Застройщик комплекса Flora&Fauna хотел за свой счет построить для жителей школу и детский сад, но власти оказались против
В Заельцовском бору разгорается социальный конфликт: региональное правительство попросило мэрию убрать из планов строительство детских садов и школ в районе жилого комплекса Flora&Fauna. Аргумент властей простой: территория — особо охраняемая природная, строить ничего нельзя, и мэрия должна подчиниться и привести все документы в соответствие. Но застройщик комплекса готов возвести школу и детский сад для своих жителей — и жителей других окрестных домов — за свой счет, и регламент ООПТ ему это вроде не запрещает. Подробности — в материале НГС.
«Это заместитель губернатора просит?»
В начале ноября комиссия по внесению изменений в Генплан Новосибирска рассматривала нетипичный вопрос: из документа потребовали убрать уже запланированные в районе ЖК Flora&Fauna на Дачном шоссе детские сады и школу.
Инициатором изменения Генплана выступил заместитель губернатора Роман Теленчинов. Аргументация правительства простая: главный документ о городском развитии нужно привести в соответствие с законодательством. Несколько лет назад на всю территорию Заельцовского бора, включая те участки, где уже есть или строится жилье, наложили зону особо охраняемой природной территории (ООПТ). И теперь с нее нужно убрать все объекты местного значения, включая социальные.
— После создания лесного парка в марте 2023-го мэрией города Новосибирска не обеспечен учет режима особой охраны лесного парка в Генеральном плане, — отметил в обращении к Максиму Кудрявцеву замгубернатора (копия имеется в распоряжении НГС). — Из карт размещения объектов местного и регионального значения Генерального плана не исключены планируемые объекты: две общеобразовательных школы, два детских сада, два медицинских учреждения, библиотека.
По действующей редакции Генплана, в районе ЖК Flora&Fauna планировали построить два детских сада и школу. Участок для них находится в аренде у компании «Союз» (входит в группу «Сибирские жилые кварталы» («СЖК»), которая также построила жилые дома комплекса).
На территории планировали много объектов, все их теперь нужно исключить из Генплана. В том числе в самой заселенной части ООПТ — вдоль Дачного шоссе (на схеме — слева снизу)
Требование регионального правительства произвело на комиссии эффект разорвавшейся бомбы, сильно возмутив участвующих в обсуждении депутатов.
— Что будем делать-то, коллеги? — вопросил Антон Тыртышный, представляющий спорную территорию в горсовете. — Когда давали разрешение [на строительство], это же всё было [в плане]? Там строили жильё не просто так — людям было обещано городом, мэрией, что всё это будет. А сейчас мы говорим: ну нам советуют убрать, давайте уберем.
Присутствовавшая на заседании юрист застройщика Ульяна Воронина рассказала, что проектирование школы и детского сада уже запущено, проведены изыскания, получены необходимые техусловия для строительства, даже предварительные эскизы здания уже есть (поделиться ими с редакцией НГС в «СЖК» оказались не готовы). При этом сама территория для школы расположена в зоне хозяйственного назначения, допускающей строительство объектов образования даже в границах территории ООПТ.
Дома комплекса Flora&Fauna — не единственные здесь (хотя численность их жителей превалирует), через дорогу от них с разницей в 20 лет построены еще два многоквартирных дома
Аргументы мэрии, которую в дискуссии представляла начальник управления архитектуры и строительства Елена Позднякова, некоторые из членов комиссии сочли нелогичными. В частности, она отметила, что предоставленный по договору аренды участок предполагает несколько видов разрешённого использования — не только школу и детский сад. Соответственно, для школы потребуется выделить отдельный участок, что в границах ООПТ юридически невозможно.
Впрочем, строить всё, что указано в видах разрешённого использования земли (а список может быть очень длинным), застройщик не обязан. И, по словам Ульяны Ворониной, физически не сможет.
— Ухо режет. Люди собираются построить детский сад, а мы тут что-то обсуждаем, — возмутился депутат горсовета Евгений Яковенко.
— Это заместитель губернатора просит? Ну надо поддержать! — парировал немного опоздавший к началу дискуссии замдиректора регионального «Агентства развития жилищного строительства» Александр Савоськин. И очень удивился, что проблема с социальной инфраструктурой в этом районе уже есть, а как ее решать, непонятно.
Ещё один аргумент мэрии — то, что школа и детский сад, которые «СЖК» планирует построить целиком на собственные средства, не будут переданы на баланс города. То есть будут частными. В этом случае, отметил директор «Института градостроительного планирования» Алексей Нестёркин, они автоматически теряют статус объектов местного значения, и их всё равно нужно убрать из Генплана.
— А какая разница? — удивился Евгений Яковенко. — Есть застройщик, который готов в нынешнее время, когда кризис уже у строителей, построить для своих же жителей частную школу и детский сад — да поаплодировать хочется.
Дискуссия получилась настолько жаркой, что даже голосование не помогло членам комиссии определить судьбу территории. Принятие решения отложили до следующей — предварительно, до 13 декабря.
«Пусть построит муниципалитет»
На собственной земле застройщика строительство еще идет, но новые разрешения здесь, скорее всего, уже не выдадут
ЖК Flora&Fauna, по данным 2ГИС, сегодня состоит из восьми построенных и четырех строящихся домов. Через дорогу от комплекса находятся еще два многоэтажных дома: один построен в 1994 году, другой — в 2014-м. От них, срезая угол Дачного шоссе, идет улица Заельцовский Бор 1-й жилой поселок из 16 двухквартирных домов, а ближе к Обкомовским дачам находится Заельцовский Бор 2-й жилой поселок с более чем 20 частными домами.
Ближайшая к ним муниципальная школа находится в микрорайоне Аэропорт. Есть, конечно, и ряд частных: «Академия успеха» на 91-м перекате, «Рост» в ЖК «Жуковка», «Наследие» на Дачной. Добираться до любой из них школьнику самостоятельно затруднительно и долго. Детские сады тоже далеко — в том же микрорайоне Аэропорт. В одном из домов «Флоры и фауны» работает частный семейный детский сад, но совсем маленький и в помещении цокольного этажа.
— Мы сейчас живем в Краснообске, потому что возможности переехать во «Флору и Фауну» с двумя детьми, детсадовского возраста и школьником, у нас нет. Потому что школы там нет, в доступе садик только частный. В итоге эта квартира просто два года стоит — мы туда приезжаем только убираться, используем просто как дачу, по сути, — рассказала журналисту НГС владелица квартиры в ЖК Flora&Fauna Юлия.Детям Юлии 8 лет и 3 года, и на обещанную застройщиком инфраструктуру ее семья очень рассчитывала. Даже то, что она может быть частная, маму двоих детей не смущает — «лишь бы была возможность не возить детей за тридевять земель по пробкам». Ее поддерживает другая владелица квартиры в комплексе, Ирина.
— Сейчас мамы везут детей в центр. Выезжают в 7 утра, дальше ребенок в школе или где-то у бабушки в городе — ну то есть на чемоданах, на сумках, потому что у него еще какие-то секции. И возвращается он в 10 вечера, — объяснила она. — Получается, что мы ребенка лишаем детства — он уже с первого класса смотрит на пробки и дома не бывает. Не хотелось бы, чтобы так было.
Все жители комплекса в курсе ситуации, в которую попал застройщик, но как раз к нему у них вопросов нет. А вот к власти есть: по словам Ирины, в ноябре они даже направили обращение — по данным застройщика, 50 подписей в поддержку строительства школы удалось собрать за первые два дня.
Ирина в ответ на замечание о том, что застройщик готов построить не муниципальную, а частную школу, сказала, что для жителей, в принципе, разницы нет.
— Пусть построит муниципалитет. Но муниципалитет же не строит, — отметила женщина. — Конечно, меня смущает, что нет муниципальных школ, но я же понимаю, что, если 80 тысяч школьников в Новосибирске не получили места, если огромные микрорайоны «Плющихинский» и «Чистая Слобода» не решили эту проблему через концессию, тут она тоже не решится в ближайшие лет 5.
База отдыха вместо соцобъектов
Социальные объекты планировали построить за существующими жилыми домами: справа планировалось здание совмещённых дошкольного и школьного блоков, слева — школьный стадион
В пресс-службе «СЖК» рассказали, что работа над проектированием будущей школы и детского сада началась ещё до включения Заельцовского бора в ООПТ. Их планировали построить за домом на улице Заельцовский Бор 1-й жилой поселок, 22 — на части участка, который, согласно данным Росреестра, «обнимает» жилые дома вдоль Дачного шоссе со всех сторон. Его общая площадь составляет почти 4 га.
— Мы понимали, что несмотря на то, что Генпланом предусмотрено строительство муниципальной школы на этой территории, такое строительство в условиях дефицита бюджета может затянуться, а то и не будет реализовано вовсе. При этом до ближайшей школы — несколько километров, родители вынуждены ежедневно возить детей, чем создают дополнительную нагрузку на и без того загруженные дороги, — объяснили в компании. — Поэтому мы проявили инициативу и решили реализовать проект самостоятельно, без привлечения бюджетных средств.
На подготовку к строительству, получение техусловий, аренду земли, проектирование компания уже потратила несколько десятков миллионов рублей. Проект, подчёркивают в «СЖК», уже готов. Происходящее сегодня в органах власти застройщика удивляет: местные власти, которые ранее предусмотрели эти социальные объекты в Генплане, в проекте планировки, в соглашении с застройщиком, внезапно отказались от своих же решений, отметили в компании.
— Вместо поддержки и содействия нашей инициативе мэрия фактически заявила об отказе от строительства вообще всех социальных объектов на данной территории (не только школы, но и поликлиники, других объектов), хотя строительство в ООПТ соцобъектов разрешено, — подчеркнули в «СЖК». — В ответ на наши обращения с просьбой поддержки правительство Новосибирской области отказало и предложило строить базу отдыха. Но это вовсе не тот объект, который так остро необходим местным жителям.
В компании также рассказали, что мэрия Новосибирска предъявила застройщику иск о расторжении договора аренды, ссылаясь на то, что «Союз» не использует его, хотя была в курсе начатых на нём и связанных с ним работ. По материалам Арбитражного суда, на спорную территорию наложены обеспечительные меры, следующее заседание назначено на 17 декабря.
— Если из-за административных барьеров нам не удастся реализовать проект, мы будем взыскивать убытки с мэрии Новосибирска, — прокомментировали ситуацию в «СЖК».
«Остаются только суды»
Мэрия считает, что застройщик не осваивает арендованный участок, и через суд требует его вернуть. В компании заявляют, что земля полностью готова к строительству
На участке застройщик уже получил необходимые техусловия. Хотя и тут не без проблем: «Горводоканалу» уже пришлось устранять там аварию
Как объяснил руководитель движения «Искалеченный Новосибирск» Михаил Рязанцев, опасения мэрии заключаются в том, что если застройщик вопреки обещаниям захочет построить на участке что-то, кроме пресловутой школы, ему придётся выделить для самой школы отдельный участок. А это по закону об ООПТ невозможно.
В качестве примера эксперт также приводит строительство апарт-отеля на улице Кошурникова — на участке, который передали в аренду для строительства образовательного центра.
— К нему добавили вид использования «гостиница», и по факту сейчас строят гостиницу, а на первом этаже якобы будет образовательный центр. Хотя все всё понимают, — объяснил эксперт.
Он также отметил, что удаление из Генплана социальных объектов в зоне ООПТ в перспективе лишит «СЖК» возможности получить новое разрешение на строительство жилья в этой местности — ведь территория не обеспечена необходимой инфраструктурой. И, вероятно именно эту цель и преследуют сегодня власти, не доверяя застройщику.
По мнению гендиректора девелоперской ГК «Система» Валентина Тиунова, для компании есть два варианта: требовать компенсации убытков у мэрии или инициировать изменения в регламентах ООПТ. Это, конечно, проблемы местных жителей не решит, но вопрос, судя по всему, политический.
— Я склонен считать, что это частный случай. Стройка связана с учетом разных интересов и сторон, публичных сторон, как правило. Если это не может быть урегулировано, остаются только суды — и это существующий риск для любого застройщика, — отметил он.
Стоит отметить, что компания «Союз» намеревалась построить в зоне ООПТ не только соцобъекты, но и жилье. Застройщик прошел через несколько судебных инстанций, но власти и Верховный суд РФ, до которого в итоге летом этого года дошло разбирательство, оказались непреклонны. Таким образом, строить никакое жилье на этой территории больше нельзя вне зависимости от того, будет инфраструктура или нет.
