Нелирическое отступление. Для вновь увидевших - статейка имеет непосредственное отношение к циклу "путешествие по граблям" и подробности происходящего лучше расписаны в других заметках.
Итак, у многих комментаторов постоянно возникает пара немых вопросов - во сколько же это обходится и какова экономическая целесообразность происходящего. Немых, потому что - с одной стороны задавать вопрос прямо о размере чужого кошелька невежливо, но с другой без итогового баланса подобная беллетристика теряет смысл. Отчасти сорву покровы и озвучу бухгалтерию в относительных числах. Значения будут приводиться для московского региона, средние по больнице, перевод в другие единицы мне неизвестен.
Общая стоимость - дом плюс участок, что вполне очевидно. Ранее я уже упоминал про ГПЗУ, в котором площадь дома ставится в соответствие с площадью участка. Для московского региона обычно на одноэтажный дом на каждый квадратный метр площади сечения (то есть не жилой площади, а общей, со всеми стенами, перегородками и прочим) должно быть не менее пяти квадратных метров площади участка. При этом реальная жилая площадь примерно на четверть меньше площади сечения. Переведу в метры и рубли с помощью формул. Первая из них о необходимой площади участка для дома желаемого размера.
Sp - необходимая по нормативам площадь участка в сотках.
Sl - желаемая жилая площадь дома в квадратных метрах.
k1 - нормативный коэффициент застройки. Для московского региона чаще всего установлен 0,2, в некоторых местах бывает и ниже до 0.15. Утверждён законодательно, можно только смириться, записан в ГПЗУ.
kl - коэффициент жилой площади в процентах. То, какую часть площади дома по внешнему обмеру составляет непосредственно жилая площадь. Обычное значение для дома постоянного проживания - 75%. Для летних домиков с тонкими стенами будет повыше - до 85%. Значение очень приблизительное, но для первичной оценки с точностью плюс-минус лапоть вполне годное.
Пример. Хотим дом круглогодичного проживания с жилой площадью 110 квадратных метров, получаем с округлением вверх
Sp = 110 * (0.2 * 75) = 7.4 сотки
Если промахнулись со стенами и сделали их чуть потолще, а жилой площади захотели чуть побольше, получим
118 * (0.2 * 72) = 8.2 сотки
И так далее. При обычной нарезке участков ИЖС по 7-8 соток, стометровый одноэтажный дом - максимум доступного, удовлетворяющего нормам землепользования.
У одноэтажных домов есть два существенных недостатка. Первый - теснота, по удобству он даже близко не стоял с квартирой равной площади. Второй - из окон вы будете смотреть на трехметровые заборы соседей, что влияет не только на эстетику, но и на санитарные нормы по освещённости и инсоляции жилых помещений. Эти нормы для одноэтажного дома на плоском участке выполняются при минимальном расстоянии 15 метров от соседских заборов до стен.
У данной проблемы есть два решения - либо искать надел площадью более 16 соток соответствующей стоимости, либо поднимать строение выше забора.
Для двух и более этажных домов, имеет значение другой коэффициент - плотности застройки (kp) и его значение для московского региона равно 0.4
Откуда видим, что на участке 7.4 сотки можно разместить строение в 220 квадратных метров жилой площади, причём не имеющее проблем с освещённостью и инсоляцией.
Дополнительные значения. Фундамент - забивные сваи не для московского грунта, лента и плита оказываются в одну цену, поэтому был выбран плитный. Плита под ключ мне обошлась в 14 тысяч рублей за квадратный метр.
Крыша, не самая дорогая под ключ - 10 тысяч за квадратный метр.
Монолитные межэтажные перекрытия - 7 тысяч за квадратный метр. Плитные перекрытия и марко несколько дешевле, но есть нюансы. Во-первых, они распределяют нагрузку только на две противоположные стены, что автоматически делает внешние стены несущими и требует прочного, но не самого теплого материала. Во-вторых, неравномерное распределение нагрузки усложняет конструкцию дома. В-третьих, геометрия решений ограничена - всегда должны быть две стены и плита между ними.
Возведение стен - 8 тысяч за квадратный метр жилой площади. Материал плюс работа. В зависимости от сезона материал может несколько просесть в цене. Я брал ранней весной по 6.400 за куб, сейчас он же 4.800, не сезон.
Окна - 25 тысяч за квадратный метр остекления, причем остекление занимает 12 процентов жилой площади. Обычно говорят, что профиль семидесятка оптимален для москвы, но я взял больше, так как более толстый заметно тише и теплее. На общей стоимости отражается незначительно.
Стоимость участка примерно 800 тысяч рублей за сотку. Участок средней паршивости, премиальные стоят гораздо дороже, у дешёвых слишком много проблем. Тут каждый выбирает сам, карты агентств недвижимости полно
Итого получаем за маленький домик окнами в забор
(110 / 0.75) * ( 14 000 + 10 000 + 7 000 + 8 000 + 25 000 * 0.12 ) + 800 000 * 7.4 = 12 млн. 100 тыс рублей.
Если увеличиваем участок до 16 соток
(110 / 0.75) * ( 14 000 + 10 000 + 7 000 + 8 000 + 25 000 * 0.12 ) + 800 000 * 16 = 19 млн. рублей.
(118 / 0.72) * ( 14 000 + 10 000 + 7 000 + 8 000 + 25 000 * 0.12 ) + 800 000 * 8.2 = 13 млн. 450 тыс рублей.
(118 / 0.72) * ( 14 000 + 10 000 + 7 000 + 8 000 + 25 000 * 0.12 ) + 800 000 * 16 = 19 млн. 700 тыс рублей. рублей
Для двухэтажного дома 220 квадратных метров
(220 / 0.75) * ( 14 000 / 2 + 10 000 / 2 + 7 000 + 8 000 + 25 000 * 0.12 ) + 800 000 * 7.4 = 14 млн. 720 тыс рублей
Для двухэтажного дома стоимость фундамента и крыши поделена пополам, так как для двухэтажного дома их площадь вдвое меньше. Здесь не учтены расходы на дренаж и отмостку, так как они сильно зависят от ситуации на месте и способе обустройства. Для одноэтажного они будут дороже из-за большего периметра, но могут быть построены и силами самого владельца, что можно посчитать как условно бесплатно, поэтому не указываю. Также не указана стоимость утепления по верхнему перекрытию, поскольку она идёт в разделе - куплено на сдачу.
Откуда взялись эти числа - взял расходы на своё строительство и поделил на площадь строения.
За указанную сумму вы станете обладетелем участка с тёплым контуром, прочие работы можно выполнить позже отчасти своими силами, однако строительство контура желательно завершить за один сезон, что неподъёмно для одного обычного человека.
И всё же для сравнения - стоимость квадратного метра московской квартиры составляет 200 - 400 тысяч за квадратный метр, что гораздо больше указанных сумм.
Как решается проблема второго этажа?
Первое - планировка. Стоит обратится к историческому опыту. Особняки девятнадцатого века всегда строились трехэтажными - жилое пространство было плоским и занимало второй этаж. Первый был техническим - там находились постирочные, кладовки, прихожая с гардеробными и тому подобное, что могло обойтись без яркого солнечного света. На третьем - прислуга и прочий второстепенный элемент. Как известно, господа все а Париже, но ничто не мешает построить куда более скромное жилище по той же схеме.
Второе - лестница. Её нужно строить по СНиПам и не жадничать, чтобы подъём не походил на штурм Эвереста. Просто запомнить - абсолютное табу на урезание лестницы в процессе стройки. Ширина ступени - 140 см, высота 15 см, глубина 30 см, уклон 30 градусов, два пролёта, промежуточная площадка. Для ЛЛ - такая лестница требует от 10 до 12 квадратных метров площади на каждом этаже, однако пространство под лестницей можно использовать как место для хранения.
Третье - лифт. Простой лифт под ключ на два этажа обойдётся в полтора-два миллиона рублей, что весомо, но его можно поставить потом.
Итог
Строительство требует больших денег и желательно позаботится о них заранее - в виде накоплений или кредита, но сумму можно прикинуть заранее.
Стоимость участка составляет существенную часть общей стоимости проекта и её предпочтительно оптимизировать.
Строительство двухэтажного дома обходится ощутимо дешевле одноэтажного равной площади, за счёт снижения требований к площади участка и уменьшению расходов на фундамент и крышу, но требует грамотных планировочных решений.
С учётом стоимости квартирной недвижимости, строительство дома в московском регионе имеет экономический смысл.
