и в М2 (надстройка для работы с ипотекой в ВТБ). Но люди очень заинтересованы в покупке этого участка, а я - в пролучении актуальной информации и продаже Объекта, поэтому созваниваемся каждый день, общаюсь с менеджерами в банках и с подрядчиками.

Таким образом, у меня собралось немного практической информации о том какие банки и на каких условиях в Московской области в настоящий момент дают семейную ипотеку на строительство дома.
Их всего 4 (из обнаруженных).
Условия выдачи льготной ипотеки - перечисление определенной суммы банку. Так называемое "субсидирование", но по сути это понятный всем "откат".Решила я ввязаться в ситуацию ребят: если все получится - они купят участок который я продаю - я получу быстрее комиссию. Если не получится - получу практический опыт работы этой системы в новом году.
Отправила их согласовывать проект с подрядчиками и пошли по банкам.

Условия выдачи льготной ипотеки - перечисление определенной суммы банку. Так называемое "субсидирование", но по сути это понятный всем "откат".
Цифры получились следующие:
Сбер - 16,5% - оплата сразу
Альфа - 12,5% (в комментариях указывали что в некоторых регионах 19,5)- при раскрытии Эскроу
Дом.рф - 10,5% - оплата сразу.
ВТБ - документы заемщика еще на одобрении, поэтому реальные условия ещё не знаем. Во вторник ожидаем ответ.

Условия перечисления, банки, размер собрала в одном коротеньком посте и опубликовала на Пикабу.
Но пост снесли. Несмотря на тег "мое" и на понятный контекст, что процесс познания продолжается и уточнение развития событий будет. Пост снесли по жалобе пользователя, "за отсутствие доказательств":Условия перечисления, банки, размер собрала в одном коротеньком посте и опубликовала на Пикабу.
Но пост снесли. Несмотря на тег "мое" и на понятный контекст, что процесс познания продолжается и уточнение развития событий будет. Пост снесли по жалобе пользователя, "за отсутствие доказательств":

Я, конечно, обиделась. Но прикреплять пруфы в виде записей телефонных звонков я не буду. И уж тем более не буду называть имена сотрудников банков и ипотечных систем, с которыми я общаюсь.

Поэтому несколько вопросов и одна просьба:

1. Товарищи пользователи Пикабу, рассказывать как будут развиваться события? Что какие документы подписывались и как навесили на покупателя этот откат, называемый субсидией?

2. Товарищ @moderator, этот пост достаточно личный, чтобы было понятно, что это моя личная практика? или всё-таки позвонить ябеде и включить ему в качестве пруфов кусочки записей телефонных разговоров с подрядчиками и менеджерами, где озвучиваются вышенаписанные цифры?

3. @Newgood, поставьте, пожалуйста, посты от меня в игнор.

Пост для тех, кто планирует сделку по купле-продажи жилой недвижимости в ближайшем будущем через Сбер без ипотеки.

Домклик - это компания, занимающаяся проведением сделок в Сбербанке. К Домклик относят в первую очередь ипотечную систему Сбера, но за последние несколько лет система набрала популярность и через электронную регистрацию с расчетами посредством номинального счета (СБР) проводят и сделки без ипотеки. Удобно. Изначально сделки по электронной регистрации проводились только в ЦИКах (Центрах Ипотечного Кредитования), но с ростом популярности услуги, кому-то из руководства пришла в голову гениальная мысль: а давайте ту же самую услуги начнем предлагать во всех отделениях Сбера? Работа не мудреная: паспорта отсканировал, поля заполнил, кнопочки в программке нажал, система сама все сформирует и заполнит... Любой оператор справится. Только и в нажимании кнопочек есть свои нюансы. При простой сделке - все пройдет за 45 минут.

Или нет.

Приходим в такое неспециализированное отделение. Сделка простая: один продавец (согласие супруга имеется), один покупатель (в браке, но при подписании договора купли-продажи в простой письменной форме согласие супруга не требуется), один объект. Договор загружен в Домклик, все сверено, все согласовано.
Оператор начинает заполнять заявление в компьютере.
О: - Брачный договор.
Я: - Нет.
О: - Без брачного договора покупателем должны быть оба супруга.
Я: - Кто сказал?
О: - Программа.

В общем, выяснилось, что в Домклик Лайт операторов не сильно обучают нюансам использования программ, и прилетают участникам сделки периодически вот-такие новости.

Риелторам решать такие вопросы проще, потому что профучастники рынка в основном привязаны к отдельным кураторам, которым можно позвонить и утрясти всю историю дистанционно. Если же общаетесь без агента/юриста - или выбирайте для сделки ЦИК, или заранее несколько раз проговорите с назначенным менеджером, что у Вас один покупатель, который находится в браке и отсутствует брачный договор, подгрузите договор и получите однозначный ответ, что все ок и всё пройдет.

Рассрочки удобны - когда льготная ипотека не полагается, а обычная - кусается. Таксказать - дождаться снижения ставок. Или когда деньги лежат в каком-то проекте.

Этот инструмент тоже прикручивают - рассрочки не притягивают на эскроу-счета денежки, которые банки могут крутить пока ЖК строится.