Сдача жилья

Начитался я тут постов про сдачу квартир в аренду, а также про непорядочных риэлторов и решил написать свою историю - может кому-то пригодится мой опыт:

Так случилось, что у моих ближайших родственников есть несколько квартир в Киеве, которые они сдают в долгосрочную аренду. Зачастую квартиры переходят от одних арендаторов к другим, так сказать по-знакомству, без участия чьей либо помощи. Но иногда квартира освобождается и родственники просят меня разместить объявление о сдаче квартиры в аренду, поскольку не дружат с компьютером и не особо хотят общаться с назойливыми риэлторами.

Когда это произошло впервые я подготовился основательно: перечитал все советы в интернете, сделал качественные фотки (на сколько это возможно на телефон) и составил подробное описание. Уже через 10 минут после размещения объявления я получил на свой телефон первый звонок. Звонил риэлтор, который подробно расспросил меня про квартиру, стоимость коммунальных платежей и задал еще кучу вопросов, ответы на большинство из которых уже были указаны в объявление. После звонка я невероятно воодушевился, добавил в описание информацию, о которой спрашивал риэлтор и стал ждать звонка от потенциальных арендаторов. Еще минут через 10 мне позвонил другой риэлтор, на этот раз кроме все тех же вопросов он пытался навязать свои услуги по поиску арендаторов.

До конца дня мне звонили одни только риэлторы, которые засыпали меня вопросами, отнимали моё время и пытались пробиться на просмотр. Одному такому я даже поверил (он особенно уверенно раскалывал, что предлагает квартиру своим клиентам только после личного просмотра) и договорился о встрече на квартире. Как вы уже догадались он пытался впарить договор на предоставление услуг по поиску клиентов за 50% от стоимости месяца проживания, естественно был послан в пешее эротическое путешествие.

В конце концов, с какой-то по счету попытки, я все же нашел арендаторов (они почему-то пришли через риэлтора), познакомил их с хозяевами квартиры (моими родственниками) и получил от родственников свое вознаграждение в размере 100 у.е. После того как я деактивировал объявление мне еще неделю названивали риэлторы и интересовались актуальна ли квартира.

В дальнейшем я стал хитрее и начал использовать ряд наработок, который позволили мне минимизировать время, потраченное на сдачу квартир в аренду, а также сохранить нервы.

Несколько лет назад я познакомился с человеком, который владеет большим количеством квартир в Киеве. Этот человек живет на две страны и не имеет постоянной возможности и желания администрировать свои квартиры. В разговоре я случайно упомянул о своей эпизодической помощи родственникам, в ответ получил предложение осуществлять управление его квартирами за фиксированную оплату. Немного подумав я согласился, хотя и не представлял как я это все потяну.

В мои обязанности входит проверка состояния квартиры раз в несколько месяцев, оплата коммуналки, общение с арендаторами по любым вопросам (среди них встречается немало иностранцев), а также урегулирование возможных проблем и ремонтов. Также я сдаю освободившиеся квартиры в аренду, за что получаю от хозяина дополнительное вознаграждение. В начале у меня голова пухла от большого количества арендаторов, их проблемных ситуаций и ежемесячных счетов за коммуналку, но постепенно я втянулся и эта работа занимает у меня не так много времени и приносит стабильный доход. На данный момент я управляю 15 квартирами.

А теперь собственно говоря сами лайфхаки, ради которых я и пишу этот пост:

1. Никогда не указывайте в объявлении свой постоянный номер телефона (благо в Украине есть возможность свободно покупать карточки мобильных операторов). Сдали квартиру - выключили рекламный номер и забыли о нем до следующей необходимости.

2. При размещении объявления указывайте, что вы риэлтор. Для этого достаточно сделать отметку в графе частное лицо либо бизнес. Такая маленькая хитрость избавит вас от десятков звонков со стороны риэлторов с сотнями вопросов про состояние квартиры и инные обстоятельства. Другие риэлторы будут принимать вас «за своего» и будут звонить только для того чтобы уточнить актуальна ли еще ваша квартира и когда вы ее показываете. Также это позволит влиять на рынок в дальнейшем, когда вы захотите понизить либо повысить цену на свой объект недвижимости. Зачастую, когда вы размещаете объявление как частное лицо ваше объявление начинают бесконтрольно копировать другие риэлторы и, когда вы захотите понизить либо повысить цену, клоны вашего объявление будут оставаться на старой цене. Любые уговоры либо угрозы с вашей стороны, как частного лица, действовать не будут и эти объявления еще долго будут украшать сайты по аренде недвижимости. Другое дело если квартиру сдает риэлтор (бизнес). Ведь существует негласное правило (риэлторская этика) - без согласия одного риэлтора другие риэлторы не могут дублировать его объявления (исключение конечно случатся, но в целом это очень облегчает процесс).

3. Не пытайтесь заработать на комиссии как риэлтор (как бы это заманчиво не выглядело). Предлагая вашу квартиру без комиссии вы автоматически делаете ее привлекательной как для потенциальных арендаторов, которым удастся сэкономить на комиссии, так и для риэлторов, которые будут приводить своих клиентов в первую очередь именно к вам.

4. Обязательно заключайте договор (можно неофициальный) и составляйте акт приема-передачи имущества. Это убережет вас от возможных проблем в будущем.

5. Всегда берите депозит за квартиру. Именно депозит, а не плату за последний месяц проживание. Наличие депозита дисциплинирует арендатора, из депозита можно удержать оплату за коммунальные платежи и мелкий ремонт в квартире по вине арендатора. Если все нормально, то депозит возвращается арендатору в момент его выселения.

6. Никогда не стоит идти на уступки по поводу отсрочки платежа за аренду. Предлогов будет достаточно: не заплатили зарплату, разрешите оплатить аренду в следующем месяце; сейчас временные трудности пришлось сильно потратиться и все в таком духе. В большинстве случаев такие проявления мягкости приводят к тому, что арендатор проживет свой депозит и в лучше случае быстро съедет, в худшем случае оставит после себя долги за коммуналку и повреждения в квартире, которые прийдется компенсировать из своего кармана.

7. Если вы уже разместили объявление то будьте готовы показывать вашу квартиру в любое время. Именно скорость реакции позволяет конкурировать с риэлторами, которые никогда не показывают только один объект недвижимости за раз. Потенциальный риэлтор старается совместить несколько просмотров в одном районе или даже локации за день. Исходя из этого риэлтор будет подстраивать и хозяев и клиентов под свои потребности, в итоге показ потенциальному клиенту может затянуться на несколько дней. Моё правило следующее: если люди просят показать квартиру сегодня и сейчас - я еду и показываю. Поверьте, такой подход окупается сторицей.

8. Самое главное правило аренды: занимайтесь сдачей в аренду самостоятельно либо доверяйте только проверенным специалистам.

Уточнение. Ребята, учитывая численные комменты хочу пояснить: я не считаю себя риэлтором, этот процесс можно охарактеризовать скорее как администрирование (управление) недвижимостью под ключ. Свои услуги хозяевам я не навязываю, они сами находят меня по сарафанному радио.

И ещё, я ни в коем случае не считаю риэлторов злом. Среди них, как и везде, есть профи своего дела. И больше того, я не пытаюсь выглядеть на их фоне лучше. Я лишь даю некие рекомендации, полученные исходя из собственного опыта, которые позволят сделать процесс самостоятельной сдачи в аренду квартиры более гладким и контролированным.

Всем добра и стабильного пассивного дохода;)

Многие наши соотечественники жалуются на то, что в России снять квартиру проблематично. Рынок аренды жилых помещений в нашем государстве просто шикарный, а условия простые и понятные. Цены, в сравнение с международными, очень низкие. В Китае жилье стоить больших денег, а в Гонконге и вовсе самое дороге в мире.

На фото ниже социальное жилье в Гонконге - популярное место для фотосетов

Правила съема квартиры в Китае:

1) Контракт заключается на один год

Как правило именно на этот период времени соглашаются сдавать квадратные метры хозяева. Найти же апартаменты на меньший срок крайне проблематично. Разве что кто-то из иностранцев съезжает раньше времени и желает пересдать, дабы вернуть уплаченные заранее деньги. Краткосрочная аренда возможна в отелях.

2) Залог

Пункт следует из первого. Никогда, абсолютно никогда, квартиру не сдают без возвратного депозита. Сумма его, как правило, равно двум ежемесячным платежам. И я считаю, что эта мера должна стать мировой практикой. И активно внедряться в России. Ибо поможет обезопасить собственника, и отсеять неплатежеспособных квартиросъемщиков.

А кому интересно может посмотреть как выглядят новостройки в Китае и сколько стоит обычная квартира в "маленьком" городке на Юге Поднебесной.

https://youtu.be/TlOMY5NqsBw

3) Не платишь - с вещами на выход

Если, вдруг, вы не захотите платить по счетам - то вас быстренько выселит полиция. Проблем с отключением электричества и воды, а также созданием условий, в которых нерадивый квартирант убежит сам, также не возникнет. И я полностью согласен с этим аспектом. Законы в Китае на стороне собственника, и это огромный плюс.

Я считаю, что хоть в Китае и есть сложности со съемом жилья, особенно если вы иностранец, но в общем и целом их законы намного лучше наших. Владелец недвижимости не останется у разбитого корыта, а правосудие будет всегда защищать его интересы, как и должно быть в любой развитой стране.

Инстаграм

Телеграм канал о жизни в Азии и путешествиях

Речь пойдет про найм квартиры. Я решил переехать из Мск в СПб. Съездил в СПб, нашел квартиру, точнее студию. Для кого как, но для меня переезд - это всегда стресс. Так вот, нашел квартиру. Приключения начались как только принял решение заключить договор. Во-первых, местный маклер помощник московского маклера без доверенности от собственника. Доверенность есть только у московского. В доверенности и правоустанавливающем документе адрес один и тот же, а кадастровый номер разный. На это я закрыл глаза, ибо квартира понравилась по цене, качеству и локации. Вероятно, квартиру распилили на n маленьких студий, что в Питере сплошь и рядом. Местный маклер подтвердил. Когда, начали оформлять договор внезапно выяснилось, что арендная цена выше на 3000 рублей. По цене в объявлении предложили рассмотреть соседнюю студию. Не критично, потому что отличия незначительные. Как обычно, повсюду следы естественного износа. Самое неприятное то, что дверной проем в санузел сломан. Местный маклер заверил меня, что после заезда починят за счёт управляющей компании. Я поверил, куда деваться.

Т.к. человек с доверенностью в Москве, а я в Питере мне предложили такую схему. Я подписываю его экземпляр договора, он мой. Потом, обмениваемся фото по ватсап. Ну ОК, вроде ничего криминального. Так сказать, удаленка в сфере аренды. Питерский маклер распечатывает договор, я подписываю, и, тот отправляет фото московскому маклеру, у которого есть доверенность. Т.е. тому кто выступает наймодателем. Прошу их сделать то же самое. Мне сообщают, что сегодня уже поздно и распечатать второй экземпляр договора в Москве невозможно. Т.е. мой экземпляр распечатать нельзя. Мне предлагают подождать до завтра. Но, деньги, по их мнению, я должен обязательно перевести сегодня. Я сопротивляюсь, настаиваю - сначала подпись, потом деньги. Тщетно. Желание прекратить мытарство толкает меня на риск. Соглашаюсь на перевод денег. Почему!? Да потому что устал... Кто искал квартиру в найм, тот поймет. Уже куча вариантов пересмотрено, и, повсеместно какие то проблемы: одни сдают без доверенности, другие просят приехать в офис и оплатить услуги, третьи вообще не хотят ехать показывать квартиру, если я заочно не гарантирую им съём, и т.п. Ужасная ситуация на рынке аренды. Из года в год ничего не меняется.

Итак, вторник, вечер, я перевел деньги. Скинул платёжку московскому маклеру. В ответ получаю вопрос - почему я перевел деньги на ИП, а не просто ФЛ по номеру телефона. Отвечаю - потому что наймодатель указан как ИП ФИО. В принципе понимаю, платить налоги никто не хочет. Тем не менее, меня это настораживает.

Наступила среда. Жду фото своего подписанного экземпляра договора. Его все нет и нет. Напоминаю в ватсап несколько раз. В первый раз получаю ответ - скоро. Во второй раз реакция отсутствует. Я сильно напрягаюсь, потому что день подходит к концу. Выезжаю в Москву искать этого московского маклера.

Наступил четверг. В обед договариваемся о встрече в офисе, вечером. За полчаса до назначенного времени маклер сообщает мне, что он устал меня ждать и хочет домой к деткам. В принципе я его понимаю. Плохо когда родители всегда на работе. Но, у нас была договоренность ещё в обед. И, я уже в пути. Прошу его дождаться меня. Тщетно. Я в недоумении. Учитывая все вышесказанное мозг отказывается воспринимать то, что он мне говорит по телефону. А говорит он мне следующее - я подписал твой экземпляр договора, оставлю его на ресепшене. Приедешь, заберёшь у секретаря. Я продолжаю настаивать, чтобы тот меня дождался, ибо имел место уговор о встрече. Он повышает тональность разговора, и, выдает мне дословно следующее: "Зачем мне тебя ждать, ты что мне подарок какой то везёшь!? И, вообще чё ты заморачиваешься, у нас всего лишь договор аренды, а не договор купли-продажи.". Я вынужден был согласиться, фото моего экземпляра договора он скинул в ватсап, когда я уже был в 20 минутах до точки встречи. Я приехал, и, забрал оригинал. Мы так и не встретились. Наверное, это к лучшему. Потому что хотелось махать кулаками. Повторю, для меня переезд - это всегда стресс. Особенно, когда все вот так вот, через жопу.

Кстати, четверг - это сегодня. Пишу эту заметку по горячим следам. И, вообще, пишу первый раз в жизни. Товарищи маклеры, если читаете, прошу вас никогда так не поступать с клиентами. Мне кажется, что именно за такое поведение вас все люто ненавидят. По крайне мере, я ненавижу. Товарищи наниматели, желаю вам всем находить только порядочных риэлтеров.

P.s.: планирую перевозить вещи в эти выходные. Надеюсь, что все будет хорошо...

Навеяно постом "Про "честного" арендодателя".

Начну с самого начала, из далека (так сказать).

Жил когда-то в одном городке, что расположен на южном Урале. Была у меня подруга детства (назовем ее Катя), жила со мной в одном подъезде, этажом выше. Жили они одной семьёй, 4 женщины (сама Катя, ее сестра, мама и бабушка), в дальнейшем, мама Кати купила квартиру в другом районе, который только построился. При переезде, одна дочь только согласилась уехать с уже обжитой, старенькой квартиры, а вторая, та-что моя подруга, решила остаться с бабушкой. Во первых помогать нужно пожилому человеку, во вторых, очень не хотелось ей в новые районы переезжать. Со временем бабушки не стало, квартира досталась Катерине. Пожив в ней ещё пару лет, решила она переехать в северную столицу, чтобы обосноваться там. Квартиру продавать не стала, в случае если, вдруг пойдет что-нибудь не по плану, всегда можно вернуться.

Решила Катерина значит сдать свою жилплощадь в аренду, разместила объявление на всем известном сайте объявлений. Ремонта в квартире небыло уже давно (но электричество работало исправно, сантехника не текла, отопление грело хорошо), мебель и электроника тоже сильно устарели, в целом же, жить было можно вполне. Цену выставила довольно не высокую, просто чтобы отбить коммуналку, ну и потихоньку деньги копились на ремонт и все прочее. На самом деле цена была ниже средней по рынку в полтора раза. Однако, народ приходил, помещение смотрели, и отказывались, по уже вышеперечисленым причинам. Всем хочется за копейки пожить в апартаментах класса "презедентский люкс".

В итоге, через месяц нашлась такая пара, которая согласилась арендовать квартиру, с некоторыми условиями. Семья была особо не примечательная, муж, жена и ребенок лет 6-7. Довольно скромные, тихие, спокойные. Договорились они вот о чем: арендатор был обязан вовремя оплачивать все коммунальные платежи, и самостоятельно сделать ремонт в снимаемом помещении за счёт аренды. Должны были очитаться по чекам и фотографиям. Хозяйка квартиры уже в это время должна была находится в Санкт-Петербурге и ездить за 2500 км естественно не резонно. После того, как долги по чекам перекрылись бы арендой, нужно было в штатном режиме перечислять деньги за аренду после уплаты всех платежей. С обеих сторон разногласий небыло, они заключили договор, и разошлись по своим делам. Катерина благополучно уехала как и задумывала, арендаторы принялись проживать да ремонт наживать.

Прошло месяца 3-4, меня направили в командировку в Выборг. Проезжая через Питер решил я заехать к подруге, поинтересоваться как устроилась, как поживает и все в целом. Она мне с радостью сообщила что ремонт в квартире сделали, все отлично и хорошо. Ремонт обошёлся более чем в 100 000₽. А это было примерно 2 года проживания (не считая коммунальных). Показала мне фото ремонта, тут то я впал в ступор.

Фишка в том, что у нас в подъезде жила ещё пара, как раз на этаже где проживал я. Когда я жил ещё в родительской квартире, в соседнюю по площадке, заехала семья (назовем их Ивановы), с какой-то из ближайших деревень. Квартиру они купили и сделали в ней хороший ремонт. Друзей у Ивановых в городе не было, им было скучно, я один из первых кто с ними пересекся и познакомился. Они часто приглашали меня домой посидеть, выпить пару кружек темного и поболтать о том что творится в мире. В общем пару раз в неделю я к ним захаживал, и ремонт в той квартире знал.

Так вот, после того как Катя мне показала фото своего нового ремонта, я ей сообщил, что это квартира Ивановых. Ремонт один в один как и у них. На что она очень удивилась, позвонила арендаторам и попросила выйти с ней на видеосвязь. Тогда они отмазались, типо телефон сломан или что-то в таком духе. Потом много ещё динамили всячески, то не дома то на работе, то тырнет плохой.

Я вернулся домой, решил навестить свою маму, и за одно пробить, что там с квартирой подруги на самом то деле. Позвонив в звонок, был проигнорирован, хотя четко было слышно что за дверью кто-то есть. После чего, зашёл я к Ивановым, и поинтересовался не приходят ли соседи к нему переодически. Оказалось что на самом деле, пообщаться, то, за кружечкой пивка нескем стало после моего переезда, а тут вот есть ребята, которые также не против новым знакомствам. И наверняка при какой-то посиделке сделали эти замечательные фотографии.

По итогу, Кате пришлось взять отпуск, и приехать домой, неожиданно для арендаторов. Так же неожиданным было, то-что она, как оказалось, оформила все очень даже официально, и должна была выплачивать налог с дохода, по этому все чеки и справки собирала, и сохраняла. Ещё она сохраняла все переписки и фотографии которые ей отправляли. Когда Катерина попала в свою квартиру, то увидела что ремонт даже и не планировался начинаться. Она потребовала от этой нечестной парочки, чтобы они выплатили ей все деньги за тот период что они проживали, и чтобы валили на все четыре стороны. Пригрозив им заявлением в полицию по статье мошенничество. Правда не стала их выселять сразу, маленький ребенок и все такое, дала им на сборы и все остальное 2 недели.

Арендаторы сначала отказались выплатить деньги, подумав что хозяйка хаты блефует. Катя пошла в наступление и действительно написала заявление. Его приняли и вызвали на допрос обоих супругов. Следователь предложил все-же примириться, деньги отдать и выехать с квартиры. По итогу так и сделали, деньги вернули, и съехали.

Подруга моя, Ивановы хоть и бывшие мои соседи, но мои, прояснил ситуацию я, по этому тег "мое".