12

Ответ на пост «Вопрос юристам - опека с ипотекой»

Московская опека и ипотека

Я добралась до компьютера, поэтому могу накатать развернутый ответ.

Конечно, хотелось бы задать вопрос - кто такой "альтернативно-одаренный" посоветовал закрывать ипотеку для выделения детских долей? Но ситуация уже сложилась, поэтому пропустим его.

Итак. Разбираем попунктно.
Дано: в квартире в связи с использованием сертификата материнского капитала выделена детская доля.
Задача: продать квартиру, взять ипотеку, купить бОльшую площадь.

Предлагаемые варианты решения:

4. Вернуть мат.капитал в ПФР

Не реализуемо в принципе. Здесь уже не маткап, а детская доля.

3. "просто" купить дочке квартиру (однушку) а на остальное - себе уж двушку-трешку в ипотеку.

Самый простой и один из наиболее легко-реализуемых вариантов.

Ваша ошибка в том, что Вы рассматриваете только Москву. На самом деле, нужно соблюсти несколько условий: отдельный кадастровый номер, общая площадь больше чем доля в продаваемой квартире, жилая площадь более 6 кв.м., оценочная стоимость (для Московской опеки) - больше чем оценочная стоимость продаваемой доли, жилое состояние. В моей практике и покупка комнаты в коммуналке в Подмосковье, и домика в Карелии. Да, нужно будет покрутиться и все аккуратненько рассчитать и красивенько преподнести, но схема рабочая.

2. Взять потреб.кредит (ну да, ну да...) и оплатить недостающее им.

Тоже применяется. Как я уже отвечала в комментарии - проблемы родителей опеку не колышат.

1. Временная регистрация дочки вместе с женой где-то на периферии, где лояльная опека.

Самая распространенная схема, которой пользуются большинство.

Года три назад у риелторов была присказка: каждая опека - отдельная страна со своими законами. Детей прописывали в тот район Москвы, в котором удавалось договориться, что выпустят на сделку.

Сейчас ВСЕ Московские опеки работают по единому стандарту, по которому НЕЛЬЗЯ:

- деньги от продажи детской доли, образованной в связи с использованием маткапа, положить на счет ребенка;
- оформить на ребенка долю в ином жилом имуществе;
- оформить на ребенка долю в квартире, в которой сособственником является кто-то кроме родителей (например, раньше можно было договориться, что бабушка в своей квартире выделяет долю внуку взамен продаваемой;
- передавать детскую долю в залог (то есть, покупать квартиру в ипотеку) (здесь, кстати, погашением своей ипотеки вы количество регионов существенно срезали. В некоторых регионах выпускают на сделку с ипотекой ТОЛЬКО из под ипотеки в которой использован маткап).

Но! В некоторых опеках других регионов можно договориться на один из запрещенных в Москве вариантов.

Поэтому - переберите список родственников, возможно, кто-то согласится Вас с ребенком прописать. Только сразу уточняйте: обязательна ли личная подача заявления в Опеку. Сомневаюсь, что за согласием Вы полетите на Сахалин, с учетом того, что подавать заявление должны сразу оба родителя, и дети с 10 лет самостоятельно должны писать заявление.

Сходить на консультацию в МФЦ - можно. Они дадут список документов, которые нужно будет предоставить. Но в других регионах он может быть иным. Например, в Москве требуются отчеты об оценке по каждому из Объектов, а в некоторых районах Подмосковья сравнение идет по кадастровой стоимости, и ничего кроме выписки из ЕГРН "о недвижимости" не нужно. При этом где-то могут обязательно требовать отдельно справку об отсутствии задолженности по электроэнергии, а где-то достаточно общей. В Москве необходимо приложить проекты договоров купли-продажи, или предварительные договоры купли-продажи, где-то это не нужно. Где-то заявление подается в свободной форме, а где-то заполняется бланк.

В общем, в Вашем посте, на самом деле указаны все возможные варианты выхода из сложившейся ситуации. Вам теперь нужно определить - в какую сторону начинать шагать.

Если же Вам инспектор на консультации подскажет како-то иной выход, поделитесь, пожалуйста.

p.s. Если выберете регистрацию в другом регионе - перед тем как выписываться из Москвы, зайдите в НД и ПНД и возьмите справки, что на учете не состоите. И когда будете прописываться в другом месте - тоже по месту прописки возьмите эти справки. С высокой долей вероятности покупатели Вашей квартиры захотят их увидеть. Потом переться за тридевять земель за этими справками очень грустно будет.

p.p.s. Откуда я знаю то о чем пишу - из опыта. В прошлом году провела 3 сделки с опекой и в этом уже одну. Работаю в Москве и МО, поэтому нашу Московскую опеку воспринимаю с особым душевным трепетом.

Показать полностью
12
Вопрос из ленты «Эксперты»

Вопрос юристам - опека с ипотекой

Дня доброго, дамы и господа.

Ситуация, которую опишу ниже - в моем понимании - нередка. Однако, гугление заводит в абсолютные дебри пришлого и мутные схемы, от того и решил задать вопрос тут.

Итак, вводные данные.

Москва. 2025 год )

В 2023 куплена квартира, двухкомнатная. Вторичка. В ипотеку. И по своей неосмотрительности - чуть позже в качестве досрочного платежа внесли мы мат.капитал. Собственники - я и жена, общая совместная собственность. Прописаны в квартире жена и теща. Дочка прописана в другой квартире, вместе со мной.

В конце 2024 года решаем что нам бы трешку.

И тут я понимаю, что нихрена все так не просто, как бы того хотелось. А именно - продать квартиру с ипотекой и мат.капиталом (соответственно, доля ребенка не выделена ещё) - нереально.

Ну ок. Закрываем усиленно ипотеку, на дворе 2025, долг погашен, обременение снято, доля минимальная (в соответствии с размером мат.капитала) выделена.

А вот дальше - самое интересное.

Мнения разнятся - кто-то говорит, что опека не против продажи и покупки с улучшением условий в ипотеку.

Кто-то говорит, что нет. Ибо ипотека = обременение, а это будто бы "ухудшение условий" для ребенка.

Предлагали различные заведомо кривые варианты -

  1. Временная регистрация дочки вместе с женой где-то на периферии, где лояльная опека. Но, для начала, схема какая-то мутная, да и так же далеко не бесплатная.

  2. Взять потреб.кредит (ну да, ну да...) и оплатить недостающее им. Мне то хоть и немного надо - 3-4 млн, но под 23% это всё-таки не под 30+%

  3. Совсем уж топ предложение - "просто" купить дочке квартиру (однушку) а на остальное - себе уж двушку-трешку в ипотеку. Как бы... Однушка это ~8-9 млн минимум в Москве, и на остальное остаётся 3-4 млн. Брать 10+ в ипотеку - у меня сил не хватит.

  4. Вернуть мат.капитал в ПФР - звучит совсем уж сказочно.

Вот и вопрос - и, вроде бы, намерения понятные - продать 2-ку в 40 м2 за 12,5 и купить трешку в 60м2 за 15-16. Но вот этот вот вопрос с опекой...

Выглядит так, что это не "помощь" а наоборот, какой-то стопор для народа.

Собственно, если кто в теме - подскажите заблудшему, что делать и как быть?

Показать полностью
Отличная работа, все прочитано!