Росреестр

Для того чтобы сделка с недвижимостью приобрела юридическую силу и право собственности перешло к новому владельцу (покупателю или одаряемому), необходимо внесение соответствующей записи в ЕГРН на основании государственной регистрации в Росреестре.

В настоящее время данную процедуру можно осуществить удалённо, без личного визита в МФЦ - через электронную регистрацию сделок с недвижимостью.

Этот сервис предоставляется на портале «Госуслуги» при наличии подтверждённых учетных записей у обеих сторон сделки.

Однако для минимизации случаев мошенничества законодательство устанавливает ограничение: запись в ЕГРН по результатам электронной регистрации возможна только при условии, что собственник лично обратился в Росреестр (через МФЦ) с заявлением о разрешении такой электронной формы регистрации в отношении конкретного объекта (см. ст. 36.2 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015).

Тем не менее, даже с учетом этих мер безопасности, на практике встречаются ситуации, когда люди утрачивают права на свою недвижимость после электронной регистрации. Так, в Ставропольском крае мужчина обратился в суд, поскольку его участок земли был реализован без его ведома.

Он посетил МФЦ с целью оформления межевания для дальнейшей продажи участка, но выяснил, что уже не является его владельцем почти год: по электронным документам были зарегистрированы сделки отчуждения принадлежащих ему долей.

Выяснилось, что до этого он рассматривал возможность продажи вместе с риелтором, который готовил документы. Риелтор сопроводил мужчину в МФЦ для оформления электронной подписи и согласия на электронную форму регистрации.

Доверяя специалисту, владелец подписал все предоставленные бумаги и сделал фото с паспортом, не вдаваясь в подробности.

Позже оказалось, что в Росреестр поступили документы для электронной регистрации купли-продажи долей, оформленных без его ведома, и права на участок перешли новым лицам.

Суд учёл аргументы истца и признал электронные сделки недействительными, указав на следующее:

– Подписание согласия на электронную регистрацию не тождественно подписанию договора самим собственником, и оригиналы документов с личной подписью истца представлены не были;

– Кроме того, Росреестр обязан уведомлять собственника о проведённой электронной регистрации недвижимости, однако доказательств исполнения этой обязанности предоставлено не было (решение Курского районного суда Ставропольского края, дело №2-371/2021).

Стоит отметить, что данная история не завершена - дело рассматривается в апелляционной инстанции, и окончательная судьба права собственности пока не определена.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Шаг 4: Межевание (15 апреля – 5 мая 2023 года)

Оказалось, что без межевания (определения границ участка) гараж не поставить на учёт. Пришлось искать кадастрового инженера.
— "Это будет 10 000 рублей, срок – месяц", — сказал инженер.
— "Почему так долго?"
— "У нас очередь."

Шаг 5: Росреестр (10 мая 2023 года)

После межевания Иван подал документы в Росреестр. Через 10 дней пришёл отказ:
— "Не хватает справки об отсутствии задолженности по земельному налогу."

Шаг 6: Налоговая инспекция (20 мая 2023 года)

В налоговой Ивану сказали:
— "Эта справка делается только по запросу госоргана. Сами мы её вам не дадим."
Пришлось снова идти в МФЦ, писать заявление, ждать ещё 5 дней.

Шаг 7: Нотариус (1 июня 2023 года)

Выяснилось, что раз гараж переходит по наследству, нужно свидетельство о праве на наследство. Нотариус взял 5 000 рублей за оформление и сказал ждать месяц.

Шаг 8: Очередь в Росреестр (10 июля 2023 года)

Собрав все справки, Иван снова пришёл в Росреестр.
— "У вас нет квитанции об оплате госпошлины (2 000 руб.)", — сказали ему.
— "Но я же могу оплатить здесь?"
— "Нет, только через Госуслуги или банк."

Шаг 9: Банк и Госуслуги (11 июля 2023 года)

Иван оплатил пошлину, но в Росреестр запись была только на 25 июля.

Шаг 10: Финальная подача (25 июля 2023 года)

Через 30 дней (как положено по закону) Иван получил выписку из ЕГРН. Гараж наконец-то стал его!

Итоги бюрократического квеста:

✔ 4 месяца (если бы не нотариус – 3).
✔ 9 инстанций (МФЦ, БТИ, Кадастр, Росреестр, налоговая, нотариус, банк, Госуслуги, снова Росреестр).
✔ 20 500 рублей (без учёта транспортных расходов и нервов).

Мораль:
Государство не запрещает вам владеть имуществом. Оно просто проверяет, насколько сильно вам это надо. 😊

Что самое ценное в это жизни для нас? это наше время жизни. и на что мы его тратим?

Написал в Росреест, через неделю ответили, что произошла техническая ошибка и принесли извинения

Повторно обратился в налоговую и через пару дней вернули деньги

Фух, основной договор подписан! Кажется, можно расслабиться и начать распаковывать коробки… Но погодите! Остался последний, но очень важный этап – регистрация перехода права собственности в Росреестре. Без этой волшебной печати вы не собственник, даже если деньги уже ушли, а ключи звенят в кармане

Как пройти этот квест?

Вариантов несколько:
⦁ Через МФЦ: Классика. Идёте в ближайший МФЦ, пишите заявление, сдаёте документы, платите госпошлину. Сотрудники всё проверят и отправят в Росреестр.
⦁ Через сайт Росреестра (для продвинутых): Если есть электронная подпись (ЭЦП), можно всё сделать онлайн, быстро и без очередей.
⦁ Через нотариуса (для ленивых… или занятых): Нотариус сделает всё за вас – проверит документы, заполнит заявления, оплатит пошлину и отправит в Росреестр. Платно, зато удобно.
⦁ Через банк (для ипотечников): Если квартира в ипотеку, обычно банк сам регистрирует право собственности.

Что взять с собой в поход?

⦁ Заявление о регистрации.
⦁ Основной договор купли-продажи.
⦁ Паспорта (ваш и продавца).
⦁ Документы продавца на квартиру.
⦁ Квитанцию об оплате госпошлины.

Сколько ждать у моря погоды?
Официально – от 3 до 7 рабочих дней. Иногда бывает дольше (но не более 14 дней).

Что делать, если застрял?
Если что-то пошло не так (ошибки в документах, запросы из Росреестра), обращайтесь в МФЦ или Росреестр. Ну, или к юристу, если совсем всё плохо.

В итоге:
Регистрация – это финишная прямая. Пройдёте её – и вы настоящий собственник! Выбирайте удобный способ, следите за процессом и не бойтесь спрашивать, если что-то непонятно. Мы открыты к диалогу.

Итак, предварительный договор подписан, шампанское выпито (ну, или чай попИт). Казалось бы, всё, дело в шляпе. Но нет! Впереди самый ответственный этап – основной договор купли-продажи. Именно он делает вас полноправным владельцем (или бывшим владельцем) квартиры. Включаем режим максимальной внимательности!

Что внутри этого зверя – основного договора?
Это юридический документ, подтверждающий переход права собственности. В нём должно быть всё, чётко и ясно:
⦁ Кто? Полные данные продавца и покупателя (ФИО, паспорт, адрес).
⦁ Что? Подробнейшее описание квартиры: адрес, кадастровый номер, площадь, этажность, планировка (комнаты, санузлы и т.д.), даже прилегающая территория, если есть. И, конечно, документы продавца на квартиру.
⦁ Сколько? Цена. Цифрами и прописью, без двусмысленностей.
⦁ Как платим? Способы и сроки оплаты. Обычно – полная оплата при подписании.
⦁ Когда переезжаем? Дата и время передачи ключей и документов.
⦁ Что если…? Ответственность сторон за косяки. Включая скрытые дефекты (в разумных пределах, конечно).
⦁ А если разбегаемся? Условия расторжения договора и возврата денег.
⦁ Где живем? Юридические адреса сторон.

Нотариус/риэлтор – друг или враг?
Нотариальное заверение не обязательно, но ОЧЕНЬ желательно. Специалист проверит все документы, подписи, снизит риски и обеспечит юридическую чистоту. Плюс, часть ответственности ляжет на него – это важно для обеих сторон.

Что дальше?
Подписали? Бегом в Росреестр регистрировать договор! Только после регистрации покупатель официально становится собственником.

В общем:
Основной договор – это финальный босс в сделке с недвижимостью. Внимательно читайте каждый пункт, консультируйтесь с юристом, и, по возможности, идите к нотариусу. Не спешите, не экономьте на профессионалах – это ваша безопасность и спокойствие в будущем!

А у вас были какие-нибудь сложности с основным договором? Делитесь историями в комментариях!