Проблемы жильцов квартир, которые поделены на доли, уже давно стали крайне актуальными и заняли свое и не маленькое место в судах страны.
Один из самых острых вопросов - проблема собственников крохотных долей, на которых жить не получится. Один из подобных споров дошел до Верховного суда РФ.
Иногда в единственную помеху тому, чтобы стать полноправным собственником квартиры, превращается какой-нибудь дальний родственник, получивший в дар или по завещанию незначительную долю жилья. Чаще всего на то, чтобы поселиться на спорной жилплощади, такие совладельцы не претендуют, и даже готовы продать свою часть квартиры, но обычно по завышенной стоимости.
Возможно ли в принудительном порядке выкупить такую долю, объяснил ВС.
Главе семьи из Чебоксар принадлежали 4/9 доли в "трешке", его жена владела 1/3 квартиры, а дочь - 1/9 частью жилплощади. Оставшаяся доля (1/9) по наследству от матери досталась родственнице. Та в квартире никогда не жила, за коммунальные услуги не платила и даже предложила родственникам выкупить ее долю за 373 500 рублей, предупредив, что в случае отказа пойдет в суд. Семья же оценила рыночную стоимость 1/9 квартиры в 187 000 рублей, а когда родственница отказалась продавать свою часть жилья за эту сумму, сами обратились в райсуд.
В суде семья требовала взыскать с них в пользу родственницы те самые 187 000 рублей, прекратить ее право собственности на долю жилплощади и признать каждого из них владельцем своей доли квартиры. Мотивировали они это тем, что выделить долю родственницы в натуре - невозможно, ни одна из комнат в "трешке" не совпадает по площади с принадлежащими ей метрами, а получать компенсацию та отказывается.
Судья отказала в иске, опираясь как раз на то, что родственница возражает против выплаты семьей стоимости ее части квартиры в заявленном размере (187 000 рублей). По мнению суда, оснований для признания доли родственницы незначительной нет, а утверждение семьи о невозможности проживания всех совладельцев в квартире "носит формальный характер". Апелляция согласилась с этой позицией.
Но Верховный суд РФ с коллегами не согласился. Принудительный выкуп возможен, считает ВС. Он отправил дело на повторное рассмотрение. По мнению ВС, здесь возможно применение статьи 252 Гражданского кодекса. По иску семьи апелляция не исследовала несколько принципиально важных вопросов. А именно: может ли родственница реально жить в квартире, не нарушая прав собственников, имеющих большую долю жилья. И есть ли возможность предоставить ей изолированную комнату и есть ли у ответчика интерес в использовании этого имущества. Кроме того, ВС Чувашии не выяснил, сколько на самом деле стоит 1/9 доля квартиры и справедливы ли возражения ответчика относительно предложенной ей истцами суммы компенсации.
Спорные отношения между совладельцами квартир регулирует статья 252 Гражданского кодекса РФ - "раздел имущества, находящегося в долевой собственности". Из смысла этой нормы следует, что участники долевой собственности могут поделить ее двумя путями: по соглашению о способе и условиях раздела общего имущества (выделе доли одного из них) или, если такое соглашение не достигнуто, "делиться" через суд. Если выделение доли одного из собственников в натуре не допускается законом или невозможно без несоразмерного ущерба общему имуществу, он имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности или получение иной компенсации. Такая выплата допускается лишь с согласия владельца, лишающегося своей собственности. Статья 252 ГК дает возможность принудительно лишить участника общей собственности его доли, с выплатой ее стоимости или иной компенсации. Например, когда доля жилплощади незначительна, не может быть реально выделена, именно эту норму и применил Верховный суд.
Выводы (если собираемся принудительно выкупать долю), то собираем доказательства:
- лицо не проживает в квартире долгое время,
- есть конфликт и совместное проживание невозможно,
- доля не позволяет выделить отдельную комнату,
- готовим деньги (стоимость доли) для внесения на счет суда.
Определение Верховного суда N 31-КГ16-3
