Черный риэлтор

Добрый день. Как я уже говорил, 25 лет занимаюсь недвижимостью и на тут описываю случаи исключительно из своей практики. Есть такое выражение - на ошибках учатся и, соответственно, дополнение к нему - плохо когда на своих.

Так вот, была у меня клиентка. У неё была однушка 35 квадрат на Водном стадионе, Смольная д.15, надо было её продать и купить трёшку там же, ну и как можно меньше доплатить. Было это ранней весной 2016. Приехал познакомиться, пофотографировать (она ко мне пришла от знакомых), ну и своими глазами все увидеть. Так вот, квартира на втором этаже в одноподъездный двенадцатиэтажке. Вообще ни о чем… Ремонту лет двадцать, без балкона, окна на козырек подъезда, завал мебели, причем старой, плюс родители инвалиды совместно с ней проживали. Когда к ней ехал, вводные уже знал и понимал, что если за 6-6,2 млн. найдем покупателя, будет праздник, но посмотрел на квартиру и понял, что праздника не будет. И тут она выдает: - Хочу 6,5 млн.! Тут все квартиры так стоят! У меня подруга продала такую же за семь, а знакомый вот там за столько! Думаю, приплыл... Хорошо, давайте вместе посмотрим, открываем ЦИАН, вылезает соседний дом, такая же двенадцатиэтажка, такая же квартира, какой то высокий этаж, в идеальном состоянии, балкон застеклён, с мебелью и техникой отдают, свободная, 6,5 млн… Объясняю, что возможно они ещё и поторгуются, много аргументов приводил, объяснял, что подвиснем с продажей, примеры приводил, когда по три-четыре года не мог продать (а ей ещё, кстати, желательно все это побыстрей провернуть), но женщина - кремень, давай, говорит, попробуем 6,55 млн. поставим, 50 тыс. скинем. Ну давай... Напомню, было это в начале весны. Она мне раз в две-три недели набирала, спрашивала как дела? А никак! от слова совсем! Вообще не было звонков! В июне помониторил, а наша красавица-квартира одна из самых дорогих в районе, среди себе подобных. Набрал, объяснил, две недели думала, потом перезвонила, ставь 6,3 млн! Желание было вообще отказаться! Ну на самом деле! попросили помочь, ты что-то объясняешь, доказываешь, аргументируешь. Ее же знакомые, которые меня рекомендовали, говорили ей – слушай его во всём, плохого не посоветует… Без толку! Дальше больше, в конце лета звонит, говорит, давай я 6 млн. в долг возьму под небольшой %, 3,5 млн. у меня есть, купим трёшку, все переедем, мебель вытряхнем и тогда мы же продадим за 6 млн. Конечно продадим, у нас же за пять месяцев ОДИН человек посмотрел! Честно сказал, что не продадим, но она же кремень, тем более подруга же продала и друг продал... В итоге: очень быстро и удачно нашли трёшку, оформили и переехали. Октябрь - цена 6,15 млн., в таком же доме вылезает такая же квартира за 5,9! Да, ещё двушка появилась в кирпичной пятиэтажке, на третьем этаже за 6. Реально понимаю, что уже и за 5,5 не отдадим… В ноябре говорю, давай за 5,7 поставим, хоть шанс будет за 5,5 продать перед новым годом, ответ убил - "Я морально не готова"...занавес. Потом было всё: и паника, и долг отдавать, и что делать, и сама уже ценник понижала. Итог: апрель 2017 - ипотечник забрал за 5 млн.. Вот ведь как получается, ей по ушам прошлись подруги, друзья, советчики, авторитеты, а агенты... зачем же их слушать… они же глупые!... Тут за 5,5 млн. морально не готова, а через какое-то время за 5 млн. отдаешь и в придачу по психо- и наркодиспансерам как сайгак бегаешь, справки собираешь. И почему, спрашивается, не послушать агента и не поставить сразу подешевле? Как-то так друзья.

Всем удачи, добра, здоровья!

Всем привет! Это мой первый пост, к сожалению, он не на позитивную тему, а больше пост-призыв о помощи к силе Пикабу - "Лиге Юристов" на тему жилой недвижимости. Возможно кто-то уже сталкивался/столкнется с аналогичной ситуацией, поэтому обратная связь по этому посту, уверен, будет полезна всем.

Итак, по порядку:

В 2018 году с супругой решили, что хватит жить на съемной квартире в Москве и пора перебираться в свою собственную. Затянули пояса, начали копить на первоначальный взнос (ПВ), т.к. однозначно рассматривали приобретение в ипотеку. Пересмотрели на циане тысячи квартир, как с ремонтом, так и без ремонта и остановились на "бабушкином варианте". Итог - в сентябре 2018 года купили (нотариус ДКП, банки (был выбор среди нескольких) без проблем выдал ипотеку, страховка в т.ч. и трехлетний титул, отдали собственнику квартиры ПВ + кредитные деньги, получили документы из ЕГРН на собственность) и начали делать капитальный ремонт (т.к. повторюсь - квартира была "бабушкиным вариантом" со старой проводкой, кривыми стенами и полом). Через 5 месяцев въехали жить.

В декабре 2019 года обнаружил в двери записку "ув. собственник, пожалуйста, свяжитесь с таким-то , управление уголовного розыска г.Москва". Связался, а позже и встретился со следователем у него в кабинете (главное следственное управление ГУ МВД ) и выяснил пренеприятнейшие известия - бывший собственник оказался черным риелтором (причем группа лиц), квартиру получили по поддельному (есть справка о данном исследовании) завещанию одинокого пенсионера в феврале 2017 года. Сейчас идёт уголовное дело (ч 4 ст.159 УК РФ) - мошенничество в особо крупном размере . Аналогичных афер у данного "риелтора" несколько, поэтому дел тоже несколько. И в общем и целом - как бы квартира не моя.

Связался со знакомым юристом (к сожалению, его специфика не в области недвижимости), который сообщил, что сейчас (в настоящий момент) я сделать ничего не смогу, т.к. юридически - квартира еще моя, и за нее должен выплачивать ипотеку пока суд не лишит меня данной собственности (в пользу г. Москвы). А суд будет только после того, как завершиться уголовное дело и Москва (в лице департамента гор. имущества Москвы) предъявят мне претензии (т.к. это вымороченное имущество, и все сделки, совершенные после мошеннических действий - отменяются\аннулируются).

На квартиру в феврале 2020 наложили арест. Т.е. я сейчас оказался большой жопе.

В связи с этим необходим совет и ответы вопросы знающих людей по следующим вопросам:

1. Что делать в сложившейся ситуации? Несмотря на то, что данное имущество вымороченное - можно ли применить "добросовестного покупателя", что было обозначено в правках федерального закона от 16.12.2019 N 430-ФЗ (применяется с 01.01.2020) , или это сказки, на практике все не так радужно?

2. Как быть с банком (ипотекой). Т.к. по предварительным срокам - если уголовное дело продлится, например, до конца 2020 года (информация от следователя), и будет новое гражданское дело по уже отнятию у меня квартиры (которое наверняка затянется еще на год)? К ним (банку и страховой) могу обращаться только после крайнего суда не в мою пользу, а до этого момента исправно платить? А что если перестану выплачивать сейчас ежемесячный платеж, отберут квартиру (попытаются), которую итак вполне вероятно отнимут? Будут ли проблемы со страховой (из разряда - вам повезло, именно этот случай не попадает под понятие титульного страхования, поэтому не беспокойте нас).

3. Как быть со страховкой (титульное страхование) - если она заканчивается в сентябре 2021 года. А суд признает, например, в октябре/ноябре 2021? Стоит ли подавать апелляции в вышестоящий суд (ведь это же растянет срок окончательного решения, дополнительные выплаты действующей ипотеки, и уже буду без страховки - а дело возможно 100% проигрышное, нет смысла затягивать данные процессы, как бы негативно для меня это не звучало).

4. При отнятии квартиры, можно ли компенсировать затраты на ремонт, выплаченные банку проценты, ПВ - или об этом могу уже забыть (т.к. их могу запросить через суд и только с черного-риелтора, который будет благополучно сидеть, и у которого ничего нет в собственности к тому моменту - и даже после того, как выйдет)?

Ваш постоянный чтец пикабу и теперь еще писатель.

Историю начну с того, что сам трудился в башмаках риэлтора и проходил с самого старта все этапы, побывал во многих ситуациях и видал тонну "интересного".

Хочется пролить свет на эту профессию и дать вам пару фактов в купе с пищей для размышления.

Сфера эта сильно не отличается от других, кому-то она близка и нужна, ввиду востребованности хороших спецов, а кто-то обжигался и считает 90% трудящихся здесь уродами, в чем является правым.

Люди приходят и полагают, что здесь огромные деньги, легкие комиссии, свободный график и все в шоколаде. Так и есть от части, но, когда ты отдаешься работе целиком и полностью, не преследуешь цель обмануть клиентов и помогаешь тем - КОМУ ЭТО НУЖНО и КТО ЭТОГО ХОЧЕТ.

Почему большими буквами? это не агрессия, а посыл.

В теории мы можем сами ремонтировать машину, например замена колес зима/лето.

Кто-то заменяет сам в гараже, на даче, да хоть у дома, почему нет? Кто-то едет на шиномонтажку и платит за работу и порой за хранение. Почему человек это делает? Карман позволяет и не хочет пачкаться, тратить время и заморачиваться.

Недвижимость здесь схожа в этом плане. Сюда намешали многое, сочно приправили блюдо отсутствием правил и законов работы агента, отсутствие учебных заведений по обучению данной профессии и в погоне за "легкими" деньгами ввели всякие уловки.

Например, фейки квартир, любите их? Я ненавижу и борюсь.

Работая агентом, топил таких господ жалобами и личными звонками, ведь легко обнаружить "фейк" при небольшом опыте и глазомере. Такие люди портят рынок, портят и так шаткое мнение о риэлторах со времен 90-х "черный риэлтор", упаси боже.

А все прозаично просто! Есть люди покупающие наши услуги, не готовые вникать в процесс, желают получить результат. Как и дизайнера нанимают, чтобы сам все придумал, нарисовал, показал, в идеале купил и поехал еще бригаду проконтролировал и сделал. Хотя магазинов много, и мы можем сами делать ремонт, останется только вопрос качества)

Но как много вы слышали прецедентов о плохих дизайнерах кидалах? я не слышал, только о руках из недостойных мест, не более того…

Агентов много, в регионах я боюсь представить как они работают, читая истории на родном пикабу о своей сфере - глаза кровью наливаются, остаются только вопросы, ну как так дерьмово можно работать и так тупо всовывать свою выгоду, не объясняя людям и не оставляя выбора, нужен ты ему, или сам все сделает!?

Сумбурно вышло, первый и спонтанный пост, готов в комменты углубиться и пообщаться, может какие-то вопросы раскрыть для вас, предлагайте темы, запишусь в писатели :)