Защита прав потребителей

В этой статье (части) более подробно рассмотрим постановление Правительства № 326 от 18.03.2024

Итак, продолжим. Почему предлагается рассмотреть именно постановление № 326?

Во-первых, оно последнее и действующее из трёх мораторных постановлений Правительства РФ. Во-вторых, оно наиболее дискриминационное в отношении дольщиков-физлиц, т.е. простого народа. Это не значит, что два не действующих постановления Правительства РФ (№423 и № 479) не применяются. Ещё как применяются, но только при исчислении штрафных санкций в отношении застройщиков, за регулируемые этими постановлениями периоды, т.е. за 2020 - 2023 гг.

Рассмотрим чего именно Правительство РФ лишило дольщиков в спорах с застройщиками принятием постановления № 326.

Пункт 1.

Абзац 2:

в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 г. включительно;

В период действия постановления дольщик лишен возможности взыскать законную неустойку за нарушение застройщиком срока передачи объекта до 30 месяцев:

Абзац 3:

в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 2.1 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно;

В период действия постановления дольщик лишён возможности взыскать законную неустойку за нарушение застройщиком срока передачи объекта свыше 30 месяцев:

Абзац 4:

неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно;

В период действия постановления дольщик лишён возможности взыскать законную неустойку за нарушение сроков исполнения требований дольщика о возмещении расходов на устранения недостатков принятого жилья, а также штраф за неудовлетворение застройщиком требований дольщика в добровольном порядке:

Абзац 5:

при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства;

В период действия постановления дольщик лишён возможности требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение недостатков в случае отступления застройщика от обязательных требований и/или наличия недостатков, делающих жильё непригодным для проживания:

Абзац 6:

при определении размера убытков, предусмотренных частью 1 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за исключением убытков, предусмотренных абзацем пятым настоящего пункта, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно;

В период действия постановления дольщик лишён возможности взыскать неустойки, штрафы, пени, проценты, возмещения убытков по ФЗ-214 и ДДУ:

Абзац 7:

при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно;

В период действия постановления дольщик лишён возможности компенсации морального вреда, причинённого застройщиком:

Абзац 8:

проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 г. включительно, не начисляются;

В период действия постановления дольщик лишён возможности взыскать законную неустойку в виде процентов за пользование застройщиком денежными средствами дольщика, уплаченными по ДДУ, а также процентов за несвоевременный возврат вышеуказанных денежных средств дольщику:

Абзац 9:

неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 г. включительно.

В период действия постановления дольщик лишён возможности взыскать с застройщика финансовые санкции согласно ЗоЗПП в части, не урегулированной ФЗ-214:

Абзац 10, 11:

В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до 1 января 2025 г., может быть продлена на срок до 30 июня 2025 г. включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 1 января 2025 г., в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения настоящего абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

То немногое, что осталось у дольщика после выполнения требований абзацев 2-9, присуждённое в пользу дольщика до вступления в силу постановления № 326, Правительство РФ запретило к выплате дольщикам до окончания действия постановления № 326, которое постоянно продлевается Правительством. Предоставило застройщикам так называемую отсрочку.

Пункт 2.

В период с 1 июля 2023 г. до 30 июня 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

Правительству РФ показалось мало вопиющего лишения прав дольщиков пунктом 1, и оно в нарушение требованиям Конституции РФ применило в пункте 2 обратную силу закона, обязав взыскивать в пользу дольщиков вместо двойной ставки ЦБ РФ, действующей на момент исполнения обязательств застройщиком одинарную в размере 7,5% (заведомо меньшей действующей).

Пункт 3.

Особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.

Аналогично. Правительству РФ показалось мало вопиющего лишения прав дольщиков пунктами 1 и 2, и оно в нарушение требованиям Конституции РФ применило обратную силу закона, обязав применять пункты 1 и 2 к ДДУ, заключенным до вступления в силу постановления № 326.

Выводы.

Мы подробно рассмотрели постановление № 326, которым Правительство РФ буквально облишало дольщиков-физлиц (т.е. простой народ) базовых прав по взысканию с застройщиков неустоек, процентов, штрафов, компенсации убытков, морального вреда, возникших вследствие нарушения застройщиками своих обязательств по ДДУ.

Масштаб дискриминационных мер Правительства РФ в отношении дольщиков-физлиц просто поражает. Такого ещё не было за всю историю современной России.

Постановление № 326 в первоначальной версии действовало до 31.12.2024, однако постановлением № 1916 было продлено до 30.06.2025 г.

В следующей статье подробно рассмотрим законодательные акты народных избранников (депутатов Госдумы), внесших многочисленные антинародные поправки в ФЗ-214 Об участии в долевом строительстве.

Прошу принять участие и выразить своё личное мнение в опросе об отмене постановления Правительства № 326 от 18.03.2024 № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве". Напомню что с продлением оно действует до 01.07.2025. Опрос в основной статье по данной теме.

Полезные ссылки:

1. Дольщик-прав.РФ. Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326: новый мораторий: https://дольщик-прав.рф/articles/postanovlenie-pravitelstva-...

2. Дзен. Постановление правительства № 326 от 18.03.2024: новый мораторий на неустойку по ДДУ: https://dzen.ru/a/Zf7o7gJyeRFiJGu_

3. Новые известия. Строительный мораторий: о каком новом риске должны знать дольщики: https://newizv.ru/news/2024-04-08/stroitelnyy-moratoriy-o-ka...

В этой статье поговорим о техническом регламенте, сводах правил в строительстве и строительных стандартах.

В России 30.12.2009 был принят Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – ФЗ-384). В ст. 1 ФЗ-384 указано:

Настоящий Федеральный закон принимается в целях:

1) защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;

2) охраны окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений;

3) предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей;

4) обеспечение энергетической эффективности зданий и сооружений.

"Защиты жизни и здоровья граждан". Не слабо так, да?

В соответствии с ч. 6 ст. 15 ФЗ-384, соответствие проектных значений параметров и других проектных характеристик здания или сооружения требованиям безопасности, а также проектируемые мероприятия по обеспечению его безопасности должны быть обоснованы ссылками на требования ФЗ-384 и ссылками на требования стандартов и сводов правил, включенных в перечни, утверждённые постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 г. № 1521 (далее – обязательный перечень) и приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 30.03.2015 № 365 (далее – добровольный перечень), или требованиями специальных технических условий (далее – СТУ).

Если проще.

Требования по защите жизни и здоровья граждан (т.е. вашей жизни и жизни ваших соседей как дольщиков) при проектировании вашего жилого дома, согласно вышеназванной нормы можно выполнить одним из двух способов:

1. Проектные значения жилого дома обосновать ссылками на требования обязательного перечня стандартов и сводов правил в строительстве.

2. Проектные значений жилого дома обосновать ссылками на требования добровольного перечня стандартов и сводов правил в строительстве.

То есть, проектные значения и характеристики жилого дома должны соответствовать либо обязательному перечню стандартов, либо добровольному.

Обязательный перечень утверждается и периодически уточняется постановлением Правительства РФ. Последний такой перечень был утверждён постановлением Правительства РФ от 28.05.2021 № 815 "Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и правил), в результате которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального Закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», и о признании утратившим силу постановление Правительства Российской Федерации от 04.07.2020 № 985" (далее - постановление № 815). Как вы поняли до издания постановления № 815, обязательный перечень регулировался постановлением № 985. То есть, вновь утверждённый отменял предыдущий.

Добровольный перечень утверждается приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт). Он представляет собой список стандартов и правил, соблюдение которых не является обязательным. Однако использование этих стандартов в соответствии с ч. 6 ст. 15 ФЗ-384 обеспечивает соблюдение требований ФЗ-384 аналогично стандартам из обязательного перечня. Действующим является Приказ Росстандарта от 02.04.2020 № 687 (в ред. от 05.09.2024) "Об утверждении перечня документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»".

Что за бред? - скажите вы. Обязательный перечень может быть заменён добровольным. Конечно бред, но бред узаконенный, а поэтому с точки зрения законодателя этот бред уже не бред . Есть обязательные стандарты, но их можно заменить добровольными. Официальная позиция по такой замене говорит о том, что современный перечень позволяет проектировщикам и строителям использовать современные и инновационных подходы к обеспечению безопасности граждан. О как завернули.

Вы наверное заметили упоминание в ч. 6 ст. 15 ФЗ-384 некие СТУ. Это дальнейшее прогрессирование паранойи в области соблюдения застройщиками требований ФЗ-384. Упрощённо смысл СТУ сводится к тому, что если застройщик при проектировании жилого дома не хочет (или не может) выполнять требования обязательного перечня или добровольного перечня для отдельных проектных значений жилого дома, то он прибегает к СТУ. Фактически это дыра в Законе, позволяющая застройщику производить строительство с отступлением от обязательных стандартов и правил в области строительства. И эта дыра была узаконена! Вот что лобби строительное животворящее с законом делает!

К счастью в соответствии с требованиями пп. 1-4 ч. 6 ст. 15 ФЗ-384 в случае разработки СТУ застройщик был обязан предоставить обоснование(я) отступления(ий) от обязательных стандартов и правил одним или несколькими из следующих способов:

1) результатами исследований;

2) расчетами и (или) испытаниями, выполненными по сертифицированным или апробированным иным способом методикам;

3) моделированием сценариев возникновения опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий, в том числе при неблагоприятном сочетании опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий;

4) оценкой риска возникновения опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий.

"Чем дальше в лес, тем толще партизаны." /Народная мудрость/

Однако, мы с вами неутомимы в поисках истины, поэтому слегка одуревшие, погружаемся дальше.

Что это за муть? Какие такие стандарты, какие такие правила? - спросите вы. Не скажу, что это просто, но и не особо сложно. Поясню на практике.

Есть такой СП 54.13330.2011 «Свод правил. Защита от шума. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», когда то включённый в обязательный перечень. В соответствии с требованиями п. 4.10 данного СП в жилых домах не допускается размещать встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции (далее - ТП). Смысл думаю понятен. Нечего застройщикам подвергать жизнь и здоровье жильцов опасности и поэтому на такое размещение наложен запрет.

В соответствии с п. 9.25 СП 54.13330.2011 уровни шума от инженерного оборудования и других внутридомовых источников шума не должны превышать установленные допустимые уровни и не более чем на 2 дБА превышать фоновые значения, определяемые при неработающем внутридомовом источнике шума, как в дневное, так и в ночное время.

Но застройщику позарез нужно сэкономить территорию, чтобы впихнуть как можно больше квартир и срубить с дольщиков как можно больше денег. Территория к примеру в г. Москве стоит не дешево. Каждый метр на счету. Ничего личного, просто нажива.

И что делать? Строить ТП отдельно? Потерять квадратные метры жилья и главное потерять прибыль? Да бог с вами. Дешевле впихнуть ТП в дом. Но тут эти гадские СП из обязательного перечня, как кость в глотке застройщика. И как назло, щёрт побери, нет лазейки в добровольном перечне, чтобы их обойти. Что делать? И тут палочкой-выручалочкой выплывает из мутной тины СТУ.

Хлопотно. Нудно. Всё это хозяйство обосновывать. Разрабатывать. Ну что не сделаешь ради денег. Можно даже в нарушение ФЗ-384 пожертвовать здоровьем граждан, которые будут жить в непосредственной близости от ТП, встроенной (пристроенной) в дом (к дому).

В соответствии с ч. 8 ст. 6 ФЗ-384 в случае, если для подготовки проектной документации требуется отступление от требований, установленных включенными в обязательный перечень национальными стандартами и сводами правил, недостаточно требований к надежности и безопасности, установленных указанными стандартами и сводами правил, или такие требования не установлены, подготовка проектной документации и строительство здания или сооружения осуществляются в соответствии c СТУ.

Согласно указанной нормы цель СТУ заключается не в тупом обходе обязательных требований, а увеличению надёжности зданий и сооружений. Однако застройщики использую СТУ так, как я описал на примере ТП, для обхода обязательных правил при строительстве.

Идём дальше.

Порядок разработки и согласования СТУ определён приказом Минстроя РФ. Например, приказом Минстроя РФ от 15.04.2016 № 248/пр «О порядке разработки и согласования специальных технических условий для разработки проектной документации на объект капитального строительства» (далее – приказ-248/пр), в п. 6 которого указано, что СТУ должны содержать перечень вынужденных отступлений от обязательных требований, установленных национальными стандартами и сводами правил, содержащий мероприятия, компенсирующие эти отступления. Согласно п. 7 приказа-248/пр в случае наличия отступлений от требований обязательного применения, установленных национальными стандартами и сводами правил, в состав СТУ должны быть включены положения, компенсирующие эти отступления, при обосновании одним или несколькими способами в соответствии с ч. 6 ст. 15 ФЗ-384.

Перечень отступлений от обязательных требований, компенсирующие мероприятия для отступлений, а также обоснования в соответствии с требованиями ч. 6 ст. 15 ФЗ-384 при изучении какого-нибудь СТУ до слёз смешные. Застройщики в них пишут всякий бред. Но как ни странно в итоге на свой бред получают положительное Экспертное заключение о соответствии Закону со стороны государственных учреждений. Например, Мосгосэкспертизы. Ответ на то, как так получается, выходит за рамки данной статьи и данной темы.

Вот пример компенсирующих мероприятий в СТУ, обосновывающих встраивание в жилой дом двух ТП:

Из четырёх компенсирующих мероприятий фактически указано только одно: применение сухих трансформаторов, остальные так называемые "компенсирующие мероприятия" совершенно не компенсирующие, а обязательные требования по Закону.

Такое состояние было каких то несколько лет назад. Какое? - спросите вы. Такое, что обязательные стандарты и правила в области строительства, которые застройщики обязаны были соблюдать, хотя бы существовали на бумаге. По крайней мере имелась возможность оспорить строительный беспредел застройщиков в судах. Хоть как то помешать творящемуся строительному беспределу.

К настоящему времени, начиная с 1 сентября 2024 года, всё существенно изменилось. Разумеется не в пользу дольщиков. Госдума с Правительством РФ извлекли кость из глотки застройщиков и отменили так мучащие их обязательные обязательные стандарты и правил в области строительства, т.е. приняли очередные антинародные законодательные акты. За последние 4 года антинародных законодательных актов принято столько, что уже можно сбиться со счёта. Просто какой то вал.

Итак что же случилось с 1 сентября 2024 года?

Правительство РФ постановлением № 589 от 06.05.2024 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Правительства Российской Федерации" отменило обязательный перечень национальных стандартов и сводов правил. Кроме того, с 01.09.2024 вносятся соответствующие изменения в ряд нормативных актов Правительства РФ, регулирующих вопросы строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства (РКС). Разумеется не в пользу народа.

В числе этих актов:

- постановление Правительства РФ № 87 от 16.02.2008 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию"

- положение о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утверждённое постановлением Правительства РФ № 468 от 21.06.2010

- правила выдачи технических требований и условий, подлежащих обязательному исполнению при архитектурно-строительном проектировании в целях реконструкции, капитального ремонта существующих линейных объектов в связи с планируемым строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом ОКС, выдаваемых в целях реконструкции, капитального ремонта существующих линейных объектов, и досрочного прекращения их действия, утвержденные постановлением Правительства РФ № 2608 от 31.12.2021.

Кроме того, ФЗ-653 с 01.09.2024 отменил ведение двух перечней документов по стандартизации, в результате применения которых на обязательной и добровольной основе соблюдаются требования ФЗ-384. Вместо этого вводится реестр требований, подлежащих применению при проведении экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерно-строительных изысканий, осуществлении архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, эксплуатации и сноса ОКС.

Этого Госдуме с Правительством оказалось мало.

Поэтому установлено право проектировщика обосновать соответствие проектных значений и характеристик здания или сооружения требованиям безопасности, а также проектируемых мероприятий по обеспечению его безопасности одним или несколькими из следующих ранее описанных способов:

1) результатами исследований;

2) расчетами и (или) испытаниями, выполненными по сертифицированным или апробированным иным способом методикам;

3) моделированием сценариев возникновения опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий, в том числе при неблагоприятном сочетании опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий;

4) оценкой риска возникновения опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий.

Теперь застройщики на вполне законных основаниях могут лепить СТУ на любой цвет и вкус и, если раньше протащить СТУ через дыру в законе было не так просто, то теперь сам закон стал одной огромной дырой.

Порой смотришь на карточные домики из тонюсенького бетона и диву даёшься как оно всё до сих пор не обвалилось и с какой силой должен дунуть ветерок, чтобы обвалилось.

Или другой пример. Дом по реновации. Московский стандарт реновации и московское качество. Чих соседей на 10-ом этаже слышен на 8-ом и даже на 7-ом. Что-то тяжёлое, брошенное в мусоропровод, эхом преисподней раздаётся на весь подъезд и заставляет всех без исключения его жителей подпрыгивать с диким ужасом по ночам. Шумо- и звукоизоляция просто изумительные. Интересно, С.Собянин в курсе московского стандарта реновации? Небось опять по СТУ лепили.

В следующей статье (части по данной теме) поговорим о ст. 333 ГК РФ.

Прошу принять участие и выразить своё личное мнение в опросе об отмене постановления Правительства № 326 от 18.03.2024 № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве". Напомню что с продлением оно действует до 01.07.2025. Опрос в предыдущей статье по данной теме.

Полезные ссылки:

1. Адресъ-Недвижимость. Отмена строительных норм: как это отразится на новостройках? https://adres-realty.ru/stati-i-publikacii/article_post/otme...

2. РБК. Требования в строительстве отменяют: как изменится качество новостроек. https://realty.rbc.ru/news/623833319a794745f875a7ef

3. Циан. С отменой СНиПов дольщики проиграют? https://www.cian.ru/stati-s-otmenoj-snipov-dolschiki-proigra...
   

Из каждого отечественного утюга в наши дни можно услышать про "потребительский терроризм". В этой статье рассмотрим что же это такое, как такое появилось и что собой прикрывает.

Третий закон И.Ньютона: "Каждое действие имеет равное и противоположное противодействие". Позже вернёмся к нему.

Начнём с простого, с терминов. Каждый из вас наверняка знает, что такое долевое строительство, кто такие застройщик и дольщик. Однако на всякий случай напомню. Застройщик - это строительный олигарх, который как правило понаоткрывал на своё имя пачку фирм с уставным капиталом в 10 руб. каждая. С целью извлечения прибыли он решил подзаработать на строительстве. Однако строительство - дело крайне накладное, хлопотное и непосильное даже для олигарха, какими бы денежным знаками он не владел. Поэтому для строительства, в целях получения прибыли, ему очень нужны внешние деньги. Кредиты в банке крайне накладные. Поэтому он вынужден привлекать дольщиков, т.е. тех, кто на этапе строительства предоставит деньги олигарху, а после окончания строительства получит от него долю (как правило квартиру) в построенном объекте (как правило жилом доме). Поскольку гражданин или юрлицо получает долю, он является участником долевого строительства (а проще - дольщиком).

Дольщики бывают разные: физлица и юридические лица (юрлица). Первые это мы с вами, простой народ. Вторые - организации, целью которых является извлечение прибыли из долевого строительства. Мои статьи ориентированы на дольщиков-физлиц. Дольщики-юрлица - с вещами на выход. ))

Дольщики-физлица также бывают разные. Кто-то всю жизнь собирает копейку, за копейкой, чтобы хоть как-то наскрести в условиях российской действительности на единственное для себя жильё. Кто-то пытается собрать на жильё детям или другим родственникам. И первая и вторая категория может взять у банка кредит (он называется ипотечный кредит, в простонародье - ипотека). Кто-то имеет несколько квартир и сдаёт их с целью получения прибыли. Статьи больше ориентированы на первую и вторую категорию, но третьей тоже будет полезны (хотя моего сочувствия в свой адрес не ждите).

Итак, вы дольщик-физлицо. Вам не повезло и вы вляпались в договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. На момент заключения ДДУ сам договор вы разумеется не читали, подмахнули его не глядя, причём в электронном виде. Даже если бы читали, то мало бы что поняли. Пачка листов, испещрённых мелким шрифтом, с отсылками на законодательные акты. Муки адские. Конечно вы могли обратиться к юристу (адвокату), но с большой вероятностью вы бы наткнулись на юриста, слабо ориентирующегося в жилищной сфере, а тем более в области долевого строительства. Поэтому деньги он с вас конечно бы взял, но результат не сильно бы отличался от того, если бы вы изучили ДДУ сами. К счастью, в наши дни, ДДУ как правило типовые, поскольку государство несколько лет назад внезапно осознало, что необходимо упорядочить долевой бардак и обязало застройщиков издавать более менее типовые ДДУ. Плюс ФЗ-214 имеет бОльшую юридическую силу нежели ДДУ и в случае чего, пункты ДДУ, противоречащие ФЗ-214, судом будут признаны незаконными. После заключения ДДУ ваши правоотношения дольщик-застройщик регулируются ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве...". Считайте, что это ваша Библия на долгие годы.

При заключении ДДУ вы кроме того, что стали дольщиком-физлицом, не перестали быть потребителем, т.е. физлицом (гражданином), приобретающим жильё для собственных потребительских целей (поэтому вы дольщик-потребитель). Это отличие от дольщиков-юрлиц, как ранее было указано, вступающих в долевое с целью получения прибыли. Вы же не для наживы жильё приобретаете, а для себя. А раз так, то вы помимо ФЗ-214 защищены Законом "О защите прав потребителей" (проще - ЗоЗПП). Без ЗоЗПП при любой покупке любого товара вас прокинут с вероятностью 99% из 100%. Теперь для вас, как дольщика, это Библия-2.

Теперь несколько слов о мифах.

Миф 1. Квартира в новостройке намного дешевле вторичного жилья.

Когда то так было. В мрачные 90-ые, когда динозавры лазали по деревьям )), вложившись в долевое на стадии котлована (нулевой цикл строительства), вы могли приобрести жильё за 30-50% от его итоговой стоимости в готовом виде. Заманчиво? Ещё как! Однако существовала вероятность полностью пролететь и не получить ровным счётом ничего. Мрачные, суровые времена. Но государство не сразу же конечно, а в течение нескольких лет и даже десятков лет упорядочило весь этот долевой бардак до состояния, когда ФЗ-214 и ЗоЗПП (вместе разумеется) более менее надёжно защищали дольщиков. Это годы примерно начиная с 2019, когда появились так называемые эскроу-счета. Это когда ваши деньги, вложенные в долевое передавались не строительному олигарху, а олигарху-банкиру. Это несколько надёжнее, хотя сути не меняет: ваши деньги уже не ваши. Банкир-олигарх выдавал олигарху-застройщику кредит на строительство под низкий % в объёме вашего эскроу. После передачи вам квартиры, банк отдавал ваш эскроу застройщику. Если не передал - эскроу возвращался вам. Но как легко заметить в этой схеме нет маржи для застройщика. Что дольщик дал, то банк забрал и выдал это в виде кредита. Откуда ему сливки снимать? Всё просто. Свою прибыль застройщик сразу на момент подписания включает в цену договора. Поэтому жильё по ДДУ стало стоить никак не меньше, а часто больше, чем на вторичке. Современный дольщик ничего не сэкономит, вложившись в новостройку.

Миф 2. Законы ФЗ-214 и ЗоЗПП вас надёжно защищают.

Так было раньше. Законодатели прошедшей эпохи довели ФЗ-214 и ЗоЗПП до совершенства. При одном их упоминании в судах застройщики закатывали истерики и бились в припадках. В этой связи застройщики из кожи вон лезли, чтобы передать вам качественное жильё точно и в срок. Золотые времена. Триллионы рублей в карманах строительных и банковских олигархов. Относительно защищённые дольщики. Почему относительно? Потому что застройщик мог обанкротится. Но внезапно вернулись суровые времена, почти такие когда динозавры лазали по деревьям. Не буду рассказывать почему так произошло, т.к. это не по теме. Всё стало резко дорожать. Застройщики не сами строят, а с помощью строительных подрядчиков. Перед олигархами встал мучительный выбор: намазать на хлеб с маслом чёрную икорку или съесть бутерброд без икорки, но выполнить обязательства перед дольщиками в полном объёме. Первое разумеется взяло верх, ибо олигарх не может сопротивляться своей природе. Дольщиков стали прокидывать и чем дальше, тем больше. Навезли тучи мигрантов, которые стали клепать дешевую халтуру, которую вам затем втюхивали. Дольщики пошли в суды. Что им ещё оставалось делать? Как иначе защитить свои права? Застройщики-олигархи заплакали и призвали строительное лобби во власти изменить законы так, чтобы застройщики-олигархи по невыполненным обязательствам были ничего дольщикам не должны, либо должны, но копейки. Благо олигархи в отличии от дольщиков вхожи во властные кабинеты, двери с ноги открывают. Лобби протолкнуло антинародные поправки к ранее действовавшим в интересах дольщиков Законам, подстраховались мораторными постановлениями Правительства РФ. И вуаля, теперь дольщикам всё простили, а ФЗ-214 и ЗоЗПП больше вас не защищают.

Как же появился потребительский терроризм и что это такое.

Выше мы выяснили, что после того, как застройщики перестали выполнять свои обязательства по ДДУ, дольщики пошли в суды. Что это за обязательства? - спросите вы. Например, просрочка в передаче объекта долевого строительства, передача квартиры со строительными дефектами, дефектами в отделке, передача объекта (квартиры) меньшего метража и ещё много чего, что вам положено по ДДУ и по Закону. Есть и экзотические нарушения, делающие жильё непригодным для проживания, например отсутствие в квартире света или воды. Как жить в таком г.? Ещё раз обращаю внимание на то факт, что дольщиков вынудили обращаться в суды, поскольку застройщики стали втюхивать дольщикам в нарушение ДДУ откровенную халтуру. В судах дольщики-физлица столкнулись один на один с командой профессиональных юристов, обслуживающих строительных олигархов. Ведь застройщики-олигархи могут себе такое позволить за ваш счёт, в этом проблем нет. В штате любой более менее известной строительной конторы имеется пачка юристов, специализирующихся на жилищных спорах.

Равны ли силы в суде при таком раскладе? Вы дольщик-физлицо против команды профессиональных церберов в области жилищного права. Разумеется нет. Понимая, что шансов нет, вы обращаетесь к юристам (адвокатам). Однако найти более менее толкового юриста (адвоката) в области жилищного права тот ещё квест. Потому как многие из них являются юристами по общим вопросам. Специализированные юристы в конкретной области (как то юрист в области жилищного права) являются узкими специалистами. С вероятностью 70-80% вы не найдёте искомое и с такой же вероятностью в результате дело вы либо сольёте, либо получите 30-40% (может чуть больше) от законно вам причитающегося. Всё потому, что профессиональная свора юристов, обслуживающая строительного олигарха, знает лазейки в законодательстве, о которых вы и подумать не могли в самых кошмарных снах.

Кроме того, застройщики благодаря правительственному лобби протолкнули законопроекты (например, постановление Правительства от 29.12.2023 № 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства..."), обязавшие дольщиков привлекать для оценки строительных недостатков (а это досудебная, её ещё называют претензионная, стадия) не абы кого, а специалистов, входящих в состав СРО (саморегулируемой организации), экспертный статус которых должен быть подтверждён внесением их данных в НОПРИЗ и/или НОСТРОЙ. НОПРИЗ - это СРО, объединения проектировщиков и изыскателей. НОСТРОЙ - это СРО, объединение строителей.

Таким образом, нарастающее невыполнение обязательств со стороны застройщиков в совокупности с их собственными требованиями, которые они сами же протолкнули и в итоге получили в виде законодательных актов, привели к тому, что дольщики-физлица далее самостоятельно уже никак не могли качественно принять передаваемые им по ДДУ квартиры и в полном объёме защитить свои нарушенные застройщиками права. Вспоминаем третий закон Ньютона. Таким образом, на рынке появился просто дикий спрос на профессиональных приёмщиков и юристов, специализирующихся в области жилищного права (особенно долевого строительства) и приёмке квартир. Спрос как известно порождает предложение.

Так ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ПО ВИНЕ ЗАСТРОЙЩИКОВ стали появляться профессиональные фирмы-юрлица (далее - анти_халтура), оказывающие услуги дольщикам по качественной защите их интересов при приёмке квартиры и, если потребуется, в судах. Не бесплатно конечно. Как правило юридическое лицо создано для получения (извлечения) прибыли. Однако применительно, повторюсь к спорам между дольщиками и застройщиками, связанными с невыполнением обязательств застройщиками, ничего незаконного не произошло. Просто анти_халтура стала качественно вышибать из застройщиков положенное дольщику по Закону и с этих денег зарабатывала себе на жизнь. Чем лучше вышибала, тем лучше была жизнь. Здесь всё просто, по рыночному. Юрлицо против юрлица. Честный поединок равных сторон-профессионалов. Эта не обычных граждан через колено прокидывать и доводить до седины. Анти_халтуры развивались, крепли, совершенствовались. Всё законно, никаких нарушений. По работе и награда. Строить нормально нужно, а не халтуру втирать - тогда и проблем с анти_халтурами не будет. Шло время. И вот уже анти_халтуры на радость дольщикам стали прокидывать застройщиков через колено. Застройщики заплакали горючими слезами и призвали на помощь строительное лобби во власти для изменения в их пользу действующего законодательства.

"Джентльмены всегда играют по правилам. Если джентльмены не могут выиграть, они меняют правила".

Итак. Поскольку застройщикам стало до слёз обидно возмещать деньги дольщикам за собственную халтуру, они призвали строительное лобби во власти. Однако предстоящее масштабное изменение законов не в пользу народа нужно было как-то обосновать. Иначе перед стенами Кремля внезапно могли материализоваться пикеты из кинутых дольщиков, что никак не укладывалось в парадигму властей о стабильности в стране. Что же делать? Как же быть? Как проблему разрешить? Правильно. Нужно придумать железобетонную причину (повод) для предстоящего масштабного кидалова дольщиков.

И тут строительное лобби придумало изюминку - "потребительский терроризм". Модно. Стильно. Современно. Благо выдумщиков на з/п у лобби в избытке. Никто же террористов не любит, все к ним относятся с презрением, отвращением, осуждают - что вполне естественно. После этого из каждого утюга в режиме 24/7 полилась пропаганда о "потребительском терроризме" и "экстремизме", о тяжкой жизни строительных олигархов, едва сводящих концы с концами и при этом заботящихся исключительно о благе народа. Отсудить своё по Закону за впаренную вам халтуру - это терроризм и экстремизм. Вдумайтесь! Ещё каких-то 5 лет назад про "потребительский терроризм" никто слыхом не слыхивал, а если бы кто сказал такую ересь, то ему в ответ в лучшем случае покрутили бы пальцем у виска. Теперь же любой потребитель, даже не являясь дольщиком, на подсознательном уровне проникся виной, ходит понурый, всхлипывает, просыпается по ночам от кошмаров. Какой же я нехороший, как же я стал террористом, довел бедных несчастных олигархов до падучего состояния. Теперь олигархам, бедолагам, на икорку для бутерброда не хватает. Надо помочь несчастным и обездоленным. Что что, а оболванивать госпропаганда умеет.

После успешного внедрения в мозг народных масс термина "потребительский терроризм" уже в подготовленную рыхлую почву Госдума с Правительством РФ без устали стали вбивать быстро клепаемые антинародные законы в интересах строительных олигархов (застройщиков), причем чем дальше, тем больше. В итоге обязательства у застройщиков кратно убавились, а дольщикам за то, что их откровенно кидают, по новым законам теперь положены копейки. По такой нехитрой схеме многих граждан облишали последнего. Ну а раз они "террористы", то им лучше помалкивать в тряпочку, не отсвечивать.

Теперь применительно к третьему закону Ньютона.

1. Действие застройщиков по впариванию дольщикам откровенной халтуры привело к противодействию в виде обращения дольщиков в суды.

2. Действие застройщиков вместе со строительным лобби по изменению законов в свою пользу приведёт к противодействию дольщиков в виде падения количества заключённых договоров долевого участия. Процесс уже пошёл.

В следующей статье коснёмся обманутых дольщиков. Кто это такие и как пытаются "уменьшить" их количество.

Прошу принять участие и выразить своё личное мнение в опросе об отмене постановления Правительства № 326 от 18.03.2024 № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве". Напомню что с продлением оно действует до 01.07.2025. Опрос в предыдущей статье по данной теме.

Вы всё ещё хотите стать дольщиком? - Тогда мы идём к вам.

Полезные ссылки:

1. Лента. Застройщики обвинили покупателей в потребительском экстремизме: https://lenta.ru/news/2024/12/09/zastroyschiki-obvinili-poku...

2. РБК. Застройщик «Самолет» заявил в прокуратуру на «потребительский экстремизм»: https://www.rbc.ru/business/25/12/2024/676bd0369a79474b87be0...

3. Газета.РУ. Потребительский экстремизм назвали новым инструментом против России: https://www.gazeta.ru/business/news/2024/11/06/24325183.shtm...

4. Индикаторы рынка недвижимости. Проект закона о «потребительском терроризме» в сфере долевого строительства: защита интересов застройщиков и угроза правам дольщиков: https://www.irn.ru/articles/42258-proekt-zakona-o-potrebitel...