Привет, друзья! Меня зовут Иван Мудров, я сооснователь Estate Invest, и сегодня я хочу поделиться с вами подробной историей одного из наших самых интересных проектов — трансформацией промышленной базы в Перми.
Это история о том как мы превратили заброшенный объект в прибыльный актив - продали теплый ангар, запустили готовый арендный бизнес и обеспечили инвесторам стабильный доход.
Введение: значимость объекта для Estate Invest
Объект на Соликамской улице в Перми стал для нас 31-ым инвестиционным проектом.
Когда мы впервые увидели эту промышленную базу, она представляла собой комплекс зданий, который сложно было назвать привлекательным: старые постройки, отсутствие арендаторов, запущенное состояние. Среди ключевых элементов — теплый ангар, холодный ангар, 2 земельных участка и трехэтажное офисное здание.
На первый взгляд, это был "гадкий утенок" рынка недвижимости, но мы в Estate Invest привыкли видеть потенциал там, где другие видят только проблемы. Наша задача заключалась в том, чтобы вдохнуть в этот объект новую жизнь, превратив его в источник дохода для наших инвесторов.
Мы не побоялись взять на себя риски, вложили время и ресурсы, и в итоге создали нечто большее, чем просто отремонтированный объект.
Общая площадь объекта: 10 087 кв.м.
Цена покупки: 29 491 713,88 ₽
Ожидаемая цена продажи: ~ 60 000 000,00 ₽
Описание объекта: локация из фильмов про зомби апокалипсис
Промышленная база расположена в городе Пермь, в районе с развитой инфраструктурой. На момент покупки объект находился в плачевном состоянии. Комплекс включал несколько зданий, среди которых выделялись Теплый ангар, холодный ангар и трехэтажное офисное здание. Ангар был просторным, но требовал утепления и ремонта, а офисное здание, хоть и имело потенциал, стояло пустым и нуждалось в капитальных вложениях.
База напоминала заброшенный склад из фильмов про зомби апокалипсис: ржавые конструкции, протекающая крыша, отсутствие элементарных удобств для бизнеса. Но мы сразу поняли, что этот объект имеет потенциал:
1. Расположение: Объект находится на ул. Соликамской, которая является частью масштабного плана развития транспортной инфраструктуры города. Под строительство трассы будут изымать 170 земельных участков, находящихся вдоль трассы, а ремонтные работы планируются как минимум до 2027 года.
Благо, наш объект находится чуть дальше от самой трассы и спрос на такие объекты будет только расти. К слову, один из подрядчиков для строительства трассы взял один из наших объектов в аренду на 3 года, но об этом далее.
2. Готовые здания на объекте:
- Теплый ангар - площадь - 3000 кв.м
- Офисное здание - 3 этажа, общей площадью - 580 кв.м.
- Холодный ангар, общей площадью 980 кв.м.
3. Земельные участки: 22 сот. и 15 сот.
Наша цель была амбициозной: не просто привести базу в порядок, а создать дополнительную ценность и несколько независимых источников дохода, которые будут работать на благо наших инвесторов.
Первый шаг: Продажа теплого ангара
Первым крупным шагом в реализации проекта стала продажа теплого ангара, благо наша стратегия позволила нам найти покупателя сразу после выкупа базы. Мы смогли продать его за 24 500 000 рублей, что стало отличной отправной точкой для дальнейших действий. Но перед этим нам пришлось серьезно поработать.
Ангар находился в состоянии, которое не позволяло сразу выставить его на рынок по высокой цене. Ранее в этом ангаре обслуживалась тяжелая техника - грузовики, тракторы, поэтому грязь, машинное масло и мазут украшали это “прекрасное место”.
Мы вложили часть средств в его улучшение: убрались, провели утепление, отремонтировали кровлю, устранили основные дефекты. Чтобы ускорить процесс, мы взяли задаток у покупателя, что позволило оперативно приступить к работам.
Как проходила подготовка к продаже:
Проведение детального анализа рынка, чтобы определить оптимальную цену.
Тотальный клининг
Утепление стен и крыши ангара
Ремонт внутренних помещений, чтобы объект соответствовал требованиям покупателя
Согласование всех юридических аспектов сделки
После завершения работ ангар стал полноценным коммерческим помещением, готовым к использованию. Продажа прошла успешно, и вырученные средства мы распределили следующим образом:
Распределение капитала от продажи:
43,09% — распределены между инвесторами и зачислены как возврат тела инвестиций
30,02% — направлены на развитие офисного здания, о чем я подробно расскажу дальше.
26,89% — остались в проекте, продолжая работать на увеличение общей доходности проекта.
На данный момент инвесторы уже вернули 43,09% своих вложений. Это отличный результат для начального этапа, который показывает, что наш подход работает.
Возврат капитала — это не просто цифры, а наша главная ответственность перед партнерами. Мы понимаем, что доверие инвесторов — основа нашего успеха, поэтому делаем все, чтобы процесс был максимально прозрачным и удобным.
Второй Шаг: Офисное здание
Средства от продажи ангара стали фундаментом для дальнейшего развития проекта. Значительная сумма была направлена на реконструкцию трехэтажного офисного здания.
Мы превратили его в хостел, по сути, арендный бизнес с долгосрочным договором аренды на 3 года. Это решение позволило нам не только окупить вложения, но и создать стабильный источник дохода.
Еще до начала реконструкции здания к нам пришел клиент с запросом на хостел. Мы проделали ОЧЕНЬ много работы, чтобы привести это здание в порядок.
Провели полный ремонт: обновили коммуникации, заменили окна, утеплили стены, поставили котлы под отопление здания, на территории сделали дополнительный колодец под канализацию
Адаптировали здание под формат хостела: создали комфортные номера, закупили мебель, сделали душевые и сан.узлы - все для комфортного проживания.
Заключили договор аренды на 3 года с арендатором, что обеспечило стабильность проекта.
Теперь хостел приносит 26% годовых — это чистый пассивный доход для инвесторов. Этот бизнес стал настоящей жемчужиной проекта, обеспечивая долгосрочную доходность и уверенность в будущем.
Третий Шаг: Холодный Ангар и земельные участки
В первые полгода владения базы и приведения ее в порядок мы сдали холодный ангар двум арендаторам под производство. Они разделили ангар пополам, ввезли свое оборудование и обустроили его под свои нужды самостоятельно. Аренда этого помещения повышает дополнительную ценность этого объекта при продаже и имеет статус готового арендного бизнеса (ГАБ)
Сейчас ангар продается полностью.
Один из земельных участков арендует предприниматель, под производство дров - пилорама.
Второй участок ждет своего арендатора.
Заключение: Ожидаемая доходность от 50% и выше
Общая ожидаемая доходность инвестиционного предложения №31 "Соликамская" составляет от 50% и выше. Такой результат стал возможен благодаря нескольким факторам:
Увеличение стоимости ангара - ремонт и утепление повысили рыночную цену объекта, что позволило продать его дороже, чем он стоил изначально.
Создание арендного бизнеса - хостел не только окупил затраты на ремонт, но и значительно увеличил стоимость офисного здания как актива.
Стратегическое распределение капитала - мы грамотно сбалансировали возврат средств инвесторам и инвестиции в новые источники дохода, что дало синергетический эффект.
Проект продолжает развиваться, и мы уверены, что итоговая доходность может превысить даже самые смелые ожидания. Это пример того, как комплексный подход превращает проблемный объект в высокодоходный актив.
Этот кейс демонстрирует философию Estate Invest: мы не боимся сложных объектов, видим в них потенциал и превращаем их в успешные бизнесы. Для нас недвижимость — это не просто стены и крыша, а инструмент для создания ценности. Хотите узнать больше о наших проектах или стать частью команды инвесторов?
Подписывайтесь на наш телеграм канал и следите за новостями: https://t.me/russianestateincome
Об авторе: Иван Мудров — предприниматель, инвестор и сооснователь Estate Invest.
