Далеко не все, что расположено в квартире или нежилом помещении многоквартирного дома, принадлежит собственнику этого помещения. То, что предназначено для обслуживания двух и более квартир (нежилых помещений), относится к общедомовому имуществу — а значит, принадлежит всем собственникам этого дома, даже если расположено в пределах только одного помещения. Поэтому управляющая организация, которая занимается обслуживанием и содержанием общедомового имущества, имеет право требовать от собственника квартиры (нежилого помещения) доступа к этому самому имуществу, когда нужно провести его осмотр или ремонт.
Вот только за чей счет должен обеспечиваться такой доступ?
Ведь нередко трубы проходят таким образом, что подобраться к ним не так-то просто: нужно разобрать перегородки или даже стены, которые преграждают доступ к общедомовым коммуникациям. После такого ремонта придется вложить немало денег, чтобы привести в порядок внутреннюю отделку помещения.
Наконец, такой вопрос дошел до рассмотрения высшей судебной инстанции РФ. Между ТСЖ и собственником помещения в доме возник спор по поводу ремонта общего канализационного стояка, который проходил в стене помещения. Труба находилась в аварийном состоянии и требовалась ее полная замена. Однако не было другой возможности провести ремонт, кроме как демонтировать кирпичную стену, в которой она проходила. Стороны не сошлись во мнениях по поводу того, кто должен обеспечить демонтаж стены и ее последующее восстановление — спор перешел в суд.
Там обратились к действующим Правилам оказания коммунальных услуг № 354, которые обязывают собственника помещения обеспечивать доступ к общедомовым инженерным коммуникациям. Собственник в данном случае ссылался на то, что спорная стена была в помещении изначально, с момента строительства дома — поэтому он не обязан нести расходы по ее демонтажу и последующему восстановлению. Но проектной документацией это не подтверждалось: стена относилась к самонесущим перегородкам и не являлась общедомовым имуществом — значит, отвечает за нее собственник помещения.
Минстрой России в своих разъяснениях от 16.01.2019 №794-АО/06 указал, что когда проведение капремонта невозможно без причинения вреда имуществу собственника помещения, расходы на его возмещение должны быть включены в проектной документации на проведение капремонта. Поэтому собственники помещений не обязаны в таком случае нести расходы на демонтаж и последующий монтаж перегородок для доступа к общедомовому имуществу.
Эти разъяснения суд также учел. Однако указал, что в данном случае имеет место не капитальный ремонт, а устранение аварии в трубопроводе. Поэтому никаких расходов на получение доступа к общему имуществу дома в смете ТСЖ не заложено и возлагать их на него нельзя.
В результате спор разрешили так: ТСЖ обязано выполнить ремонт канализационного стояка в доме, а собственник обязан обеспечить ему доступ в свое помещение путем частичного демонтажа кирпичной стены. Восстанавливать помещение после такого ремонта придется также собственнику, за свой счет.
Верховный суд РФ оставил это решение в силе (определение № 304-ЭС22-15226).
Таким образом, обеспечение доступа к инженерным коммуникациям дома должно осуществляться за счет собственника помещения (если только в качестве перегородки не выступает общедомовое имущество). Исключение из этого правила предусмотрено только для случаев капитального ремонта — здесь и проведение работ, и их оплата возлагаются на организацию, которая организует капремонт.
P.S. В своём телеграм-канале я рассказываю новости и даю советы только для граждан, имеющих долги по кредитам, микрозаймам, ЖКУ, налогам, алиментам. Вот мой телеграм-канал! Каждый мой пост в Pikabu добавляет ко мне в телеграм-канал до 50 подписчиков! Многим (конкурентам) это не нравится :) Ведь за два года в моей телеге уже 35 тысяч подписчиков. Спасибо Pikabu!
