Первичка

Доля ипотеки в продажах крупнейших компаний. Извращения с ценообразованием и перспективы цен. Как влияет платеж на стоимость метра?

Две недели назад проводил опрос в Телеграм и на VC о перспективах недвижимости. Благодарен тем, кто участвовал в нем. Спасибо вам! Результат интересен тем, что не только нет консенсуса, но и в целом, ощущается высокий уровень неопределенности:

На диаграмме консолидированные данные (TG+VC).

Важно, что опрос проводился среди не профессионалов, то есть не работников индустрии. Поэтому я не разделял первичку и вторичку. Мне был важен настрой.

Первичная недвижимость – особый мир.

Говорим «первичка», думаем «ипотека»

Из отчета ЛСР мы видим, что на покупки с ипотекой приходится 60-75% всех продаж. Поскольку первоначальный взнос не нулевой, именно ипотечных денег около половины. И все равно, это существенный объем платежеспособного спроса.

Отчетность ЛСР, пресс-релиз

ЛСР. Отрывок из презентации результатов за 2021 год

У группы компаний ПИК аналогично – 75% это доля ипотеки

ПИК. Отрывок из презентации результатов за 2021 год

Одним словом – это катастрофа: любое ужесточение условий льготной ипотеки, или сокращение объема субсидирования моментально обернется не падением продаж, а их остановкой. Давайте разбираться, чем отличается ипотека под 7% от ипотеки под 12% (я знаю, что сейчас 9% - давайте просто смотреть на расчет; не забывая, что есть и вторичный рынок – там ставка под 15%).

ЛСР. Слайд из презентации результатов за IV квартал 2021 года

За последние 2 года отделы продаж научили нас смотреть не на цену квартиры, а на ежемесячный платеж. И правда: часть денег вносишь в виде первоначального платежа, остальное – равными платежами на 30 лет. Все условия зафикисрованы, если это не плавающая ставка. Удобно

Было ли оправдано смотреть на платеж? Конечно! Квартира за 10 млн. по обычной ставке 10% и квартира за 12 млн. руб. с субсидируемой застройщиком ставкой 4% - это колоссальная разница. Смотрите сами:

Для чистоты эксперимента взял одинаковый первоначальный взнос в рублях, а не процентах.

В первом случае платеж 70 тыс. руб., во втором 48. Экономия каждый месяц 22 тысячи, или 264 в год.

Тогда какая разница сколько стоит недвижимость? Пусть хоть 15 млн. при ставке 1%… Хммм, а так можно?

Проверяем:

Получается еще выгоднее. Магия больших чисел создает такую экономию, что только на этом можно возить семью в отпуск на море каждый год.

Кто верит в невероятную щедрость застройщиков, которые делают такие акции просто так, а не потому что продажи встали?

Тогда рост цен на первичку не имеет ничего общего с настоящими рыночными ценами. Хорошо, купите вы по льготной ставке по 9% - 7% - 5% - 3% годовых…

А кому потом продадите на вторичном рынке по рыночной ставке?

Сдавать в аренду? С доходностью 3-4-5% годовых? Нууу так... на любителя условия.

Фактически, застройщики сейчас могут играть двумя факторами:

- величина первоначального взноса, привлекая наиболее рискованную группу заемщиков. Идея в гарантии для банка возмещения части потерь при дефолте

- субсидирование процентной ставки: те же игры с банком партнером, когда застройщик компенсирует ставку кэшбэком. Покупатель этого не видит.

"Купи за 120 то, что стоит 100. В кредит. По сниженной ставке."

Застройщики

Мне не нравятся такие игры, потому что в такой схеме калькулятор включается только у банков и застройщиков. Но скажу честно, есть и выгодные для покупателей варианты. Важно посчитать платежи и размер переплаты. Используйте калькулятор!

Прогноз по цене

Первичный рынок сейчас – это ручное ценообразование. И важно понимать, что цена ушла на второй план. Важна производная от цены и ставки. И вот эта производная будет константой. Исчезнет льготная ипотека – цена снизится. Примут решение о льготной ставке 2% - цена уйдет выше.

🧐Какие выводы?

🔹Покупая недвижимость у застройщика – пользуйтесь калькулятором. И это не фигурально, а вполне буквально. Иногда завышенная цена оправдана сниженной ставкой, и это выгодно для покупателя. Надо считать

🔹Ценообразование первичного и вторичного рынка принципиально отличается. У застройщика можно купить дороже, но по субсидируемой ставке. А кто купит у вас по честной ставке вторичного рынка?

🔹Если взяли ипотеку на много лет под мало процентов – не спешите ее досрочно гасить 😁

Про вторичный рынок отдельно. На конкретно моем примере. Попробую разместить завтра.

----------

Мой Телеграм - кратко и емко.

https://t.me/+_2rwWOdVAj9mYThi

Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации о финансах и недвижимости. Пока только разгоняемся

Вчера питерская строительная компания ЛСР (работает в Спб, Мск, Ект) опубликовала производственную отчетность. Рекордные цифры по продажам недвижимости в I квартале. Что ждет рынок, если сравнивать с 2014 годом?

Рекорды в продажах в первом квартале, а в особенности в марте, можно связать с:

➖Неопределенностью

➖Обесценением рублей и желанием их вложить в надежный актив

➖Последней возможностью воспользоваться низкими ставками по ипотеке

Мой прошлый опрос VC о ценах на недвижимость неоднозначен: нет ни единства, ни определенности даже у участников VC. Что уж говорить о широком рынке?

Но можем ли мы проводить параллели с концом 2014 года, когда тоже были санкции и экстренный рост банковских ставок? Можем ли мы на этом строить прогноз что будет с рынком недвижимости?В 2014 году паника закончилась стагнацией рынка жилой недвижимости. Первый рост цен был спустя только два года

К концу недели напишу свое видение.

-------------------------------

Мой Телеграм - все кратко и емко.

Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации о финансах и недвижимости. Пока только разгоняемся

СТРАНИЧКА ИЗ ДНЕВНИКА

28-04-2020

Мой клиент - Николай. Наполовину грузин, наверное, поэтому очень шебутной и непостоянный в желаниях. Ему надо было квартиру: 1) с городской пропиской, потому что так хочет его жена, 2) которую можно было бы легко сдать, 3) в которую он мог бы убежать от жены, если она его прогонит, 4) которую можно было бы выгодно продать, если понадобятся деньги, 5) чтобы она была не очень далеко от метро, чтобы легко сдавалась и в то же время, не так уж и близко, чтобы если он будет там жить, мог делать в день 3-4 км до метро, 6) чтобы окна выходили, по возможности, на восток.

Причем, бюджет покупки был - до 3 млн.рублей. Так что Николая кидало в крайности. Так, он захотел купить две комнаты в центре, чтобы легко находить съемщиков. Мы даже смотрели студии - номера хостела, которые срочно распродавали. Смотрели и убитые однушки на севере города

Через 2 недели таких мытарств я поняла, что Николай просто не знает сам, что хочет и насколько это ему нужно. И стала размышлять. Понятно, что за 3 млн с городской пропиской мы можем позволить себе только студию. Сейчас Николай с женой живут в новенькой однушке в Мурино. И квартира в доме, старше 2018 года, будет проигрывать в сравнении. Студии в 3-4 км от метро - это ЖК "Чистое небо" или "Аквилон Скай". Но там и там срок сдачи был 21 и 22 годы. И выбор пал на ЖК "Невские паруса". Там ключи только-только начали выдавать. К тому же, это 3,5 км от метро "Рыбацкая". В январе этого года мы с клиентами покупали там однушку, и пока готовилась сделка, аналогичные квартиры подорожали как минимум на пол-миллиона. Следовательно, проблем с дальнейшей продажей быть не должно. А что касается сдачи, одна моя коллега, которая живет в этом же ЖК, сказала, что студия легко сдается тыс.за 15, и она может помочь со сдачей.

В общем, мы с Николаем забронировали ему квартиру, квадратную студию 27 кв.м, жилая площадь - 18,1 кв.м, с двумя окнами и большой 5-метровой лоджией за 2,9 млн. Но буквально в последний момент, перед тем, как ехать на просмотр, я увидела, что застройщик выбросил в продажу еще несколько студий. И одна мне показалась очень симпатичной. В общем, мы решили посмотреть и ее.

Приехав в "Невские паруса", мы обошли весь ЖК. Погуляли по берегу, который еще только-только начали обустраивать и где, по плану, должна быть красивая набережная.

Забронированная квартира, кстати, с отделкой от застройщика, понравилась. Квадратная комната, очень красивый, современный подъезд, скоростные лифты. Но мы решили посмотреть еще и наш "запасной вариант".

И вот, когда мы вошли в эту квартиру, то я, например, сразу поняла, что это - именно то, что нужно. И не только по реакции Николая и его жены, и не потому, что она была и квадратная, и светлая, и окна на юго-восток. Самое главное, там такой вид на Неву, что это моментально решило дело. Я видела, что еще утром эта квартира стояла в продаже и тут же связалась с нашим менеджером по стройке. Оказалось, что ее еще никто не успел забронировать. И мы перекинули бронь на эту квартиру. Из бонусов было еще и то, что она на полтора метра больше первой, а стоила на 50 тыс дешевле - 2,85. Минус 50 тыс по акции застройщика, минус 1%, так как Николай уже покупал новостройку через наше агентство. Получилось 2.77 млн. Студия в городе по цене студии в области.

Поскольку сейчас все сделки проходят удаленно, договор Николаю сразу же прислали на электронную почту. А для подписания его привезет курьер. И примерно через две недели он сможет получить ключи. Вот такая вот история.

Эксперты подсчитали, что примерно 15-20% сделок на первичном рынке являются переуступками.

Смысл переуступки заключается в том, что объект перепродается на стадии, когда право собственности еще не получено. То есть, владелец долевки продает не сам объект, а ПРАВО ТРЕБОВАНИЯ на этот объект.

Одна из самых частых причин продажи объекта до его ввода в эксплуатацию может быть изменение ЛИЧНЫХ ОБСТОЯТЕЛЬСТВ. Например, молодая семья приобрела квартиру для себя, а за то время пока дом возводился в семье произошло пополнение. Кроме того, переуступками часто занимаются ИНВЕСТОРЫ. (Покупающие квартиру на стадии котлована и продающие перед сдачей дома, например). Еще несколько лет назад это был бизнес, который позволял зарабатывать до 50% от стоимости жилья. Сейчас ситуация изменилась. Такой прибыли инвестиции в новостройку уже не дают. И если. еще лет 5 назад самыми выгодными в плане инвестиций объектами считались студии и однушки, то сейчас они не столь ликвидны. А при большой конкуренции (когда по соседству вводится в строй много жилья) хорошо, если удастся заработать 200-300 тыс. Самыми ликвидными объектами остаются двушки и трешки в ЖК бизнес-класса и элитных. Так, вложившись в двушку с котлована за 8 млн, получить на выходе можно 10-12 млн. Трешка за 12 млн может стоить на выходе 15-16 млн. (Цены для Санкт-Петербурга)

“Переуступка является сделкой, которая имеет особенности. При ее проведении присутствуют РИСКИ, которые свойственны как для первичного, так и для вторичного рынков. Так, покупатели жилья в новых домах могут столкнуться со срывами сроков строительства и низким качеством работ, а клиенты, выбравшие вторичку - с юридическими проблемами, связанными с действиями продавца. Поэтому для проведения подобных операций лучше обращаться к специалистам”, - считают эксперты.

Добавим, что большое количество квартир по переуступке, продающиеся в определенном ЖК, может быть свидетельством ПРОБЛЕМ У СТРОИТЕЛЬНОЙ КОМПАНИИ.

Пост в ВК и комменты к нему. Я вот понять не могу - это smmщик так тонко троллит или дзен словил такой?

Всем привет!
Прежде, чем продолжать расписывать дальше нашу тему, сделаю небольшое отступление. А именно - хочу извиниться, что ввел в заблуждение по вопросу электрики. Как заявил @Aries0104 , цитата:
«У нас используется трезфазная система переменного тока. То есть к дому подводят от трансформатора 4 кабеля: 3 фазы и заземленную нейтраль (ноль, PE-N). Далее эти три фазы раскидывают по квартирам равномерно, чтобы не было т.н. "перекоса фаз". В каждую квартиру заводят три проводника: фаза L, ноль N, земля PE. Однажды я видел в Куркино трехфазное подключение квартир, но это экзотика. То есть, в квартиру к вам попадает ОДНА фаза из ТРЁХ.
С розетками всё просто: те же самые три проводника до каждой розетки, L+N+PE.
С выключателями: до патрона (люстры) напрямую обычно идёт ноль N, иногда (в новых домах) туда еще идет заземление PE. Фаза L идёт на выключатель, разрывается выключателем, с выключателя уже идёт на патрон.
В вашем случае, если фазоискатель (индикаторная отвертка) показала наличие фазы, то был оборван ноль. Кстати, если индикаторная отвертка была не с неонкой, а со светодиодом, полевым транзистором и батарейками, то она показывает индикацию много на чём (наведенное ЭДС, паразитные емкости кабеля и вообще что угодно).
"Перепутанные фазы" ничего не дадут, ведь они были "перепутаны" до ввода в квартиру, а если и перепутаны, то это опасно только на производстве для асинхронных 3-хфазных двигателей, то есть бессмысленная формулировка абсолютно.
А вот если бы у вас были перепутаны ноль и фаза, т.е. вам бы завели вместо фаза+ноль фаза+фаза, то у вас бы всё сразу сгорело, и автоматы в этом случае никак не помогли бы, потому как они отключаются только по силе тока.»
Следовательно, если все горит и работает, то принимайте смело. Если во время проверки что-то загорелось или убило током электрика, как сказал @Crazy7b , цитата:
«опасность разрыва ноля вместо фазы в том, что еблана полезшего в руками в патрон при замене лампы может уебать током...»,
то вызывайте срочно "скорую"и не спешите подписывать акт.
И извинения за то, что опять длиннотекстом. Возможности не имею создать красочный длиннопост.

И сразу внесу дополнение к осмотру окон, которое вежливо предоставил @Gadstr . Вот цитата:
«Ну сначала просто визуальный осмотр: трещины профиля (чаще всего в местах сварки т.к. профиль используют дешевый и из-за этого прочность сварного шва падает), трещины, сколы и большие царапины стеклопакета
Далее комплектация:
-пластиковые накладки на петлях, о тут прям бич всех производственников. В 90% случаях накладок на верхних, нижних и внешних прижимах (только на поворотных окнах, стоят между верхней и нижней петлях) не будет. Их теряю, про%бывают и прочая.
- ручки на окнах, просто должны быть. Стоимость ручки обычно ~50 рублей, так что много требовать от неё не надо. Есть и ладно.
Работа фурнитуры:
-открыть/откинуть все окна. Если при открытии/откидывании створка "чиркает" по раме, с большим усилием нужно давить на ручку и пр. значит что-то пошло не так. Можно встать в позу и потребовать вызвать представителя оконщиков для регулировки.
Установка
- если окно не отделано декоративным откосом и подоконником то визуально проверить качество заполнения монтажной пены между окном и стеной/четвертью. Если проще то не должно быть дырок через которые видно улицу ))
- снаружи между окном и четвертью должна быть саморасширяющаяся лента (ПСУЛ). Говоря по-человечьи это такой поролон с одной стороны на который наклеен двухсторонний скотч. Это пароизоляция. Т.е. с улицы не должно быть видно монтажной пены, только этот самый поролон.
Подоконник (чаще всего есть) должен быть не коцаный, и без защитной плёнки. Также по бокам этого подоконника должны быть пластиковые заглушки.
Кстати забыл написать про защитную плёнку на окне. Её не должно быть нигде. Это важно. Иначе не видно механических повреждений профиля. Причём тут палка о двух концах. Если плёнка с уличной стороны должна со 100% вероятностью удалятся после монтажа. иначе спустя некоторое время её просто будет не отодрать. То в помещении её обычно оставляют. Чтобы люди не покоцали окно во время будущего ремонта. Так что сдирать плёнку внутри или нет тут надо решать уже самим.»
И как написал все тот же @Gadstr :
«Не принимать квартиру с окнами в которых установлен однокамерный пакет (не относится к балконному остеклению)»

Сегодня с вами рассмотрим проблему вентиляции, так как сей сабж вызвал огромные вопросы и полемику. Еще рассмотрим "быстрый ремонт" и небольшой лайфхак.

Вентиляция. Если вы въехали в квартиру и приступили к ремонту, то держите окна открытым или иногда проветривайте ее. Это позволит "отконфигурировать" как надо. То есть движение воздуха должно быть из окон или же из входной двери. Как заявляет хороший знакомый и несколько пикабушников ( @menchek и @nOHu )
Ни в коем случае не делайте в ней дырки или не нарушайте целостность вентиляции, она очень капризная.

Итак, вы сделали ремонт и заметили, что у вас в квартире появились посторонние запахи. Проблемы могут разные, но мы рассмотрим наиболее распространенные. Такие как:
1. Кто-то нарушил целостность, что нередко. Прикрепили к ней инсталляцию или профиль, и тд.
2. У кого-то стоит мощный мотор вытяжки на вентиляции.
Лечим это просто: ставим тоже моторчик на вентиляцию и прицепляем к отдельному выключателю. То есть почувствовали запах - пошли, включили мотор и открыли окна. Запах ушел.

Бывают еще ситуации, что зимой в сан. узле очень холодно. Лечим это теплыми полами, либо декоративным радиатором отопления для ванны или же моторчиком. Обо всем подробнее:
1. Рассмотрим теплые полы для тех, кто не сделал еще ремонт до конца в сан. узле. Можете сделать от горячей воды металлопластиком (не доверяю ему), либо армированной трубой ПП (будут желающие – напишу подробнее, нюансов много).
Либо электрический пол, но это может негативно сказаться на счету от ЭнергоСбыта. Но электрический пол советую использовать непосредственно перед и во время пользования сан. узлом. Это поможет немного сэкономить деньги, и получите тот же комфорт.
2. Если вы ремонт уже сделали, и долбить ничего не хотите, то мы "вылечили" это
мощным мотором и открытой дверью в сан. узел. То бишь горячий воздух из квартиры он утягивает в ванну. А у другого человека мотор не помог, в силу расположения сан. узла и пришлось решать проблемы электрическим теплым полом в виде пленки (увидите - поймете). Постелили поверх кафеля и прикрыли ковром. Не видно и тепло. Ну и пол они включают за 10-15 минут до похода в ванну.

Быстрый ремонт. Те, кто хочет поскорее заселиться в квартиру, а денег на хороший ремонт нет, можете сделать бюджетный ремонт с минимум затрат. Первым делом надо сделать сан. узел. Стены рекомендую обклеить ПВХ панелью, а пол застелить линолеумом. Только не забудьте промазать щели между линолеумом и плинтусом герметиком, чтобы не топить соседей, ну и не создавать плесень. Ну и натянуть натяжной потолок не забудьте. Ставите унитаз и ванну и готово! Переходим на кухню: рабочую стенку обязательно выложите кафелем, а все остальное клеим обоями и стелим линолеум. Перед поклейкой стены обработайте грунтовкой и смело клейте. Черновая отделка позволит на несколько лет провисеть обоям без лишних проблем. Остальные площади застилаем линолеумом и обклеиваем обоями. Вносим мебель и живем.

Лайфхак: промерьте площадь квартиры, если она оказалось меньше, чем фактически указанная в договоре, то смело идите писать жалобу в Управление Капитального Строительства и ждите разницу в цене от застройщика.

Спасибо за уделенное время! Постов обещаю море и обязательно по одному лайфхаку в конце каждого поста.
С вами был @prostofedya и его рубрика с советами для Новосёлов.
Свои вопросы, замечания можете оставить в комментарии, либо написать мне в vk.com/prostofedya56