Остеклили свой балкон или лоджию без согласования? Уже с 2025 года за это могут оштрафовать и обязать демонтировать незаконные конструкции. Однако новые правила коснутся не всех собственников квартир.
Даже если ваш балкон был остеклён много лет назад, вы можете неожиданно столкнуться с серьезными проблемами. В последние годы стало известно немало случаев, когда уютный и утепленный балкон, оборудованный самостоятельно ещё в советские времена, стал причиной крупных штрафов и требований о демонтаже.
В чем суть изменений?
Теперь за самовольное остекление балкона или лоджии предусмотрен штраф в размере 5 000 рублей с обязательством привести фасад здания в первоначальный вид за свой счет. Более того, если предписание не будет исполнено, штрафы могут накладываться повторно - вплоть до ежемесячного назначения, что способно создать немалую финансовую нагрузку на собственника.
Коснутся ли эти меры всех жильцов?
Нет, подобные санкции будут применяться не ко всем. Дело в том, что такие требования возможны только в рамках установленного срока исковой давности. Кроме того, если пострадавший собственник сможет доказать, что его права были нарушены достаточно давно, а претензии не были предъявлены вовремя, меры ответственности могут быть отменены.
До 2025 года решение вопроса обычно удавалось найти в суде . Многие владельцы квартир, чьи балконы были остеклены без согласования, успешно доказывали, что такие конструкции не угрожают безопасности здания, а лишь повышают комфорт проживания. Однако начиная с 2025 года позиция судов стала значительно строже.
Почему теперь наказывают за самовольное остекление балконов?
Причина - ужесточение судебной практики. Верховный суд РФ ввел новые стандарты для всех изменений, затрагивающих общее имущество многоквартирного дома, в том числе и фасады.
Согласно части 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ и постановлению Верховного Суда от 28 марта 2023 года № 5-КГ22-150-К2, теперь любое изменение общего имущества возможно только с одобрения всех собственников дома.
Для узаконивания лоджий и балконов требуется оформить согласие на общем собрании жильцов, а если по проекту здания остекление не предусмотрено — такие изменения считаются незаконными (см. решение Верховного суда № 5-КГ22-150-К2, а также дело № 8а-36896/2022).
Что изменилось в судебной практике в 2024-2025 гг.
Кассационные суды начали пересматривать ранее вынесенные решения и ужесточили требования к остеклению балконов. Даже незначительное изменение фасада — в том числе установка любых рам или козырьков - рассматривается как вмешательство в общее имущество дома. Балконная плита, как правило, признаётся общедомовой собственностью, а любые её изменения возможны только с официального одобрения всех жильцов.
Если согласие общего собрания не оформлялось, изменения автоматически признаются незаконными. В этом случае собственников обязывают демонтировать остекление, а в случае отказа - выписывают штрафы, при необходимости - неоднократно.
Законно ли остекление балкона, если оно не было предусмотрено технической документацией дома, но конструкция полностью соответствует действующим нормам?
Вот еще одно судебное решение. Собственник квартиры самостоятельно остеклил свой балкон и установил сверху металлический козырёк. Через некоторое время управляющая компания потребовала демонтировать остекление и козырёк, мотивируя это тем, что они препятствуют проведению ремонта балконной плиты вышестоящего этажа.
Собственник отказался выполнять требование, после чего управляющая компания обратилась в суд. В ходе разбирательства владелец квартиры представил экспертное заключение, подтверждающее, что остекление не нарушает строительные и санитарные нормы, не представляет угрозы для жизни и здоровья людей и не препятствует осмотру балконной плиты.
Несмотря на это, суд признал остекление незаконным, поскольку конструкция крепилась к фасаду дома - общему имуществу собственников. Для таких работ требуется согласие всех собственников помещений в доме, но оно получено не было.
Таким образом, если управляющая компания предъявляет собственнику претензии по поводу остекления балкона, отстоять его законность без согласия других собственников будет крайне сложно (Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, № 88-6703/2024).
Вывод:
Если ваш балкон или лоджия были застеклены самовольно без согласия общего собрания и оформления всех необходимых документов, стоит быть готовым к штрафу и возможному требованию вернуть всё в прежний вид.
Судебная практика изменилась не в пользу собственников, поэтому привычное уже для многих остекление балкона может обернуться неприятными последствиями, кроме случаев, когда исковая давность уже истекла.
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
