Каркасный дом

Привет, дорогие подписчики и случайно заглянувшие. Меня зовут Илья, я специалист по техническому обследованию загородных домов и руководитель строительной компании в которой мы строим каркасные дома для наших заказчиков.

Уже несколько человек в каментах спросили о ценах за квадратный метр площади каркасного дома и моём прогнозе развития ситуации с ценами на будущий сезон, поэтому, уважаемые кроты, давайте посчитаем.

Для начала о цене за квадратный метр. Такой цены не существует - это сферический конь в вакууме. По простой причине - каркасный (и любой другой дом) могут быть выполнены в рамках одного СП и даже одинаковы по планировке, но при этом значительно отличаться по отделке, типу кровли, фундаменту. Поэтому, квадратный метр каркасника с отделкой имитацией бруса с двух сторон и квадратный метр каркасника с отделкой фиброцементными панелями снаружи и стекломагнезитом или минеритом внутри будут очень значимо отличаться.

Вопрос "сколько стоит каркасный дом?" сродни вопросу "сколько стоит грузовой автомобиль?" - сначала нужно понять, шаланда нужна, фура или самосвал, а после уже разбираться, какой марки и с какими агрегатами.

В общем же могу сказать, что стоимость за квадратный метр каркасного дома в среднеценовом сегменте колеблется от 35 000 до 85 000 рублей. Речь идёт про дом без коммуникаций с предчистовой отделкой или в дачном варианте отделки (шпунтованная половая доска, потолок вагонка, стены имитация бруса или вагонка).

Теперь о прогнозе спроса и цен на загородные дома в строительном сезоне 2024 года. Сейчас спрос высокий и продолжает неспешный рост. Для начала давайте посмотрим, что говорят эксперты по загородной недвижимости.

Спрос на загородную недвижимость в Московской области по итогам лета 2023 года оказался на 15 процентов выше, чем летом прошлого года, при этом сентябрь по спросу уже превзошел на 17 процентов этот же месяц прошлого года.

По оценкам экспертов "Инком-Недвижимость".

Об этом же говорит на круглом столе о развитии ИЖС руководитель направления "Загородная недвижимость" Циан Анна Березина:

Это у нас статистика по всей России. (...) 2023 год лучше, чем конец 2022 года. Мы действительно видим возврат активного спроса.

По ее прогнозу, в 2024 году спрос на загородную недвижимость сохранится, однако рекордов ждать не стоит. Рост ключевой ставки кардинально рынок не изменит, потому что будут продолжены льготные программы.

Авито.Недвижимость сообщает:

Спрос на загородную недвижимость в России за год вырос на 1,8%. Увеличился спрос только на покупку домов (+6,9%), а снизился на покупку дач, коттеджей и таунхаусов — на 14,1%, 11,2% и 0,7% соответственно.

А теперь мой прогноз на текущий строительный сезон.
Предпосылок для галопирующего роста цен я не вижу, т.к. спрос стабилизируется (останется на прежнем уровне или будет расти медленнее) из-за повышения ставок по ипотеке на загородную недвижимость. Есть вероятность, что предложение услуг строительства сократится из-за введения эскроу-счетов для загородного домостроения - таким образом с рынка будут вытеснены компании не имеющие оборотных средств, а оставшиеся будут вынуждены кредитоваться и, соответственно, повышать стоимость своих услуг. Но пока чиновники уверяют, что эскроу-счета это не обязательная, а дополнительная процедура, которую можно не использовать. Поэтому, предложение услуг останется на прежнем уровне.

Сезонно рост будет, как обычно, не очень высоким - на 10-15% в начале и на 5-10% в конце сезона. Ковидные годы, когда цены взлетели на 50% и выше, в этом году не вернутся, если не случится очередного веселья от правительства или общемировых кризисов под которые наши барыги сразу же поднимут цены (типа подорожавшего на западных биржах металла, который сразу же подорожал у нас).

В общем, как-то так вижу ситуацию на рынке сегодня. Было бы интересно узнать мнение коллег на этот счёт.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).

Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, выездное и удалённое обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет!

Это не совсем ответ, а дополнение с иллюстрациями и источниками для тех, кому интересны вопросы по каркасным домам.

1893 год постройки. Вот этот явно ждёт ремонта. Не любили его.

Кому интересно самому разобраться в этом вопросе, даю ссылку: https://www.reddit.com/r/centuryhomes/ . Там владельцы таких домов обсуждают проблемы, очень интересно, ибо на этом опыте созданы нормативы и пособия по строительству каркасных домов. Вы можете их скачать по ссылке в моём профиле, там небольшая библиотечка. Думаю пригодится тем, кто выбирает технологию для своего дома. Было много вопросов про SIP и ЛСТК, лично я ответить не берусь, но вся информация в коде есть. Так же информация пригодится для всех технологий ибо сборка и конструктив кровли одинаков для всех типов домов.

В качестве бонуса, картинки из каталога, может кому интересно найти идею для своего проекта.

Вот ссылка на каталог: https://archive.org/details/honorbiltmodernh00sear/page/33/m...

Уверен информация всегда полезно, плохо когда её нет. Удачи.

Привет, дорогие подписчики, а также те, кто просто забежал мимо и ещё не подписался. Меня зовут Илья, я специалист по техническому обследованию загородных домов и руководитель домостроительной компании, строящей каркасные дома. Сегодня мы поговорим про недолговечность каркасников, существующую в головах конкурентов противников каркасного домостроения.

@Karkasdekor, которого я считаю гуру каркасного домостроения, запилил отличный пост на тему срока службы каркасных домов. Правда, не на Пикабу. И я не мог его не поддержать.

На картинке страница американского каталога каркасных домов 1921 года. В то время были популярны дома в викторианском стиле, с эркерами и башенками.

А вот фото каркасного дома по схожему проекту. Сделано оно мной в Google Maps, в наше время.

Посмотрите по ссылке выше, там на улицах, кстати, очень интересно и показательно - стоят древние каркасные дома с обновлёнными фасадами и кровлями.

Конечно, противники каркасного домостроения закричат, что этот дом построен в 90 годы прошлого века и вообще, это новодел. Но у меня есть ответ и на это:

Данный каркасник, находящийся в г. Дорчестер (Бостон), штата Массачусетс, сдаётся в аренду. И в фактах и опциях дома написан год его постройки - 1900.

Кто-то скажет, что Массачусетс это тёплый штат и тут нечего сравнивать с Россией.

В Массачусетсе климат океанический. Здесь выпадает очень много осадков. Летом — тепло и влажно, а зимой — прохладно, ветрено и нередко идет снег.

А я отвечу, что много осадков для деревянного строения гораздо хуже, чем мороз. Потому, что разрушение древесины происходит именно по причине развития гнилостных процессов.

Вот ещё одно фото похожего проекта, построенного в начале прошлого века.

Как видите, всё благополучно стоит уже столетие и даже приносит прибыль своим владельцам, сдаваемое в аренду.

Подводя итог - если строить каркасный дом по технологии, а не суперэкономно лепить на скорую руку, то он легко простоит столетие и больше, что доказано многочисленными примерами наших западных коллег.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).

Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, выездное и удалённое обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Спасибо вам :3

На самом деле безумно приятно читать такие посты, но тут будет скорее отзыв на вашу работу.

Во-первых, отдельное спасибо за консультации в телеграмме. Если бы не вы - я бы еще на моменте вопросов с фундаментом забила бы и сваи стояли на расстоянии в три метра (что, как выяснилось, наблюдалось и на объектах других клиентов).

Для справки, вот так выглядел фундамент в изначальном договоре:

А вот так строители пытались сэкономить на парочке свай

И это был, наверное, самый основной и первый вопрос, который нужно было решить в процессе строительства, ибо при косяке со сваями - дальше были бы одни проблемы.

На первом тех.надзоре я не смогла присутствовать лично, но при этом все прошло спокойно и без моего участия, а в последствии я получила очень подробный отчет о состоянии дома и косяках.

А вот второй тех.надзор - просто мое почтение)

Начнем с того, что Илья - не только домостроитель со строительным образованием и обширным опытом, но и потрясающий собеседник) Если бы мне после 5 (или более?) проведенных совместно часов в машине предложили еще послушать его подкаст - я бы не отказалась, хотя я и не очень люблю сам формат подкастов.

Что же я приобрела по итогам надзора:

• Спокойствие за дом, разъяснение всех моих вопросов по доделкам/ремонту/каркасу/окнам и остальным техническим моментам.

• Дикое желание варить варенье из кабачков, а также некоторые знания в селекции и нюансах скрещивания кабачков и тыкв

• Краткий курс жизни и воспитания животных (только планирую их завести, и это реально было важно для меня)

• Тест-драйв лучшей пиццерии в Малоярославце

Поэтому рекомендую @Agrocult не только как проверенного аудитора построенных и строящихся домов, но и как шикарного собеседника со вкусным чаем и тысячей историй)

Привет, дорогие подписчики и те, кто уже спешит подписаться на весёлые истории о технологиях российского загородного домостроения! Меня зовут Илья, я занимаюсь техническим обследованием загородных домов и строительством каркасников, о чём и пишу на Пикабу.

В этот раз я поведаю вам про строительный контроль для @RussionCyberGirl, которая обратилась ко мне 9 месяцев назад, обрадовав тем, что её подрядчик не приложил к проекту дома КР (конструктивное решение, сборочная схема объекта), а деньги ему она уже перечислила. Историю нашего знакомства я кратко описал в посте Каждый раз одно и то же. И для кого я пишу?. Но обо всём по порядку. Поехали!

Началось с новости, что проекта как такового нет, подрядчик проваливал сроки сдачи этапов один за одним, но после трёх месяцев эпических клятв, что вот-вот всё будет готово, меня пустили на производство, где удалось посмотреть на модули строящегося дома в состоянии готовности тёплого контура, поговорить с бригадиром, главным инженером и даже взглянуть на КР, который был выполнен под нашим постоянным прессингом, т.к. изначально нам говорили, что "мы всегда так строим и всё знаем, никаких КР у нас нет".

Надо сказать, к тому моменту моя заказчица уже несколько напряглась, т.к. денег подрядчику было уплачено немало, а результата мы не наблюдали.

И вот - едем! На производстве мне понравилось - одновременно собираются три-четыре дома, работы ведутся в большом ангаре, с кран-балкой, материалы качественные - древесина камерной сушки, на плёнках и скотчах не экономят. Сам каркас модулей собран с соблюдением СП и современных требований к энергоэффективности. Но обнаружился один значимый дефект - в проекте дома использовались большие стеклопакеты и по дизайну предполагались "окна в пол", а они оказались под полом. Кроме того, что сами окна были установлены стёклами ниже будущего чистового пола и без подоконного профиля, выяснилось, что нарушен ГОСТ по монтажу окон, который предписывает использовать, помимо монтажной пены, не менее 6 металлических кронштейнов, либо конструкционных саморезов, которые должны обеспечить крепление окна к проёму. Учитывая вес и размеры стеклопакетов, лепить их только на пену очень опрометчиво - при погрузке модуля краном они могли бы покинуть свои уютные проёмы и отправиться в полёт, покончив жизнь РОСКОМНАДЗОРом .

Этот вопрос я поднял сразу же, попросив пригласить главного инженера и прораба. Они согласились, менеджер при мне сделал отметку о необходимости исправления дефекта. Расставались на позитивной ноте. После чего я выслал заказчице отчёт с детальным описанием дефекта и рекомендациям по его устранению. Через некоторое время мы получили официальный ответ.

В общем, окна были переделаны и дальше начался долгий процесс кормления завтраками на тему перевоза модулей на участок и их установки. Свайный фундамент закрутили быстро и хорошо. А к фактической готовности дома не подошли до сих пор. Что конечно же полностью уничтожает смысл применения каркасной модульной технологии, которая предполагает быстрое, энергоэффективное и недорогое строительство.

Устав ждать точную дату сдачи дома, заказчица поставила задачу - выдвинуться на место событий и понять, что мешает строителям закончить работы по чистовой отделке и каково состояние дома на текущий момент. Мы выдвинулись в Калугу, попутно вспоминая, что именно в этом городе на переезде пьяный мужик пнул экспресс "Иван Паристый", на котором я ехал из Москвы в Брянск (как потом выяснилось, после Калуги мы ехали вместе с его ногой).

До этого я видел дом на производстве лишь в виде набора модулей, без дверей и без отделки. Но то, что я видел ранее внушало некоторую уверенность, что в целом всё будет хорошо. Единственное, что меня беспокоило - высокая вероятность болезни модульных домов, продувания по стыкам модулей. Забегая вперёд скажу, что всё обошлось. Но не без нюансов.

На входной и террасной ПВХ-дверях установлены обычные замки, вместо многозапорных. То есть, по периметру проёма нет ответных планок, а на двери нет цапф (роликов-зацепов), которые обеспечивали бы плотный прижим двери к раме.

Результаты не заставили себя ждать в виде U-образного продувания с нехилым потоком воздуха внизу.

Также, нас порадовали несколько оригинальных идей, воплощённых отделочниками в дизайне дома. Например, вот такое интересное решение для горловины канализационного стояка. Её просто аккуратно врезали в отделку, не задумываясь о том, как будет подключаться сливная труба или гофра унитаза.

Или вот такие водорозетки. Которые не только усложняют подключение, но и создают опасность утечки в перекрытие - при плохой герметизации или дефекте резьбы течь будет незаметна, т.к. произойдёт за отделкой.

Зато в остальном - по результатам тепловизионного обследования можно сделать выводы о качественной пароизоляции дома, отсутствии иных продуваний, кроме проблемных дверей. Углы дома, стык пола и стен, стык потолка и стен - не продуваются и не имеют перепадов температур более 2 градусов по отношению к остальному помещению. Сваи фундамента закручены с шагом 1,5 метра (при минимальном расстоянии, определённом в СП 24.13330.2021 "Свайные фундаменты" в 1 метр, а максимальном, рекомендуемом производителями свай, 3 метра). Обвязка и черновые полы обработаны антисептическими пропитками и собраны без нареканий. Противомышиные сетки установлены без малейшего провисания или замина. Окна установлены по ГОСТ 30971-2012 "Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проёмам", надо сказать, что не без волшебного пенделя от вашего покорного слуги, но тем не менее - на 90% проверяемых мною объектах монтажный шов вместо трёх слоёв имеет один, монтажную пену.

Какие-то нюансы по мелочи - устранимы. А вот недополученное лето в собственном доме компенсировать сложно. Но @RussionCyberGirl полна оптимизма и строит планы на будущее. Начнёт с ремонта дверей для их надёжного прижима. Кстати, она крутой спец по электронике, преподаватель, схемотехник и иногда на досуге взламывает спутники на хакатонах :))) Вот ссылка на её YouTube-аккаунт Айтишник из деревни, кстати там же лежит заснятый ею ролик про обследование дома.

Короче, всё было бы круто, если бы не одно "но..." Дом в таком виде мы ожидали в мае. А увидели в ноябре. Вспоминается история про то, как Студия Артемия Лебедева взялась делать сайт Тинькофф-Банку. После года разработки Олег сказал, что пожалуй студии стоит поменять свой слоган: "Долго. Дорого. О#уенно." на "Дорого и о#уенно долго." Этого можно было избежать, если бы я увидел договор на строительство дома до его подписания и перераспределил график платежей выгодным для заказчицы способом. Но тут уж пришлось работать с тем, что имеем. И в целом, мы сделали всё, что возможно из того, что было.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).

Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, выездное и удалённое обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.