Маклер

В своё время пикабушникам понравился мой пост про то, как в Эстонии оформляется покупка-продажа автомобилей (Ответ на пост «Опять про машины»). Волна ненавистнических постов про риэлторов заставила вспомнить, как я несколько лет назад продавал квартиру.

Ситуация была достаточно простая: переехав в Таллинн, я решил продать свою квартиру в Тарту. У квартиры был один владелец - я, неженатый, без детей - и мизерный остаток по ипотеке.

Квартира - однушка-студия с отдельным спальным закутком, совмещённая кухня и гостиная, вообще очень разумная и открытая планировка, благодаря которой на 36 квадратных метрах реально было ощущение простора. Скажем так: мой рекорд был на один день рождения вместить туда 26 отмечающих. :) Квартира покупалась на стадии не то чтобы даже котлована, а хорошей идеи и рендера на сайте застройщика, но под себя, и в студенческом городе такой формат квартиры пользуется стабильным спросом всегда. Но сдавать её, живя в другом городе, было бы неудобно, а чтобы купить квартиру в Таллинне, надо было закрыть лишнее кредитное обязательство.

Итак, процесс.

Шаг 1: Убраться в квартире и сделать красивые фотки. :) Мобильника вполне хватило. Любой человек, следящий за объявлениями, примерно может понять, как именно фотографии делаются. У меня там ещё были некоторые необычные дизайнерские решения, квартира была не стандартной цветовой гаммы новостройки, но я знал, что если кому-то зайдёт - то зайдёт серьёзно. (В момент заказа квартиры мне помог с дизайном художник, вкусу которого я доверял.)

Шаг 2: Выложить объявление на сайты о продаже недвижимости. Их на всю страну два с половиной: kv.ee и принадлежащий тому же владельцу city24.ee, и конкурент kinnisvara24.ee. (На сегодняшний день вроде арендные квартиры ещё много выкладывают на Фейсбук Маркетплейс, но мне было неактуально.) По состоянию на август 2021-го первый из них обнаглел и требует за 30 дней аж 55 евро, последний - гораздо более разумные 7,5 евро + всякие плюшки типа поднятия объявления в топ за дополнительные деньги. На практике смысла в плюшках мало, клиент найдёт ваше объявление по поиску. Я кроме фоток выкладывал ещё таблицу коммунальных платежей по месяцам за последний год - в Эстонии коммуналка дорогая, особенно отопление, этот вопрос всё равно будет интересовать любого покупателя.

Шаг 3: Отбиться от шквала звонков и мейлов риэлторов (по-местному - маклеров), несмотря на специальную пометку в объявлении "Маклеров прошу не беспокоить, копировать объявление не разрешаю". В зависимости от вашей степени цинизма и злости можно (нужно) крыть звонящих по телефону маклеров матами, пишущим на мейл - отвечать, что вы не давали им согласия на обработку ваших личных данных в целях коммерческих предложений, и что следующий мейл отправляется в Инспекцию по защите данных. Риэлторы в Эстонии - ещё более бессмысленная профессия, чем в России, судя по пикабушным постам. (Дочитаете - поймёте почему.)

Шаг 4: Ответить реальным интересующимся покупателям. Как правило, разговор простой: квартира ещё не продана? Когда можно придти посмотреть? Я устраивал просмотры блоками, приезжал в город в субботу и назначал встречи с интервалами в полчаса. Квартира пустая, скрывать нечего. Примерно на этом же этапе всяческие авантюристы с предложениями типа поменять квартиру на хутор в лесу плюс убитый БМВ Х5 посылаются туда же, где их уже ждут риэлторы (но не в таких грубых выражениях, ибо с любителей спрос другой, чем с профессионалов).

Шаг 5: Нашёлся покупатель, посмотрел квартиру, через пару дней прислал письмо с предложением купить на три тысячи дешевле объявления, плюс все расходы по оформлению сделки оплачивает он. Объявление было выставлено примерно по рынку и аналогичным квартирам в районе, но моей квартире было уже десять лет без ремонта, так что я подумал денёк, и согласился. (Говорят, обычно на вторичном рынке расходы по оформлению делятся пополам.) Покупатель был с наличкой, с его стороны никаких банков и ипотек в сделке не участвовало. При этом он оформлял квартиру на маму. :)

Шаг 6: я пишу письмо своему ипотечному менеджеру и говорю: хочу продать квартиру, покупатель есть, надо будет представителя к нотариусу, кстати нет ли у вас свободного номерка к нотариусу в скором времени? А то куда покупатель звонил - все говорили что дикие очереди. У банка ВНЕЗАПНО нашёлся дружественный нотариус в том же здании со свободным временем на следующей неделе. С меня в качестве "штрафа" за досрочное расторжение ипотеки взяли сумму, равную процентам по платежам за три месяца. Ну или я мог предупредить о закрытии ипотеки за три месяца без "штрафа".

Шаг 7: Помощник нотариуса присылает мне и покупателю анкету, которую нужно заполнить. Анкета элементарная: данные о квартире (адрес, кадастровый номер), цена и была ли предоплата, дата передачи ключей и дополнительные условия типа фиксации счётчиков, паспортные данные меня и покупателя, включая наличие супругов; передаётся ли квартира с мебелью, и если да, то перечень; есть ли съёмщики. Они сами там проверяют юридический статус квартиры, это обязанность самого нотариуса.

Шаг 8: в назначенное время у нотариуса встречаемся я, покупатель с мамой, представитель моего банка. Ранее этим днём мы с покупателем были в квартире, зафиксировали счётчики, он убедился, что всё на месте. К этому моменту я уже успел закончить свой договор с интернет-провайдером и поставщиком электроэнергии, а покупатель - перевести деньги за квартиру на депозитный счёт нотариуса. Нотариус зачитывает составленный им договор купли-продажи-закрытия ипотеки, разъясняет мне и покупателю тонкости и обязанности (представитель банка считается профессионалом, который и так всё знает), и мы с трёх сторон его подписываем. Я отдаю покупателю ключи.

Шаг 9: я оплачиваю в кассу нотариуса пошлину за закрытие ипотеки (что-то около 30 евро). Остальные расходы оплачивает покупатель, так договорились.

Шаг 10: позднее тем же днём мне на почту падает копия договора и выписка из регистра недвижимости с цифровыми подписями, а на банковский счёт - деньги, минус остаток по ипотеке. Всё.

Шаг 11: Следующим февралём я делаю в интернете налоговую декларацию, указываю что продал квартиру (там уже стоит такая отметка), но так как я в ней жил сам, то не должен платить подоходный налог с разницы между покупной и продажной ценой. Такое можно делать не чаще чем раз в два года.

Речь пойдет про найм квартиры. Я решил переехать из Мск в СПб. Съездил в СПб, нашел квартиру, точнее студию. Для кого как, но для меня переезд - это всегда стресс. Так вот, нашел квартиру. Приключения начались как только принял решение заключить договор. Во-первых, местный маклер помощник московского маклера без доверенности от собственника. Доверенность есть только у московского. В доверенности и правоустанавливающем документе адрес один и тот же, а кадастровый номер разный. На это я закрыл глаза, ибо квартира понравилась по цене, качеству и локации. Вероятно, квартиру распилили на n маленьких студий, что в Питере сплошь и рядом. Местный маклер подтвердил. Когда, начали оформлять договор внезапно выяснилось, что арендная цена выше на 3000 рублей. По цене в объявлении предложили рассмотреть соседнюю студию. Не критично, потому что отличия незначительные. Как обычно, повсюду следы естественного износа. Самое неприятное то, что дверной проем в санузел сломан. Местный маклер заверил меня, что после заезда починят за счёт управляющей компании. Я поверил, куда деваться.

Т.к. человек с доверенностью в Москве, а я в Питере мне предложили такую схему. Я подписываю его экземпляр договора, он мой. Потом, обмениваемся фото по ватсап. Ну ОК, вроде ничего криминального. Так сказать, удаленка в сфере аренды. Питерский маклер распечатывает договор, я подписываю, и, тот отправляет фото московскому маклеру, у которого есть доверенность. Т.е. тому кто выступает наймодателем. Прошу их сделать то же самое. Мне сообщают, что сегодня уже поздно и распечатать второй экземпляр договора в Москве невозможно. Т.е. мой экземпляр распечатать нельзя. Мне предлагают подождать до завтра. Но, деньги, по их мнению, я должен обязательно перевести сегодня. Я сопротивляюсь, настаиваю - сначала подпись, потом деньги. Тщетно. Желание прекратить мытарство толкает меня на риск. Соглашаюсь на перевод денег. Почему!? Да потому что устал... Кто искал квартиру в найм, тот поймет. Уже куча вариантов пересмотрено, и, повсеместно какие то проблемы: одни сдают без доверенности, другие просят приехать в офис и оплатить услуги, третьи вообще не хотят ехать показывать квартиру, если я заочно не гарантирую им съём, и т.п. Ужасная ситуация на рынке аренды. Из года в год ничего не меняется.

Итак, вторник, вечер, я перевел деньги. Скинул платёжку московскому маклеру. В ответ получаю вопрос - почему я перевел деньги на ИП, а не просто ФЛ по номеру телефона. Отвечаю - потому что наймодатель указан как ИП ФИО. В принципе понимаю, платить налоги никто не хочет. Тем не менее, меня это настораживает.

Наступила среда. Жду фото своего подписанного экземпляра договора. Его все нет и нет. Напоминаю в ватсап несколько раз. В первый раз получаю ответ - скоро. Во второй раз реакция отсутствует. Я сильно напрягаюсь, потому что день подходит к концу. Выезжаю в Москву искать этого московского маклера.

Наступил четверг. В обед договариваемся о встрече в офисе, вечером. За полчаса до назначенного времени маклер сообщает мне, что он устал меня ждать и хочет домой к деткам. В принципе я его понимаю. Плохо когда родители всегда на работе. Но, у нас была договоренность ещё в обед. И, я уже в пути. Прошу его дождаться меня. Тщетно. Я в недоумении. Учитывая все вышесказанное мозг отказывается воспринимать то, что он мне говорит по телефону. А говорит он мне следующее - я подписал твой экземпляр договора, оставлю его на ресепшене. Приедешь, заберёшь у секретаря. Я продолжаю настаивать, чтобы тот меня дождался, ибо имел место уговор о встрече. Он повышает тональность разговора, и, выдает мне дословно следующее: "Зачем мне тебя ждать, ты что мне подарок какой то везёшь!? И, вообще чё ты заморачиваешься, у нас всего лишь договор аренды, а не договор купли-продажи.". Я вынужден был согласиться, фото моего экземпляра договора он скинул в ватсап, когда я уже был в 20 минутах до точки встречи. Я приехал, и, забрал оригинал. Мы так и не встретились. Наверное, это к лучшему. Потому что хотелось махать кулаками. Повторю, для меня переезд - это всегда стресс. Особенно, когда все вот так вот, через жопу.

Кстати, четверг - это сегодня. Пишу эту заметку по горячим следам. И, вообще, пишу первый раз в жизни. Товарищи маклеры, если читаете, прошу вас никогда так не поступать с клиентами. Мне кажется, что именно за такое поведение вас все люто ненавидят. По крайне мере, я ненавижу. Товарищи наниматели, желаю вам всем находить только порядочных риэлтеров.

P.s.: планирую перевозить вещи в эти выходные. Надеюсь, что все будет хорошо...

24хлетняя я, пришла в Фонд недвижимости под руководством опытного риэлтора, которая на тот момент имела уже 20летний опыт. Трудоустройство было неофициальным, вообще очень мало АН которые делают запись в трудовой. Занималась арендой и продажей. Сравнивая 2012й и сейчас, то: цены на недвижимость тогда были повыше, к риэлторам относились с бОльшим уважением. Например, не было проблем сдать квартиру и получить 50% комиссии. И да, реклама на авито была бесплатной. До 2015го года. С тех пор стоимость там только и повышается. Из рук в руки были еще более менее популярными, как сайт, так и газета. Всех клиентов я находила сама. Со сделки было 30%)))) Беготни хватало. Впрочем, такая деятельность позволяла мне совмещать работу и быть с маленькой дочкой, т к график строишь сам.
с 2015го года работала на себя. После скачка цен на недвижимость и остальное в 2014м, ажиотаж и спрос становились все меньше и меньше. Скажу так, что сейчас долго все сдается и продается, особенно через риэлторов. "Впаривать" не любила и не люблю. Всегда в первую очередь была забота о юридической чистоте, нежели деньгах. Абсолютно не понимаю риэлторов, которые уже с задатка хапают, именно ХАПАЮТ себе комиссию. Задаток - это не 100% сделка! Были случаи, когда срывалось по серьезным причинам, и продавцу приходилось его возвращать. Уважения к риэлторам встречается все меньше, в частности из -за таких и еще, по аренде, информационных агентств, называющие себя риэлторами, и берущих 3-5 тыс. за "базу квартир", состоящую из старых объявлений с авито, либо несуществующих объектов!

Насчет комиссии с аренды. ИМХО, справедливо, если б её платил собственник. Ведь ему нужно помочь сдать квартиру, да ещё квартирантов всех опроси, допроси, подбери непьющих некурящих и при деньгах. Но платили те кто вселялись, сейчас в Самаре комиссия примерно 40%. Никогда не перехватывала сдаваемые объекты, с каждым наймодателем была договоренность. Бывало, некоторые собственники ещё пытались предъявлять претензии, если квартиранты что нибудь накосячили, а представляю какой вынос мозга был бы при оплате комиссии собственником жилья. Нередко заселяли сотрудников, заключая договор с юр. лицами и предоставляя полный пакет отчетных документов.
Многие считают, что" риэлторы деньги лопатой гребут". нет это не так. Хотя знаю тех, у которых 10 сделок в месяц, но они на рынке недвижимости с 90х. Вообще, стабильности никакой.
бывает, риэлторы делают такой вид что они очень важные персоны и без них ну никак. Согласна, никак, если собственник, например, в другом городе, и у него попросту нет времени показывать продаваемый объект. А когда тебе звонят и прямым текстом "прикройте нам 50000", то офигеваешь: за что? за клиента? многовато. Да и берите с него процент, адекватные люди понимают, что любой труд оценивается, а не вешайте ему лапшу о бесплатном подборе и не грузите потом других со своей дурацкой наценкой.
В основном с клиентами складывались теплые отношения.
Думаю, ещё лет пять, и эта "профессия", а по сути, в основном, посредничество, изживет себя. Вот такое небольшое откровение.

В предыдущем посте я изложил, почему нормальный человек не пойдёт работать риэлтором. Теперь обязан рассказать, почему при покупке/продаже квартиры нельзя связываться с риэлторами:

1. Наглость. Как я уже объяснил в прошлом тексте, риэлторы ищут жертв на сайтах продажи недвижимости. Например, агент нашёл на "Авито" объявление о продаже квартиры от собственника,звонил, договаривается о встрече (большинство по телефону выдают себя за реальных покупателей) и на месте начинает предлагать услуги: настаивает на заключении договора; просит удалить твоё объявление со всех сайтов, чтобы разместить взамен свои; пытается навязать комиссию; если выпроваживаешь в дверь, лезет в окно... При этом таких риэлторов даже в провинциальном городе в первые дни после выставления объявления придёт как минимум 10 штук и каждый будет наглым и настойчивым. Все будут заверять, что без них ты квартиру никогда не продашь, а с ними всё будет  почти мгновенно. Наглая и необоснованная ложь. С ними продаваться будет наверняка ещё дольше

2. Так называемый "эксклюзивный договор". Звучит красиво, но по факту это означает то, что после подписания квартирой сможет заниматься только это АН (агентство недвижимости). Ни ты сам, ни твои родственники/друзья, ни другие риэлторы. Допустим, если неожиданно тебе позвонит сестра/друг из другого региона и скажет "Я тут узнал, что ты продаёшь квартиру, а у меня как раз соседка хочет переехать в ваш город,  давай да  номер, цена её устраивает", то ты уже не сможешь согласиться и оформить сделку, потому что уже,, согласно договору, не имеешь права заниматься продажей СВОЕЙ квартиры. Ты должен сообщить о звонке риэлтору и только совместно с ним заняться продажей этой соседке, естественно, выплатив комиссию. Вот только вопрос - за что?! За то, что друг привёл тебе покупателя, ты должен платить маклеру?! Ты, конечно, можешь агенту ничего не рассказывать, но эти твари имеют знакомых практически во всех банках (при ипотеке) и госучреждениях (при оформлении сделки), поэтому наверняка узнают и подадут на тебя в суд. Да, за то, что ты без их комиссии продал свою квартиру. Все уже поняли, что никаких эксклюзивных договоров с риэлторами заключать нельзя? Если не дошло, дополнение: договор заключается на определённое время (обычно полгода - год), в течении которого только АН может заниматься квартирой, и если ты продал её всё-таки без них, обязан выплачивать компенсацию, но если они не нашли покупателя за это время, в лучшем случае скажут "Ну, бывает" и предложат его продлить, предварительно заставив сделать большую уступку в цене

3. Обещания. Когда лоха разводят на договор, ему обещают всячески рекламировать квартиру: на всех сайтах объявлений, в соцсетях, на столбах и досках, даже на ТВ... По факту просто заставляют убрать собственное объявление, а взамен выкладывают своё. Всё

4. Показы. При агитировании идёт в ход аргумент "Ну, Вы же не всегда бываете дома, а мы в любое время дня и ночи будем показывать". В реальности лишь немногие идиоты оставляют агентам ключи, а в остальных случаях показы происходят так: тебе звонит риэлтор, сообщает, что квартиру хотят посмотреть, ты срываешься с работы и вы вместе показываете. В чём разница с тем, если бы тебе напрямую позвонили заинтересованные и ты лично показывал без лишних глаз и ртов? Хотя, разница есть - наверняка риэлтор "за раз" демонстрирует ему несколько объектов, и далеко не факт, что больше всех нахваливает твою квартиру. Мы нередко специально добавляли в экскурсию неликвид (плохое состояние и/или завышенная цена), чтобы заставить клиентов купить самый выгодный и, соответственно, самый быстрый для нас вариант. Вы хотите платить временем, деньгами и нервами за то, чтобы за Ваш счёт продали чужую квартиру? Но это ещё цветочки. Нередко, когда квартира долго не продаётся и хозяева начинают нервничать, мы водим под видом покупателей своих недавно устроившихся коллег (обычно риэлторами не работают больше пары месяцев, поэтому разнообразие присутствует). Основных цели две: создать видимость заинтересованности и существенно сбить цену. Выглядит так: месяц квартирой никто не интересовался, а потом наконец-то агент привёл покупателя; ты радуешься, что наконец-то дело сдвинулось, экстренно проводишь уборку и наводишь марафет, предвкушаешь скорую сделку; риэлтор с "клиентом" обходят всю квартиру, естественно, с придирками. Затем прямо при тебе или уже после в телефонном разговоре с риэлтором произносится слово "дорого" и вот уже под давлением ты снижаешь цену с условных 2 300 000 до 2 100 000 или даже ниже

5. Стоимость. Допустим, в объявлении стоит цена 2 300 000. После визита риэлтор предлагает два варианта: включить его комиссию (50 - 100 тысяч) в эту стоимость (в итоге при продаже ты получишь 2 200 000 - 2 250 000) или накрутить комиссию сверху (2 350 000 - 2 400 000). Очевидно, что при первом варианте снижается получаемая на руки сумма, а во втором снижается вероятность продажи. Оба варианта, конечно, невыгодны. Допустим, находится клиент, готовый купить квартиру, но при условии снижения цены на 50 - 150 тысяч. Естественно, риэлтор тут же начнёт уламывать на скидку. Естественно, комиссию это не касается, она как была 50 - 100, так и останется. Существенно сократится та сумма, которую ты получишь за свою квартиру. Он будет манипулировать и убеждать, что соглашаться надо, потому что это нужно тебе, а у него много квартир и стабильный доход. Но он нагло врёт, сам маклер заинтересован в продаже не меньше. Возможно, именно от твоей квартиры зависит, будет ли у него в этом месяце вообще зарплата. И самое паршивое то, что не свяжись ты с ним, не было бы никакой наценки за комиссию и вы с покупателем сошлись бы в цене

6. Но не только продавцов обманывают эти мошенники, покупатели и наёмщики тоже страдают. Допустим, ты видишь на "Авито" квартиру, устраивающую всем: и состояние, и цена, и расположение... Звонишь, а в ответ сообщают, что её уже продали, но зато есть другие. И там уже интересное: или в убитом состоянии, или на полмиллиона дороже, или находится у чёрта на рогах, или всё вместе. Открою секрет: той идеальной квартиры в принципе никогда не существовало. Риэлторы постоянно дают фейковые объявления, чтобы получать звонки и втюхивать неликвид. Проверить легко - та "проданная" квартира как была на сайте перед звонком, так и продолжит там висеть и дальше

7. После увольнения из АН я переехал в Москву и занялся поиском квартиры под аренду. 90% объявлений поданы риэлторами. А это значит, допустим, что месячная аренда стоит 30 000, плюс в первый месяц ты должен заплатить 15 000 (50%) дополнительно риэлтору (проценты разнятся от 25-ти до 100-та в зависимости от наглости и квартирных условий). Вопрос один - за что? За то, что ты сам нашёл квартиру и позвонил? Задумайтесь. Не ты выложил объявление "Сниму квартиру", в ответ на которое тебя закидали кучей вариантов и ты выбрал лучший. Это немного другое дело, но и тут цена максимум пару тысяч. А тут ты сам всё нашёл, но с какого-то перепугу должен мошенникам и паразитам половину арендной стоимости. Лично я сразу пролистал риэлторские объявления и снял у собственника. Поэтому если хотите быстрее сдать квартиру, подавайте объявления самостоятельно. Отсутствие комиссии ускорит сдачу и повысит привлекательность

8. Нередко риэлторы шантажируют тем, что без них ты обязательно наткнёшься на мошенников и в итоге однозначно останешься без денег и жилья. Наглая ложь. Во-первых, большинство покупателей и продавцов являются честными людьми и действительно хотят купит и продать. Во-вторых, большинство сделок происходят через ипотеку, и там банк не только проверяет чистоту документов, но и помогает в их подписании. В-третьих, многие сделки происходят при участии нотариуса и прочих юристов, поэтому риск обмана минимален. В-четвёртых, сделки по недвижимости не так часто происходят в жизни, поэтому в наше время не так уж сложно залезть в Интернет или обратиться за помощью к юристу, чтобы узнать тонкости и уберечься от ошибок. В-пятых, можно нанять юриста, который поможет в сопровождении сделки и стоить будет в разы дешевле услуг АН. Помните, что для устройства на работу риэлтором не нужно никакое образование, не говоря уже о юридическом. Некоторые риэлторы и среднюю школу не закончили. У нас в агентстве только один человек из 20-ти имел юридическое образование, да и то отнюдь не по жилищному праву. Поэтому, когда очередной риэлтор начнёт заикаться о юридическом сопровождении, можно смело плюнуть ему в лицо. Он знает о праве не больше, чем любой из граждан, потратив час на изучение законодательства