Рантье

Всем привет

Вчера я писал про то можно ли стать рантье в 21 веке. Как оказалось можно, но для этого надо начать инвестировать часть своего дохода. В этом подходе крайне важна психология происходящего. Многие считают, что им нужно хотя бы 100 тысяч в месяц пассивного дохода, затем считают какой нужен для этого капитал и у них опускаются руки.

Поэтому я предлагаю пойти другим путем. Выбрать небольшую регулярную трату и закрыть ее поступлением дивидендов. Да, это не самая лучшая стратегия и да, мы убираем сложный процент из наших инвестиций. НО мы добавляем в наши инвестиции крайне важный психологический эффект. Ощущение отдачи.

Например я трачу на оплату телефона 200 рублей в месяц, что составляет 2400 в год. Давайте посчитаем сколько нужно купить акций, чтобы закрыть эту потребность. Выберем несколько компаний из разных секторов для диверсификации рисков.

Сбербанк за прошлый год выплатил по 18,7 рубля на акцию. Берем 50 акций по 307 рублей.

МТС за прошлый год выплатил по 37,06 рубля на акцию. Берем 50 акций по 329,3 рубля.

Ленэнерго за прошлый год выплатил по 15,17 рубля на акцию. Берем 90 акций по 176,5 рублей.

Итого мы потратим 47 700 рублей. Конечно никто не мешает взять 10 компаний или даже 30, чтобы отмена дивидендов у одной из компаний не наносила серьезный ущерб общей сумме, но для примера хватит и трех. Среди компаний РФ множество из самых разных секторов платят хорошие дивиденды, но история этих выплат не так уж велика.

Что же мы получим? От Сбера 18,7*50*0,87=813,45, от МТС 37,06*50*0,87=1 612,11 и от Ленэнерго 15,17*90*0,87=1 187,81. Итого аж 3 613 рублей после вычета налогов вместо желаемых 2 400, но важно понимать, что дивиденды не гарантированы и могут меняться как в большую, так и меньшую сторону, поэтому всегда берем акций с запасом.

Важно при этом подходе реально начать тратить эти дивиденды именно на то, что вы планировали. В моем случае оплату телефона. Какой следующий шаг? Например оплатить рентой интернет за 500 рублей в месяц, а затем можно и замахнуться на оплату электроэнергии или воды в квартире. Затем закрыть потребность в еде. Так шаг за шагом вы сможете стать полноценным рантье.

Главное помните, что акции могут не только расти, но и падать, а дивиденды отменяться, если компания терпит убытки.

Материал для лиги психологов, препарируйте, изучайте, обзывайте всякими сложными терминами.

История началась в 00х, когда мы с женой образовали ячейку общества и начали вести совместный быт. Повинуясь инстинкту гнезда, мы вознамерились улучшить свою жизнь путем покупки полезного девайса на кухню. Поскольку в те дремучие времена интернет был по карточкам, то приходилось изучать богатство предложений на ногах, а не как сейчас - на жопе. Мне нравились агрегаты с утапливаемыми поворотными кнопками, среди других требований была биокерамика, мощность не менее 1000 Вт,  но без радио, а еще чтобы магазин был рядом и можно было довести на санках. Скромный семейный бюджет еще сильнее ограничивал выбор. После долгих и бесплодных поисков напрашивался вывод о корректировке технического задания. Жена в это время готовила в эмалированных и алюминиевых кастрюлях с винными пробками в ручке крышки.

В какой-то момент я увидел объявление о продаже комнаты в коммунальной квартире неподалеку. Цена - огонь. Не теряя времени я побежал ее смотреть. Там было всё: соседи-сидельцы и соседи наркоманы, сгнившая канализация и аутоентичный ремонт со дня постройки лично тов. Сталиным и десятками тысяч зэков ГУЛАГа, залатанные фанерой двери - свидетели былого веселья, запах кошачьего говна, человеческого жира, плесени и курева.
Отлично! Это мой шанс. Воодушевлённый возможностью стать рантье я немедленно вытрес из родственников необходимые средства и взял кредит в банке. Ипотека тогда только вставала на ноги. Мне не хватало 70 тыс, и ВТБ мне дал кредит в размере 68700, под 20%. Ну что за мелочность?! В итоге ремонт я сделал и сдал комнату азербайджанскому гражданину. Интересный персонаж, конечно,  потом расскажу. Процент по кредиту был высоким и потому все силы были брошены на его погашение. Потом на возврат средств родственникам.
По завершению выплаты можно было бы осуществить покупку такой важной утвари как печка. Но нет. Появилась возможность сыграть в монополию, поэтому я продал комнату городской администрации для детей из интернета. Комната досталась хорошей, правильной девушке, о которой стоит позже рассказать (я до сих пор с ней поддерживаю отношения).

Казалось бы можно, можно наконец купить микроволновку хотя бы с сенсорными кнопками.

На этой сделке я сделал +40 % и это могло заинтересовать налоговую и что меня беспокоило.
Именно поэтому я стал искать во что вложиться. Вариантов с низкой ценой на растущем рынке не так много, это я вам, как риэлтор-любитель, говорю. Поэтому я очень обрадовался комнате в малосемейке в панельном доме, со своим душем, кухней и туалетом с ценой ниже рынка на 10 - 20 %.

Можно облизнуться: почувствуйте тошнотворный запах кошачьего говна, которого выгребли из-за печки в количестве не менее 3х ведер, почувствуйте запах человеческих экскриментов, в разбитом унитазе, забитым использованными гандонами. Далее картину дополнила выбитая оконная рама, следы крови на стенах и расшатанная стена с почти выбитой входной дверью. Мне на радость, в ночь после сделки, кто-то, вероятно бывшие, открыли старый замок и скрутили последнюю ценную вещь - смеситель. Так что среди ночи я побежал ставить заглушки на водопровод по огромной и настойчивой просьбе соседей снизу. Жизнь и отец меня к такому готовили и поэтому с проблемой я справился быстро, заодно познакомившись с соседями. Они мне много случаев рассказали про бывших владельцев. Было жутко, интересно и забавно. Пересказывать я конечно же не буду. Впоследствии эта сделка принесла мне + 100 %.
После ремонта настал период сдачи в аренду и выплат по кредиту. По завершению которого, можно было бы купить заветную кухонную технику. Хотя бы с механическими переключателями.

Та-даам! Соседка по коммунальной квартире, в которой я жил все это время заявила, что хочет быть столбовою дворянкой продать доброй цыганской семье свою комнату и отчалить жить в однокомнатную квартиру, а поскольку денег у неё на доплату нет, то я могу посильную помощь оказать. Зная то, что у нее сначала ума нет, а только потом денег, я предполагал самые трешовые варианты. Божий одуванчик мог выкинуть любую дичь. По воскресеньям она ходила в церкву, в субботу училась у иеговистов, а в оставшиеся дни рассказывала соседям как я ворую у нее трусы. В общем бабка отъезжала со своей кукушечкой и что-то надо было с этим делать. Поэтому пришлось затянуть пояса и снова отложить покупку микроволновки, пусть даже со стремными, дешманскими механическими переключателями.
Новое обретение встретило меня запахами нафталина, корвалола, валидола, табака пересыпанного с накрахмаленным бельём и запахом грибка, а также известковой побелкой с купоросом. Больше года комната простояла в неизменном виде - не было ни сил, ни средств делать ремонт. Это единственная сделка, которая не принесла мне выгоды.
И вот вопрос:

Вопрос

Почему я тратил свои силы  и средства на уборку чужого дерьма, тратил свои силы и средства на то чтобы чужим людям хорошо жилось в моих квартирах, но не мог позволить купить даже микроволновку для себя?

Игого: спустя примерно 10 лет, мы все же купили микроволновку, с сенсорным управлением, с ненужным грилем и избыточной мощностью. Еще спустя 2-4 года я ее отдал теще на дачу в обмен на дешманскую печку с механическими крутилками и мощностью 700 Вт. А впереди была еще покупка стиралки ...

А почему бы тебе не купить недвижимость с целью её сдачи, ты же живешь в курортном городе?

Такой вопрос я получаю стабильно хотя бы раз в месяц. Обычно я отвечал на такие вопросы односложно: доходность от аренды не сильно превышает ставку по вкладам, а мороки с ней больше. Но количество таких вопросов превысило критическую массу и я решил написать отдельный пост на эту тему.

Я не знаю как в других городах обстоят дела с рынком недвижимости, поэтому не стоит мой пост воспринимать как истину в последней инстанции. Я вижу очень много статей в интернете, как риелторы агрессивно пиарят покупку недвижимости в курортных городах (особенно в Сочи), которая является лучшим инвестиционным решением из всех возможных по их мнению. Но так ли это на самом деле?

Я давно не мониторил Авито на предмет цен на покупку и аренду недвижимости в Геленджике. И если честно, то я был в некотором недоумении от текущих цен. Они выросли чуть ли не в разы за последние 3 года. При этом цена на аренду поднялась несущественно.

Цены в современных ЖК на однушки с ремонтом площадью 50 м2 варьируются от 6,5 до 10 млн. рублей. Аренда подобных квартир на длительный срок: 20-35 тыс. рублей в месяц. Если брать средние цены на покупку и на сдачу, то годовая доходность от сдачи квартиры выходит 4%! Это без учета простоев, ремонтов, налогов и прочих сопутствующих расходов. Вариант с посуточной сдачей я не рассматриваю, так как если заниматься этим самому, то это уже не пассивные инвестиции, а полноценная работа.

Я ради примера открыл Авито, выбрал один из популярных ЖК в нашем городе (ЖК Черноморский) и попробовал найти квартиру с похожим ремонтом/площадью на продажу и для сдачи. Вот что я нашел в соседних домах:

Квартира на продажу 40 м2

Квартира для сдачи в аренду 40 м2

Если посчитать на данном примере, то доходность от сдачи получается: 20.000р х 12 месяцев / 6.300.000р = 3,8% годовых! (Это без учета доп. расходов).

В то же время банки сегодня дают возможность открыть вклад с процентной ставкой 4,5%-4,75% (проверил ставки в 2-х банках, которыми сам пользуюсь: Открытие и Тинькофф). Даже банковский вклад выглядит привлекательнее, чем сдача квартиры, если речь идет о ежемесячном денежном потоке.

Кто-то скажет: "Но ведь цены на недвижимость могут вырасти и продав квартиру через несколько лет мы увеличим общую доходность". Ок, тогда учитывайте пожалуйста изменение цен на недвижимость в $ и сравните это с индексом S&P500, а не со вкладом, который никогда и не являлся инвестиционным инструментом. Я уже делал подобное сравнение вот здесь.

Сегодня со всех сторон нам трубят в уши: "Ипотека выгодна, как никогда! Таких низких ставок по ипотеке ещё не было"! Но почему-то никто не говорит о том, что с понижением ставок по ипотеке цены на жилье существенно выросли и фактической выгоды для покупателя нет никакой.

Когда я слышу от людей "Сейчас самое время взять в ипотеку квартиру на море для сдачи её в аренду" - мне всегда хочется сказать им: "Ребята, откройте Авито, возьмите калькулятор и не поленитесь посчитать ожидаемую доходность. Не всё то золото, что блестит".

Да и вообще: покупка жилья на русском юге — это та ещё рулетка. Вот целый список незаконных строений в Геленджике, подлежащих сносу. А даже если изначально всё было законно, то это далеко не факт, что со временем чиновники не придумают причину для сноса (вот пример). Лично я даже не рассматриваю курортную жилую недвижимость, как способ сохранить или приумножить свои вложения, по крайней мере в 2021 году с такими ценами на квадратные метры...

О своем собственном опыте достижения "ранней пенсии" и финансовой независимости в условиях нашей страны я уже более года рассказываю здесь на Пикабу и в Telegram-канале "Движение FIRE", откуда и был взят данный пост.

Начало:

#comment_139759919

Батюшка Аксий, что сопровождал меня на ту злосчастную встречу с квартиранткой, это мой боевой товарищ Серега Важин, вместе мы прошли афган и девяностые. Мы с чистой совестью относили себя к “прожженным прагматикам” повидавшим все и потерявшим способность удивляться.

Насыщенная событиями жизнь открыла нам глаза, можно жить довольствуясь малым, мы живы, относительно здоровы. Кое-что от бурной молодости удалось сохранить и этого было достаточно, чтобы не голодать и иногда даже позволить себе немного излишеств.

Когда в 90-х передел собственности достиг своего финала, мы оказались в числе проигравших, но нам повезло, удалось пропасть с радаров победителей, а потом про нас просто забыли. Я для отвода глаз устроился электриком в местной школе, ничего сложного, меняй себе лампочки раз в месяц, а Серега меня удивил, он стал служителем церкви. Хотя я слышал, что это не редкость, многие пройдя через пекло войны обращаются к Богу, но я знал Серегу, вера и он находились на разных полюсах теории мироустройства. За рюмкой я частенько пытался допытаться до причины такого выбора, но он всегда увиливал или отшучивался.

...

Когда я положил трубку и оборвал потусторонний смех вырывающийся из динамика, волосы по всему телу встали дыбом, все тело было будто парализовало я ощущал ее присутствие рядом, чужая воля струйками дыма обволакивала меня и впитывалась в мое сознание. Если бы не алкогольный дурман притупивший восприятие думаю я так и остался бы там навсегда, даже так сердце пропускало удары, а пульсирующая красная пелена плавно затягивала поле зрения. Точно не помню как я смог спуститься по лестнице и выйти во двор, в себя я пришел когда дом скрылся за ближайшей пятиэтажкой, наваждение отпустило и я впервые смог набрать полные легкие воздуха, вопль ужаса вырвался помимо моей воли, отчаянный и срывающий последнее оцепенение с непослушного тела. Мысли метались, случившееся не вписывалось в рамки давно сложившегося хода вещей, куда… к кому… что делать… Единственное яркая мысль пульсирующая где-то на грани подсознания и порожденная первобытным инстинктом БЕЖАТЬ! бежать отсюда быстрее и как можно дальше и я был согласен с этим!

...

- Дядя Миша, а когда нас покормят? Я проголодался.

Подобные слова из уст здоровенного парня звучали неуместно, и сказано это было с плаксивыми нотками готового начать рыдать ребенка. Эта короткая фраза послужила подобием якоря для моего сознания, стоящего на грани помешательства. Я пару раз глубоко вдохнул приходя в себя. Похоже ноги сами привели меня в храм где Сергей была настоятелем.

- Погоди дружище, сейчас что-нибудь сообразим.

Ванёк прислуживал в храме, он был здоровенный под два метра амбал и выполнял несложную или требующую силы работу. Лет в пятнадцать ему сильно досталось в уличной драке. Мать одна растила его, но когда здоровье стало ее подводить, пришла с ним в храм и попросила присматривать за парнем если ее не станет.  Сейчас парень был напуган, храм опустел и кроме Сереги, которого я приволок на себе прошлым вечером, тут никого не было. ни одна монашка с вечера так и не вернулась.

Я ни раз бывал тут в гостях у Сергея, потому не составило труда отыскать кусок сыра, немного хлеба и колбасы. Парой быстрых движений нарубив на солидные куски и соорудив примитивные бутерброды.

- Справишься дальше?

- Да дядя Миша!

Ванёк с жадностью набросился на нехитрую закуску, а я подхватив бутылку минеральной воды из холодильника пошел проведать Серегу. Короткий возврат к привычному быту позволил немного прийти в себя и заставил поблекнуть пережитое утром. Подойдя к двери я сделал солидный глоток из бутылки, постоял секунду собираясь с мыслями и вошел в комнату.

...

Батюшка Аксий выглядел не важно. Маленькая комнатка с единственной кроватью и тумбочкой освещалась лишь тусклым светом пробивающимся из крохотного окошка почти под самым потолком. Когда я вошел к нему, он не моргая смотрел в потолок и сипло дышал, губы были сухие и потрескавшиеся, глаза ввалились и кожа вокруг них налилась густым темно синим цветом.

- Серёг ты как?

- Акх..ссий… Зови меня... отец Аксий… пожалуйста...

Я взял красивый хрустальный стакан с прикроватной тумбочки, наполнил его на четверть и приподняв голову Сергея дал ему напиться.

- Раньше ты как-то не настаивал, ну пусть будет Аксий, что-то ты дружище совсем расклеился, сейчас вызову скорую, где твой мобильник? Свой я кажется посеял.

Взглядом я начал обшаривать комнату в поисках телефона.

- В куртке... За дверью посмотри... Ванька туда... Ее повесил… Как… там?

- Погодь дружище. Сейчас вызову медиков и все расскажу пока будем их ждать, заодно решим что будем делать дальше.

Я вытащил мобильник и начал набирать номер, но не нажав кнопку вызова замер. Руки покрылись гусиной кожей, я не сразу понял что подсознательно ожидаю услышать тот парализующий, лишающий воли смех. Цифры номера скорой казалось начали пульсировать на экране в такт биению сердца с каждым разом вспыхивая все ярче. мишшша… мишшшша… мишш...  КЛАЦ! Я вздрогнул!

-ишшша...

Я посмотрел на осколок стакана долетевший мне под ноги и резко поднял голову на кровать. Тень над изголовьем кровати сгустилась и окутывала серегино лицо. Тело мелко вздрагивало и до меня доносился лишь тихий хрип. Моя рука сама швырнула телефон в центр сгустка, но тот лишь пролетел его на сквозь и распавшись от удара о стену разлетелся на несколько частей. Паника начала захлестывать сознание, комната пустая, нет ничего что можно было бы использовать в качестве хоть какого-то оружия. Рванувшись вперед я вцепился в щиколотки Серёги и рванул его на себя. Кровать, мерзко проскрипев ножками по каменному полу, прокатилась в мою сторону, но главного я добился, темное марево развеялось в воздухе. Я схватил Важева за руку, рывком потянул на себя и одним движением закинул ставшее невесомым тело себе на плечи.

- Серега! Да что это за нахер творится?!! - Я выскочил из комнаты и понесся огромными прыжками в сторону выхода из храма. - Серега! Это же не по правде! Такого же не бывает! ТВАЮ МАТЬ НЕ МОЛЧИ!!!

Сильный удар вскользь задел голову, но этого хватило чтобы ноги на секунды стали ватными и я рухнул на пол прокатившись по инерции пару метров. Правый глаз тут же залило кровью, я рывком встал на ноги но тут же пошатнулся и упал на одно колено, все вокруг ходило ходуном, Серега без движения лежал у самого входа в Храм, а в шаге от меня лежала расколовшаяся на две половины гранитная плита служившая основанием купели во время крещения. Похоже старый товарищ невольно заслонил меня от смертоносного снаряда.

- Дядя Миша я не хотел! - раздался плачущий голос Ваньки - Это не я дядя Миша!

Ко мне неровной, ломанной походкой направлялся послушник, его голову окутывало черное марево из которого короткими вспышками проглядывали яркие красные глаза.

- Дядя Миша мне страшно!!! - крик перешел в звериный рык

Я шатаясь рванулся к выходу, но тут же растянулся на полу, правую ногу словно стальным тросом стянула черная струйка дыма идущая от тела Ваньки и стала медленно тащить меня назад.

Ужас и паника, реальность разбивалась о закостенелое серым бытом сознание и разлеталась цветной мозаикой. Руки беспорядочно шарили по гладкому холодному полу в поисках опоры, а взгляд буквально прикипел к пульсирующим вспышкам красных глаз выплывающих из черной бездны потустороннего марева. Безумие неотвратимо захлестывало бьющееся на грани сознание и тут рука наткнулась на что-то плоское и острое, ладонь прострелила острая боль, оцепенение на секунду ослабило хватку и мне удалось отвести взгляд, резким до хруста движением я повернул голову и уставился на кусок золотистой пластины, до недавнего времени украшавшей ту злосчастную пластину и когда чудовищно сильные руки словно куклу вздернули меня над полом, одним движением загнал ее прямо в ослепительно яркий глаз. Пластина погрузилась в него на половину длинны и раздался оглушительный, леденящий душу и замораживающий сознание хохот.

- Я не могла не дать тебе последнюю надежду! Это так приятно, впитывать тот ужас и отчаяние от осознания неизбежного. Пусть это послужит тебе уроком, хоть и не на долго, договор нужно исполнять до последней буквы, жалкий рантье...

Пластина золотой молнией вылетела из пульсирующего адским пламенем глаза и звякнула где-то далеко за спиной. И я услышал как падает отсеченное от моей головы тело...