Кого слушать, если покупаете недвижимость? Кого звать на сделку?
Сначала - почему вам вообще стоит прислушиваться ко мне:
я юрист с судебным опытом почти 20 лет (с 2005 года), сужусь активно до сих пор, сам хожу в суды
10 лет я отработал в крупном консалтинге, где сопровождал миллиардные сделки с недвижимостью (торговые центры, заводы, элитные дома и квартиры) - это научило меня ответственности и подходу, который я применяю до сих пор с гораздо меньшими активами
я специалист по банкротному праву, в прошлом занимал должность руководителя судебной и банкротной практики
я обучаю частных риелторов и команды в крупных агентствах недвижимости
Люди постоянно что-то покупают. Наиболее активные - покупают недвижимость, переезжают, расширяются, инвестируют.
Всем же страшно потратить, а потом вдруг потерять? Если это новый айфон - неприятно. А если квартира? А если дом у пруда в Подмосковье? А если торговый центр?
Чтобы не бояться (нивелировать риски) люди поступают по-разному:
находят общих знакомых, требуют от продавца поклясться матерью, сказать адрес школы, куда дети ходят и т.п.,
советуются с риелтором, который подобрал объект,
находят юриста.
Про первый способ - не вижу смысла писать, очень индивидуально, кому-то помогает, но без гарантий.
Предлагаю подумать над альтернативой: риелтор или юрист?
Оба специалиста - очень востребованы в нашей жизни, каждый хоть раз встречался и с тем, и с другим. А в чём конкретно преимущества каждого из них - не всегда понятно. Давайте разберёмся.
Предупреждение: Я являюсь заинтересованной стороной, потому что:
я сам являюсь практикующим юристом (уже почти 20 лет) и разбираюсь в вопросе именно с позиции закона и судебной практики,
среди моих партнёров много риелторов (агентов и специалистов по недвижимости) - поэтому ни в коем случае я не хочу обесценить квалификацию и опыт никого из них, я восхищаюсь каждым из них.
Этап 1 - Начнём с риелтора
Зачем нам вообще риелтор? Если вы сами нашли объявление и больше не хотите ничего искать - тогда пожалуй вы сможете сэкономить на услугах этого специалиста. Но я знаю супер профессионалов, которые окупают свои услуги сполна даже на этом этапе. Хороший специалист сможет определить, насколько адекватна цена, за которую вам предлагают объект. Если цена неадекватна, тогда помогут выторговать наилучшее предложение или найти объект лучше и дешевле. Да, я знаю таких специалистов. И признаюсь - я так не умею. За таких специалистов стоит платить, потому что в итоге цена их услуг компенсируется выгодой от сделки.
А если вы ещё только в поиске объекта, не хотите тратить своё время на поиск или не разбираетесь в этом - тогда без хорошего риелтора не обойтись. Юрист тоже умеет пользоваться смартфоном и популярными приложениями с недвижимостью. Но никакой юрист не подберёт вам то, что вам действительно нужно да ещё и по выгодной цене. Потому что это большая работа, требуются специальные навыки и опыт.
В общем, на этом этапе - я преклоняюсь перед этими специалистами, готов слушать и учиться у лучших из них до конца своих дней.
Кстати, уважаемые специалисты по недвижимости,
— если я что-то забыл написать в этой части про вашу пользу - пожалуйста, напишите в комментариях,
— если я что-то забыл написать в этой части про вашу пользу - пожалуйста, напишите в комментариях,
— если вы открыты к партнёрству и сотрудничеству - пишите в лс и комментариях - у нас есть взаимовыгодные предложения для сотрудничества.
Этап 2 - когда нужен юрист
Итак, вы поторговались, приценились и в общем-то договорились с продавцом.
Что делать дальше? Искать ещё одного специалиста - юриста? или продолжать с прежним риелтором? И какого юриста искать?
Для начала разберёмся с тем, а что именно нам нужно дальше:
Во-первых, нам нужно проверить покупку на так называемую "юридическую чистоту" (запомните это словосочетание, расскажу об этом ниже). И сделать это нужно ДО покупки. Наша цель - чтобы покупка стала наша, чтобы не потерять её через год или больше.
Во-вторых, нам нужен договор, который защитит нас.
В третьих, нам нужно безопасно провести саму сделку.
Хотя все три пункта важны сами по себе. Но в последних двух - опытный риелтор вполне может справиться на высший балл, если сделка не супер сложная. Но вот с проверкой чистоты - здесь точно нужен юрист, и не просто юрист, а с судебной практикой (см. ниже почему).
Знаете, когда можно не тратиться на юриста, для каких сделок? Таких немного:
Когда вы покупаете у супер надёжного застройщика, в котором вы уверены, что не обанкротится, не обманет - так бывает, и вы вполне можете сэкономить на юристе. Хотя даже с самыми надёжными из них в последнее время тоже бывают сложности.
Когда вы выкупаете что-то у государства (приватизация, льготный выкуп и др.). Вроде как, государству нет смысла обманывать вас. Однако если сделка сложная - лучше показать договор юристу.
Когда вы сами юрист с судебным опытом и сможете разобраться во всех нюансах и проверить информацию.
Во всех остальных случаях я крайне рекомендую найти юриста.
Не смогу назвать хотя бы примерное количество сделок, которые я сопровождал лично или с командой, но чуть ли не в половине случаев мне приходится яростно дискутировать с риелторами с противоположной стороны. Например, по вопросу о том, как и какие условия включать в договор купли-продажи, чтобы защитить покупателя. И знаете, какой самый популярный аргумент у непрофессиональных риелторов? - "я сто раз так делал". И против такого довода не действуют ни логика, ни ссылки на закон и судебную практику. Но это я привожу в пример "непрофессионалов" (все наши партнёры - не такие).
Чем отличается профессионал от своей противоположности? Первый - всё время учится и открыт к обсуждению, второй - крайне упрям и самоуверен.
Итак, проверить "юридическую чистоту" - чтобы не потерять недвижимость в будущем.
Почему юрист, а не риелтор?
Для ответа на вопрос можно посчитать отрасли права, которые необходимо знать, чтобы полноценно проверить объект недвижимости:
Гражданское право (общие положения о сделках, залогах (ипотеке), имущественное право, вопросы недвижимости) - это теоретический минимум, без этого вообще никуда. Этому учат на юрфаке и рассказывают на курсах при приёме на работу в хорошее агентство недвижимости.
Жилищное право - если вы покупаете жилую недвижимость.
Земельное право - если вы покупаете землю (вместе с домом, например).
Семейное право - важно проверить права возможных супругов и обеспечить безопасность для вас.
Наследственное право - это если у продавца (или когда-то до него) объект проходил процедуру наследования.
Банкротное право - это самое сложное. Так как чуть ли не половина россиян имеют кредиты, важно проверить и адекватно оценить риски - что будет, если вдруг продавец станет банкротом. Это важно, потому что закон о банкротстве содержит специальные основания для оспаривания сделок (про них не написано в гражданском кодексе). Хотя таких специальных основания всего два (ст. 61.2 и ст. 61.3), однако сам закон довольно старый и громоздкий (из-за накопившихся изменений), плюсом к нему идут регулярно появляющиеся разъяснения Пленумов Верховного Суда и отдельные позиции арбитражных судов высших инстанций.
Процессуальное право - супер важно! Мало знать законы в теории (всё, что перечислено выше), ещё супер важно знать, как именно эти законы будут работать в суде. Только так можно адекватно оценить риски. А для этого придётся читать ГПК, АПК + разъяснения всё тех же Пленумов и позиции судов.
А ещё важно знать, как и где именно гуглить и проверять информацию об объекте, какая информация важная, а какая не очень.
Вот столько всего! Даже список применимых законов достаточно длинный: ГК (три части), ЖК, СК, законы об ипотеке, банкротстве, ГПК, АПК и др.
Право - это всегда не просто. Про попытки упростить правовую систему - когда-нибудь позже в следующих статьях.
Что же это всё даёт нам, почему так сложно, и какая польза от юриста?
Я бы выделил два вида блага, которые можно получить за счёт опыта и профессионализма хорошего юриста:
Очевидное - безопасность. Вы приобретаете объект без риска потерять его.
Неочевидное - (на этом многие зарабатывают, в том числе с нашей помощью) - вы можете приобретать выгодные объекты и получать прибыль - и всё это за счёт адекватной оценки рисков (об этом см. ещё чуть ниже).
Очевидная польза - безопасность
Что уж тут ещё добавить. Очевидное - на то и очевидное. Вы не теряете покупку - и это здорово.
Неочевидная - выгода и заработок
На чём зарабатывают все инвесторы? - на ирисках и умении адекватно оценивать эти ириски.
Расскажу на двух примерах из прошлого и этого года:
Пример 1 - квартира мечты
Марина обратилась к нам в буквальном смысл со слезами на глазах. Нашла квартиру свой мечты у крупного застройщика. Застройщик известный, сомнений минимально. Однако решила всё же проверить объект на "юридическую чистоту" в сервисе у одного из крупных банков. Заплатила какие-то небольшие деньги и дождалась "правого заключения". В этот же день ей выслали красивый документ, в котором написано: сделку не рекомендуем, есть риск банкротства продавца. "Ну как же так?! мне же так понравилась квартира" - плачет Марина. Не поверила и решила проверить ещё раз у другого юриста, т.е. у нас. Когда я прочитал заключение банковского юриста, стало понятно, что либо (а) там работают недавние студенты без опытного куратора, либо (б) у того юриста нулевой опыт в делах о банкротстве, и он совершенно не знает, что это и как это работает. Потому что негативная рекомендация возникла лишь потому, что "проверяющий" обнаружил несколько исков к застройщику на сайтах судов (но крупные застройщики постоянно судятся, это же не повод для банкротства), а ещё - увидел "страшную" публикацию о намерении обратиться с заявлением о банкротстве от какого-то не вполне разумного кредитора на сумму в несколько миллионов рублей (при наличии у застройщика официально подтверждённых миллиардных активов). Любой профессионал в банкротстве скажет, что это смешно и не является риском банкротства.
Счастливый финал: как бы то ни было, мы провели полную проверку юридической чистоты. Особое внимание уделили рискам банкротства с учётом изучения активов и др. По итогу мы успокоили Марину и объяснили все реальные риски. Марина купила квартиру мечты, в которой живёт до сих пор.
Пример 2 - выгодная инвестиция
Вадим часто обращается к нам с разными интересными историями по недвижимости. И в этот раз он решил вложить около 25 млн.р. в квартиру, однако сомневался. Продавец Илья - вполне адекватный мужчина, рассказывает, что потерял работу, пока искал - жил на кредиты, и вот решил продать одну свою ипотечную квартиру, чтобы закрыть кредиты и вложить разницу в другой объект (уже без ипотеки). Однако никто не хочет покупать у него квартиру - боятся банкротства и т.п., а агенства по выкупу проблемных активов предлагают сумму на 30-40% ниже. Мы проверили квартиру Ильи и самого Илью - и оказалось, что он должен банку всего миллион. Хотя у него начались просрочки - однако это не является риском для Вадима. Мы объяснили Вадиму, что этот "проблемный актив" вполне безопасный, если правильно провести сделку. Никто не сможет забрать у Вадима квартиру - и мы не просто пообещали, а привели судебную практику с однозначной позицией.
Успешный финал: Вадим всё же купил квартиру у Ильи на 15% ниже рынка, а через полгода продал за 110% - тем самым получил доход 29,4% за полгода (или 58,8% годовых). Кстати, Илья в итоге тоже выгодно вложил свою разницу с нашим сопровождением.
По всем вопросам вы можете писать в Telegram
