gonenko

Недавно я рассказывал, что вляпался в авантюру и начал строить дом на продажу. В этой статье я расскажу, с какими проблемами я столкнулся в процессе, чтобы довести дом до такого состояния. Будет полезно тем, кто собирается строить себе дом, или собирается его заказать.

На данный момент дом выглядит так:

Выбор подрядчика

Для начала, я хотел посмотреть какую-то компанию, которая бы сразу построила готовый дом. Хоть это и не то, что я планировал (я хотел сам приобрести опыт в строительстве), но не рассмотреть такой вариант было бы глупо.

И самое главное, с чем я столкнулся на данном этапе - это дикое расхождение цен в рекламе, с тем, что будет в реальности (подробно писал тут).

Я понял, что связываться со строительными компаниями бессмыленно - т.к. за те деньги, которые я рассчитываю постратить на строительство, я получу как минимум в два раза меньше, чем рассчитываю. Поэтому этот вариант я отбросил и начал искать проектировщика, чтобы сделать дом с нуля.

Поиск проектировщика

Здесь было веселое. Я разместил заказы на Профи.ру и Яндекс.Услугах, и стал ждать. В заказе я специально не давал никаких подробностей по планировкам, а общими фразами описал для кого и для чего нужен дом. Чтобы, так сказать, дать волю архитектурной фантазии :)

И мне начали приходить отклики от исполнителей. Откликались все - дизайнеры интерьеров, строители, ну и немного проектировщиков тоже. На этом этапе мне важно было найти человека, у которого был вкус. Поэтому я в первую очередь обращал на красивые картинки, а не на чертежи и схемы. Но отклики были не похожи на то, что хотелось мне:

Я подождал недельку, никаких нормальных предложений не получил. Но получил дешевое, и плюнув на хотелки, решил попробовать. Девушка-архитектор готова была сделать АР+КР чуть ли не за 20 000 рублей. Мы обсудили с ней варианты внешнего вида, планировку. Она прислала мне картинку-пример:

Вроде всё выглядело неплохо. Но вот какой-то фишки не было в этом доме. Души)) И я отказался от работы с ней.

Мне в голову пришла идея вообще организовать архитектурный конкурс. Похожий опыт у меня был, поэтому я знал нюансы как его проводить, и в целом это было не сложно. Но в таких конкурсах, чтобы получить нормальный результат и большое количество работ, нужно было не жадничать с призовым фондом. И вот тут ко мне пришла жаба)) Я уже почти подготовил всю документацию для конкурса, договорился с площадкой для его размещения, но в какой-то момент остановился, т.к. побоялся, что денег, которые я готов потратить на проект, будет не достаточно, чтобы получить нормальных участников в конкурсе. Поэтому на эту идею, тоже был положен болт :)

Я решил действовать по-другому. Опубликовал еще раз заказ на Профи и Я.Услугах, но с другим посылом - разработать только АР!-проект. Требования примерно такие же, но без конструктива. Идея была как раз сделать красивую картинку, а конструктив уже можно было отдать кому-то другому.

Ну и как референс, я показал вот это:

И в этот раз я не просто ждал откликов, а сам начал искать архитекторов и присылать им ссылки на мой заказ:

Полез на разные архитектурные сайты, и начал предлагать заказ на них. И вот, где-то не помню где, натыкаюсь на такую картинку:

Я предлагаю архитектору поработать, он соглашается. Скидываю ему планировку ту, что думал сам, и которую обсуждал с девочкой (первой):

А он мне в ответ, говорит, что нравится идея выхода из спальни на террасу, но предлагает немного изменить планировку:

После долгих обсуждений, согласований, и подписания договора, я получаю вот это:

Выглядит всё круто, но у меня появляются большие сомнения, что получится уложиться в те деньги, что я планировал. Прикидываю примерно бюджет этого добра, и вижу, что совсем не укладыаваюсь в рынок.

Опять психую. Дом выглядит классно, но продать его будет очень сложно. Прошу архитектора вернуться к первоначальной идее, без выпендрежа, так сказать. Он обижается)) говорит, что тебе тогда архитектор не нужен, скачай мол проект в интернете. Я в итоге думаю еще пару дней. И всё же решаюсь оставить этот вариант.

Паралельно заказываю геологию и топосъемку, просто чтобы наверняка убедится в том, что свайный фундамент подойдет. Хотя это и не обязательно, т.к. грунты в этом районе примерно одинаковые на соседних участках, и у соседей всё ок со свайными фундаментами. Но всё же, чтобы душа была спокойна, заказываю это всё.

Топосъемку удаётся сделать только с третьего раза, т.к. глушат GPS. Геологию получаю за 10 дней. Передаю это всё проектировщику, и спустя пару недель, наконец-то получаю КР проекта.

Быстро заказываю сваи, и начинаю искать строителей и материалы. Но об этом в следующих частях.

В следующих сериях:

• Поиск бытовки и строителей

• Поиск стройматериала и его разгрузка

• Косяки в проекте

• Юрист

• Косяки с бригадой

Ну а кратко, каждый день я пишу у себя в телеграме: https://t.me/HypeHome_off

На довольно длительном опыте работы с большими земельными массивами, я научился определять хорошие земельные участки и плохие. Мне на самом деле достаточно взглянуть на пару вещей, чтобы составить первое мнение о земельном участке. И сразу скажу, что выписка из ЕГРН не входит в этот список.

Кому интересно, как быстро понять, хороший участок или нет, читайте ниже. Инструкция подойдет и для тех, кто планирует покупать, и для тех, кто уже купил участок. Проверьте всё что можно, пока не поздно)

Для первичного анализа, вам понадобится только кадастровый номер участка. Больше никаких документов не требуется. Всё буду показывать на примере своего участка, на котором я строю дом для продажи.

Обременения и ограничения

В первую очередь заходим на публичную кадастровую карту (https://pkk.rosreestr.ru/) и вбиваем наш кадастровый номер туда. Сразу предупрежу - сервис глючный, тормозит жутко, поэтому нужно набраться терпения.

Видим наш участок и сразу же кликаем на кнопку "слои" в правом верхнем углу:

Здесь нам нужна галка напротив зеленого слоя с ограничениями:

Вся наша карта покрывается (или нет) зеленым цветом:

Но не пугаемся, а кликаем в в левом верхнем углу на бутерброд (три полосочки). И выбираем инструмент "все объекты в точке":

Дальше мышкой кликаем снова на наш участок и смотрим, что же там за ограничения.

У меня это только зона аэродрома Домодедово:

Она не страшная, главное не строить дома выше 4х этажей, без согласования с аэропортом. У нас дом одноэтажный, поэтому забиваем на это.

Чего тут нужно бояться:

• Ограничений от различных коммуникаций. Больше всего боимся газа, особенно магистрального, т.к. ни один проект не окупится при переносе газовой трубы. Выглядит это примерно так:

• Боимся также всякие ЛЭП. Но тут с нюансами. В целом, если очень хочется и очень надо, то столбы до 10 кВ можно перенести. Но подумайте 100 раз перед тем как ввязыватьяс в это. Я бы рекомендовал такое только тем, кто дествительно понимает, что он делает.

• Ограничения от рек, озер и других водоёмов. В прибрежных зонах строить жильё нельзя. Но можно всякого рода инфраструктуру, главное соблюсти экологические требования.

Бывают и другие ограничения. Все не перечислить. Важно понимать, что уже на публичной карте можно их увидеть и сделать первую оценку участка. Идеально, когда никаких ограничений нет ни на вашем участке, ни где-то поблизости. Остальное нюансы.

ВАЖНО: Ни в коем случае не принимайте решение о покупке участка, основываясь только на кадастровой карте. На ней может быть отмечено не всё. Рекомендую заказывать выписку и ГПЗУ на участок перед покупкой.

Генплан района и перспективы развития

Администрация каждого района, города. области, должна держать публично генеральный план и правила землепользования. Ищется в ключевым словам "генплан района", "Пзз района" (нужный район подставить).

Очень часто эти документы будет сложно найти. Т.к. обычно в одном разделе сайта лежит и свежий генплан и не свежий, и проекты, и изменения. Всё для людей, как обычно:

И в этом хламе придется покопаться. Ищите последнее решение об утрвеждении генплана. В нём обычно много всего:

Дальше открываем все возможные карты, которые здесь, и смотрим, что там показано.

Вот тут мы видим что земли у нас ИЖС по генплану, значит всё в порядке. Здесь же мы видим, что участок одной стороной граничит с землями лесхоза. А это еще круче, т.к. на землях лесхоза почти невозможно ничего построить. Т.е. соседей с этой стороны у вас никогда не будет:

Тут главное смотреть категорию земли, и категории земель тех, что рядом. Видите рядом земли промышленности? Я бы не брал такое.

Ваш участок для дачного строительства? Можно, конечно, но если хотите безпроблемные социальные гарантии (дороги, школы, вывоз мусора), электричество, другие коммуникации, берите только земли населенных пунктов в статусе для ИЖС.

Рекомендую пооткрывать все карты, которые вы найдете на сайте администрации. Там есть и карты планируемых дорог в будущем, вы же не хотите чтобы рядом с вашим участком прошла новая трасса? Или эта трасса прошла по вашему участку, а дом снесли?

Вот тут видно, что рядом с моим участком новой трассы не планируется, а вот продление М5 планируется)

Здесь же есть и отдельные карты ограничений, что тоже удобно:

Реально рекомендую посмотреть вообще все карты, которые публикует администрация.

Геопортал Подмосковья

Для подмосквичей есть еще вот такой сервис: https://rgis.mosreg.ru/ советую на нем потыкать вообще все фильтры, что там есть, и посмотреть как это отразится на вашем участке. Там можно увидеть и объекты инфраструктуры (школы, детсады, пожарные части) и другие объекты (скотобойни и прочее неприятное).

Заключение

Я хотел показать, что необязательно запрашивать документы у продавца, чтобы первично оценить участок. И не обязательно нанимать риелтора/юриста для первичного анализа. Достоточно знать точный адрес, или кадастровый номер. Поэтому бегом проверять свои участки, пока не начали стройку)) Ну а кому интересно следить за тем, как я строю дом на продажу - велком в мой телеграм: https://t.me/HypeHome_off

В детстве батя мне рассказал про кордовые авиамодели. По схеме из журнала моделист-конструктор мы вместе собрали небольшую модельку. Нашли где-то двигатель для нее, и в первом же полёте я её разбил.

Но в то время меня это так впечатлило, что я начал ходить в авиамодельный кружок. Около года ходил, съездил на соревнования один раз даже, занял 4е место (всего было 4 участника). Дальше уже подростковый возраст, пиво, девки, на время забросил. Но периодически возвращался к теме, и собирал модельки уже дома. Вот, например:

Помню, что денег не было. Двигатели на модели не найти, поэтому висела она на стене готовая без двигателя очень долго. Не помню что и как, но вроде и её разбили.

После 9-го класса я пошел учиться в авиационный техникум. Факультет "Испытания самолетов". Но это были не испытания в качестве летчика, а наземные испытания на земле. Т.е. мы изучали аэродинамику, проводили лабораторные работы в аэродинамической трубе, ходили на практику в ЛИИ им. Громова.

Как раз во время прохождения практики, на 3 или 4 курсе, я понял, что с авиацией у меня будут проблемы. Когда мой преподаватель прямо у себя в кабинете достал кружку, налил туда портвейна, и начал рассказывать, как раньше всё было хорошо, а сейчас всё плохо. Деньги не выделялись, самолёты стояли, исследования давно не проводились. После допитой бутылки он повёл меня в архив показывать "секретные документы". Хорошо его туда не пустили в таком состоянии, то ли допуска не было, то ли еще что-то.

Я понял, что в нищете всю жизнь провести не хочу, поэтому разочаровался в авиации и на какое-то время забил на неё. Хотя в душе она конечно, осталась. Я окончил техникум, и забыл об этом, как о страшном сне.

Но и в более старшем возрасте, авиация меня продолжала увлекать. Так, во времена ЖЖ, я зачитывался блогом пилота компании S7, и очень увлекался различными авиационными процедурами и прочим, связанным с этим. Например, пересмотрел все серии авиационных катастроф.

Конечно же, мне хотелось летать, а не обслуживать самолеты. Я интересовался темой, но в те времена получить лицензию частного пилота в России было почти не реально. Надо было чуть ли не военное авиационное училище окончить, чтобы можно было полетать.

Могу себе позволить

Кризис среднего возраста так и приходит. Хочется реализовать все детские мечты. Сегодня, кстати, это вполне реально. Сейчас появилось полно лётных школ, как минимум в Москве. Почти при каждом небольшом аэродроме, где базируется малая авиация, есть своя школа. Обучение стоит дорого, но в целом, подъемные суммы (около 1 млн руб, включая полёты), на крайняк можно взять кредит.

И вот, этой весной, в одну из таких школ я и сходил на день открытых дверей. Ничего интересного там не рассказывают, но можно увидеть самолётики!))

В общем, было решено. Пойду учиться. Единственная проблема - пройти медкомиссию. У меня с этим могут быть проблемы (лишний вес и высокое артериальное давление), поэтому было решено не сейчас пойти, а ближе к осени. А до этого - полетать на тренажере, и просто полетать с инструктором. Ну и похудеть))

Первым делом был забронирован полёт на тренажере. Мне кажется в Москве их есть несколько. Я выбрал тот, где есть Цессна:

В целом немного стало понятно, как это управляется и что нажимать. Ну и я еще больше заинтересовался. И чтобы не платить по 5 тыщ за час тренажера, был куплен тренажер домой))

Ну не тренажер, конечно, но его подобие. Для начала китайские очки виртуальной реальности:

И сразу стало понятно, что контролерами управлять не очень интересно. Поэтому на авито был куплен еще и штурвал с педалями и РУДом:

И я начал изучать всякое авиационное. Смотрел ролики на ютубе пилотов, которые на своём самолете летают по России, смотрел стримеров, которые рассказывают как правильно вести радиообмен. Изучал летные характеристики Цессны, т.к. хотел учиться именно на ней. Ну и выпросил у жены в подарок на ДР, настоящий полёт на Цессне.

В процессе изучения теории, у меня создавалось впечатление, что малая авиация это не так уж и классно.

Цена на всё это в целом подъемная. Самолёт можно купить по цене хорошего автомобиля, обслуживание примерно стоит так же. Можно брать в аренду, не дорого. Хранение, аналогично. Да, топливо дороговато, но в целом, скорость перемещения это компенсирует. Но вот тут есть нюанс.

Летишь быстро, прилетаешь не понятно куда.

Основная проблема самолета - нужно приземляться туда, где это можно сделать. Я то как мечтал? Вот приехал ты на аэродром, взял самолет, полетел в Казань, погулял там, провел ночь, на следующий день полетел обратно. Кайф же? Кайф. Но! На чем передвигаться в Казани? Как добраться до аэродрома? Где оставлять машину?

И это ладно, с Казанью. Вот например, один из тех блогеров, что я смотрел, прилетели на Алтай:

Там глушь, пустошь, окна в здании аэродрома заколочены, рядом вообще ничего. Т.е. ты прилетел, вышел, походил, и полетел обратно, ибо делать тут нечего.

Да, я соглашусь, что виды, с воздуха, конечно, потрясающие:

Но большие ограничения в полёте вносят долю сомнений в целом во всю эту затею.

Заранее подаёшь план полёта. Чуть какие отклонения - геморой. Захотелось в туалет - экстренная посадка. Нужен кто-то второй, чтобы помогал вести радиообмен и навигацию (с неработающим навигатором). Даже вот ролики этих ребят, кто на ютубе контент публикуют, выглядят так: встали рано утром затемно, завели самолет, полетели срочно, надо успеть пока не потемнело или пока погода не испортилась. Прилетели, переночевали, и обратно. Какая-то постоянная гонка. И все эти планы полёта, контроль зон, диспетчеры, допуски, и прочая бюррократия убивает весь романтизм полёта.

В общем, я накопил достаточно денег, чтобы получить лицензию частного пилота, но плюнул на эту затею и решил на эти деньги построить дом на продажу))

P.S. пока писал этот текст, пришло письмо из авиашколы, это знак?)) Плюнуть на дом, пока не поздно?)) Хотя на этой неделе уже фундамент приедут ставить)

Поднимите руки кто себя узнал?)

Приехал с утра в офис, попил кофе, обсудил с коллегами как вам вчера курьер заказ перепутал, и вместо салата привез сырую курицу, ну и вперед за работу. Нужно распечатать пару бумажек, отнести на подпись генеральному директору. Там еще несколько писем со вчера лежит, надо ответить. Успеть бы до совещания по новому проекту в 13:00. Обед, куда пойти? Или доставку заказать? Еще пару писем, две бумажки, в бухгалтерию еще зайти. Ох, и день кончился. Метро, дорога, дома кот.

В общем, кому это надоело, я придумал развлечение, чтобы почувствовать себя нужным и полезным!

Молотокинг - отдых для тех, кто устал целыми днями петюкать по клавиатуре.

Идея проста - вы приезжаете на строй площадку, берете в руки молоток (торцовку, нейлер, бензопилу - выбор огромен!). И строите настоящий дом! Настоящий отдых, для настоящих мужиков!

Параллельно вы узнаёте о технологии строительства каркасного дома, и проходите обучение по использованию различного инструмента. Двойная польза - не только физические упражнения, но и зарядка для мозга.

Естественно всё заканчивается вкусным ужином на природе, а для самых стойких - баней.

Есть вариант проведения корпоратива!

Ближайший ивент - монтаж обвязки фундамента, записывайтесь пока не поздно)

Я вообще хотел написать про пульт, который я купил для открывания ворот. Но понял, что лучше напишу, как полностью система открывания ворот устроена.

Начнем с пульта

Работает он по Zigbee, но, что важно - подходит только для Home Assistant и Zigbee2mqtt. Хотя вроде в камментах пишут что и в Сонофф работает. В Z2M ничего особо не передаётся, кроме нажатий:

В action передает 4 значения, в зависимости от нажатой кнопки. Я поставил на левую закрытие, на правую открытие, как нарисовано на картинке. Остальные пока не использовал.

Купить такой пульт можно здесь.

Открытие закрытие ворот

У меня на воротах стоит мотор Alutech. В нем есть куча всяких настроек, в которых нужно ковыряться, но я этого делать не стал. Нашел только то, что можно подключить к мотору внешнюю кнопку на открытие и закрытие:

Т.е. по факту там просто замыкается контакт, и мотор срабатывает в нужную сторону. Я думал что можно настроить так, чтобы подключить к одному входу, и в зависимости от состояния ворот (открыты/закрыты), можно было через этот один вход ими управлять.

Поэтому купил вот такую штуку от Loratap для управления воротами:

Всё подключил к контакту открытия и по нажатию в приложении ворота открывались.

Но я так и не нашел в настройках мотора как сделать так, чтобы они по этому же нажатию и закрывались. Поэтому пришлось купить еще одну такую штуку)) и подключить её к контакту закрытия.

Собственно теперь у меня два устройства, одно закрывает, второе открывает ворота:

Какие нюансы:

Первый раз когда я заказывал на алике эту приблуду, она пришла с входом питания 220 (просто два провода), и выходом сухого контакта. Второй раз, спустя несколько месяцев, я зашел в заказы, нажал кнопку "повторить", и мне приехало абсолютно другое устройство. Если вы обратите внимание на картинку выше, то теперь в него надо подавать либо 12-24 вольта, либо подключать через ЮСБ. А где я у ворот возьму ЮСБ? Оторвать бы руки этому инженеру, кто придумал заменить способ питания. В общем, пришлось дико колхозить. Разобрал старый адаптер 220toUSB, припаял провода к нему, обмотал всё изолентой и приклеил к мотору. Фоток не сохранилось, но поверьте на слово, это выглядит очень странно))

Что прикольно, с каждой приблудой в комплекте идёт датчик закрытия/открытия, типа геркон. Поэтому они еще передают состояние ворот.

Сценарии

У меня пока не много сценариев, опишу те, что есть:

1. Когда приезжаю на дачу вечером (после заката), то при открытии ворот, загорается подсветка участка. Красиво, жена радуется :)

2. Когда ложусь спать, то срабатывает закрытие ворот, удобно, если не помнишь, закрыл ты их или нет.

3. Ну и пультик этот подключен, что в начале описан.

Как-то так.