В Испании ежедневно (!) окупасы захватывают около 40 домов. И оказалось, что это может коснуться абсолютно любого владельца недвижимости в этой стране. Но кто это такие — окупасы? И почему, чтобы их выселить из своего же жилья, нужно потратить несколько лет? Читайте далее личную историю борьбы за свою квартиру длиной в 3 года и комментарий юриста относительно проблемы окупасов в Испании.
«Сквоттеры в Испании — это уже отдельное социальное явление»
Историей своей борьбы с окупасами с нами поделилась Гала:
— Я живу в Каталонии. Квартиру (дуплекс) я взяла в ипотеку и планировала ее некоторое время сдавать. И в начале 2020-го года я ее сдала покомнатно на несколько месяцев — так как квартира двухэтажная, на одном этаже разместились одни люди, а другой арендовала семья из 3 человек (родители по 50 лет и их дочь), которая впоследствии оказалась «окупасной» (окупасы — люди, которые осуществляют самозахват чужих домов и квартир — прим.ред.). Эта семья заплатила за один месяц. Когда с верхнего этажа арендаторы съехали, эта семья осталась одна во всей квартире.
Когда мы уже договорились о выселении, я пришла забирать ключи и обнаружила, что дверь в квартиру заблокирована. Я им позвонила и услышала в ответ, что они якобы не дома. В полном шоке, я позвонила в полицию. Полиция приехала, когда меня на месте уже не было: окупасы открыли им дверь и сказали, что, мол, они заплатили за полгода (вероятно, показав какую-то фальшивую бумагу). После этого мне звонит полиция и говорит, что мне сейчас остается идти только в суд, так как они теперь якобы находятся в моей квартире на легальных основаниях.
Я обратилась к адвокату, который пошел по пути Уголовного Кодекса и, к сожалению, с этим адвокатом мы потеряли год — он неправильно подал заявление, которое суд отказался даже рассматривать. А уже со вторым адвокатом мы сразу же получили не только дату суда, но и дату выселения, — произошло это уже на второй год моей тяжбы.
Но окупасы здесь довольно осведомленные, тем более что информации у них очень много (в частности, правительство Барселоны и Каталонии публикует целые инструкции на предмет того, как сделать, чтобы окупаса не выселили). Соответственно, эти люди стали пользоваться этими инструкциями: за несколько дней до суда, где должны были еще раз утвердить дату выселения, они обратились к бесплатному адвокату. Он, в свою очередь сказал, что у него мало времени, чтобы ознакомиться с делом — в итоге, дату суда отложили еще на полгода, а дату выселения перенесли на февраль 2022 года.
Так, в феврале 2022 года, за один-два дня до выселения, происходит еще одна акция: окупасы говорят, что «мы здесь незащищенные слои населения, поэтому мы не можем выселяться». Суд приостанавливает выселение и переносит выселение на май.
Кстати, вся эта история с незащищенными слоями населения вскоре рассыпалась на глазах. Из-за того, что окупаски обратились к бесплатному адвокату, к ним приходили социальные службы — они зафиксировали, что в Каталонии живет их родственник с жилплощадью и что они могут спокойно заселиться туда. Более того, они прибыли в Барселону в 2020 году вообще как туристы.
В мае я со своим адвокатом прихожу к моей квартире и что мы видим: толпа людей стоит у моего подъезда и не дает зайти в подъезд; соседи вызвали полицию, которая, приехав, вызвала подкрепление; этого оказалось недостаточно, поэтому они стали звонить в омон, который разгоняет вот такие демонстрации; но, к сожалению, именно на тот момент не оказалось доступных машин и омон не приехал. В итоге выселение не состоялось, так как его не смог провести представитель суда из-за отсутствия обеспечения мер безопасности. И выселение снова перенесли, теперь на ноябрь 2022 года.
Стоит отметить, что к этому времени в мое дело вмешался еще и политический подтекст: после февраля 2022-го года, эта семья (у одного из родителей был украинский паспорт) стала лоббировать идею, что, мол, живя в этой квартире, они ведут свою маленькую войну против русской хозяйки (что, конечно же, блеф, так как они уже до февраля жили в моей квартире на протяжении двух лет).
Откуда появилась эта толпа у моего подъезда? Очевидно, эти окупасы обратились в синдикат по защите окупасов. Такие синдикаты есть в каждом районе Барселоны и Каталонии — они занимаются созывом людей, чтобы вот так вставать и не давать произвести выселение. На эти синдикаты тоже работают подкованные юристы, поэтому малейшее телодвижение со стороны собственницы будет восприниматься как противодейстивие или угроза окупасам — соответственно, процесс выселения будет задерживаться на еще более долгий срок. Поэтому поддаваться на провокации ни в коем случе нельзя.
Все это время я наблюдала за своей квартирой через инстаграм одной из окупасок; видела, что они завели кошку, собаку. Это тоже, кстати, делается для того, чтобы их не выселяли: если придет судебный пристав их выселять и увидит там собаку, он может отказаться входить в квартиру, так как тут в дело вступает защита прав животных и т.д. Собственно, все окупасы знают, что они могут заселять в квартиру детей, животных, чтобы продлить свое бесплатное присутствие в чужой квартире.
Демонстранты собрались у дома, чтобы препятствовать выселению окупасов (Источник фото — Tot Barcelona)
Что происходит дальше: наступает ноябрь, и за неделю до выселения мой адвокат и я начинаем получать звонки и сообщения от людей из вышеупомянутых синдикатов; они говорят «садитесь с нами за стол переговоров, иначе произойдет то же, что случилось в прошлый раз». На что мой адвокат сказал, что с шантажистами ни в коем случае нельзя вступать в какие-либо переговоры. Тем более, что у нас уже была договоренность с судом о том, что на этот раз на выселение приедет омон.
Омон на выселение приехал, но этих людей в квартире уже не оказалось. Две входные двери оказались закрыты и заблокированы изнутри, а из квартиры издавался лай собаки (оказалось, это была запись в колонках). Потребовалось около 2 часов, чтобы открыть двери и зайти внутрь. Вышли окупасы, скорее всего, ночью через окно на веревках (это 3-й этаж).
В каком состоянии мы находим квартиру: содраны батареи со стен, вынесен газовый обогреватель, ряд предметов мебели, все в ужасном, грязном состоянии. В общем, мне пришлось повторно делать в квартире ремонт, так как впервые я его делала перед тем, как впустить арендаторов.
Получается, я получила свою квартиру обратно в ноябре 2022 года. То есть, весь процесс занял 2 года и 8 месяцев.
Судебное шествие по прибытии в квартиру для окончательного выселения (Источник фото — La Vanguardia)
Надо сказать, что у меня случай был не из простых, так как собралось очень много факторов, мешающих выселению. Первый адвокат неудачно подал заявление, мы потеряли с ним год, потом политические моменты вмешались. У многих людей это происходит побыстрее.
Даже если выселение не произошло в первый раз, оно обязательно произойдет во второй. Очень частая ситуация, что после суда еще проходит полгода до выселения, потому что на эти выселения выстраиваются целые очереди. У судов мало ресурсов, мало судебных приставов, чтобы ходить и выселять сквоттеров. Они могут сделать 3-4 выселения в день примерно, а этих окупасов, их сотни.
Что касается последствий для окупасов, то за ними остаются пожизненные долги, но, как правило, добиться их от них невозможно. Вся информация остается в судебных архивах, но нужно понимать, что окупасы — это не те люди, которые сильно переживают на этот счет.
Окончательное выселение (Источник фото — Crónica Global)
Понимаете, люди-то везде есть разные, вопрос не в этом. Проблема в том, что именно в Испании вот такое поведение, можно сказать, поощряется правительством; именно здесь есть вот эти синдикаты, которые помогают окупасам; и все это не наказуемо. Окупасы в Испании — это уже отдельное социальное явление.
Я хотела еще от себя добавить ремарку по поводу недвижимости Испании. Из-за существования проблемы с окупасами, инвестиционный климат в стране относительно недвижимости вообще неинтересный; так как людям, желающим здесь что-то купить, надо тысячу раз себя обезопасить.
Окупасы в Испании. Законодательный аспект
Сквоттинг в Испании (незаконный захват собственности) — это серьезная проблема. Национальная организация людей, пострадавших от окупасов (ONAO) сообщает, что в 2022 году количество таких захватчиков в Испании выросло на 20% по сравнению с 2021 годом. Отмечается, что сейчас захватывают около 40 домов в день. Как можно догадаться, сквоттеры — это угроза и для инвесторов в недвижимость Испании, которые должны учитывать этот момент прежде, чем приступать к процессу покупки.
Нужно отметить, что случаи такого захвата домов или квартир встречаются в разных странах: во Франции, в США, Германии и т.д. Но в Испании это носит более глобальный и болезненный характер.
Сквоттинг в Испании стал возможным благодаря Закону 1994 года «Ley de Arrendamientos Urbanos» (Закон об аренде в городах): он позволяет людям занимать неиспользуемую или заброшенную недвижимость без разрешения владельца. Затем они должны доказать, что они использовали имущество в течение определенного периода времени. Закон был предназначен для обеспечения жильем уязвимых слоев населения, но в настоящее время им злоупотребляют огромное количество людей.
Важно понимать юридические последствия захвата собственности сквоттерами в Испании. Во-первых, в испанском законодательстве прямо говорится, что незаконное занятие чужой собственности является преступлением. Статья 245 Уголовного кодекса Испании гласит: «Любое лицо, занимающее без надлежащего разрешения собственность, жилище или здание, принадлежащее другому лицу и не являющееся его местом жительства, или остающееся в собственности против воли собственника, подлежит наказанию в виде от трех до шести месяцев лишения свободы».
Однако большая разница в испанском законодательстве существует между терминами «usurpación» (незаконный захват чего-либо без права) и «allanamiento de morada» (взлом и проникновение). Посягательство на владения происходит в случае несанкционированного проникновения в жилое помещение — в этом случае предусматривается наказание в виде лишения свободы на срок до четырех лет. Сквоттинг же обычно подпадает под категорию «узурпация», то есть преступление, совершаемое, когда объект какое-то время необитаем.
Согласно действующему испанскому законодательству, экспресс-выселение окупасов из захваченного ими жилья силами полиции возможно только в течение 48 часов с момента их вторжения. По истечении этого срока выселить захватчиков можно только через суд.
Поэтому, помимо экономического ущерба, одна из самых больших проблем связана со временем, которое требуется судам для вынесения приговора, позволяющего выселить сквоттеров. Согласно последним данным Генерального совета судебной власти (CGPJ), окончательные судебные решения о выселении сквоттеров принимались в среднем за 18,1 месяца. Это означает, что вернуть свой дом обратно владельцам удается в общей сложности спустя более 1,5 лет после его захвата.
В каких регионах Испании «окупасы» проявляют повышенную активность?
Безусловным лидером по захвату объектов жилой недвижимости продолжает оставаться Каталония — на ее долю приходится свыше 42% от общего числа случаев. Далее следуют Андалусия, Валенсийское сообщество и автономное сообщество Мадрид. Этому не в последнюю очередь способствует политика администрации многих каталонских городов, которые зачастую откровенно поощряют действия сквоттеров и даже выпускают для них официальные инструкции, которые помогают замедлить процесс выселения.
The Pizza Tactic и другие тактики, которые используют сквоттеры
Кроме всего прочего, Каталонский автономный регион является еще и местом, где возникают тактики сквоттеров, которые затем воспроизводятся в разных частях Испании. Одной из них является так называемая «Техника пиццы» («The Pizza Tactic»), которая действует в Каталонии с 2018 года.
Техника работает следующим образом: сквоттеры заказывают пиццу по адресу, который они выбрали для захвата; они останавливают курьера и платят за пиццу; затем они исчезают на два дня, чтобы занять дом на третий день; когда прибывает полиция, они могут предъявить талон на пиццу, подтверждающий, что они находятся в доме более 48 часов. Это предотвращает немедленное выселение — когда скваттеры могут «доказать», что они находились в доме не менее 48 часов, их дело должно быть рассмотрено судьей.
Однако юрист Марк Паиро Пужол в нашем разговоре отметил следующее: «Я должен сказать, что полиция вовсе не глупа. Они не станут делать выводы на основании одного лишь чека. Они расспросят соседей о владельцах и т.д.».
Еще одна тактика, которую используют окупасы — захват чужого жилья с целью получения выкупа от владельцев. Как утверждают представители ONAO, в среднем за быстрый выезд без причинения ущерба отделке, мебели и бытовой технике мошенники берут от 3 до 5 тысяч евро. При этом 25-30% этой суммы отходит мафиозным структурам, специализирующимся на данном виде теневого «бизнеса» (поиск подходящих объектов, сбор информации о владельцах, слежка за ними и т.д.).
Также в последнее время все активнее распространяется такая тактика, как «inquiocupación» (от inquilino — «квартирант»). Это означает, что арендодатель впускает этих людей в свой дом сам, они обещают платить за аренду, потом перестают платить и превращаются в окупасов.
На данный момент достаточно, чтобы окупасы предоставили ложный договор аренды, чтобы судья не мог распорядиться о немедленном выселении. В конечном итоге, судья придет к выводу, что сквоттер незаконно занимает дом, но этот процесс займет немало времени.
Взгляд юриста на проблему «сквоттеров» в Испании
Своим видением ситуации с нами поделился юрист и партнер Roca Mobility, Марк Паиро Пужол.
— Дело в том, что испанское законодательство гласит: «Каждый человек имеет право на жилье».
Итак, есть две разные ситуации, которые могут возникнуть в связи с «делом сквоттеров». Первая — это когда вы покидаете свою квартиру на короткое время, а затем обнаруживаете, что ее занимают посторонние люди. Тогда закон полностью на стороне владельца, и в таких ситуациях владелец всегда выиграет в суде. Вопрос в том, сколько у него на это уйдет времени.
Вторая ситуация — когда дом заброшен в течение многих лет. В этой ситуации, когда владелец появляется и видит в этом доме чужих людей, у него возникает проблема. В этом случае у него не так много шансов выселить этих людей.
Поэтому самое главное — это быстрая реакция. Тогда это не будет большой проблемой.
Стоит отметить, что существует много дезинформации по этому вопросу, что, конечно, печально. Кроме того, грустно говорить об этом, но сейчас это большой бизнес с обеих сторон. Некоторые люди помогают сквоттерам захватить собственность; с другой стороны, некоторые люди зарабатывают деньги, консультируя людей о том, как защититься от окупасов и т.д.
Важно также сказать, что задержки в решении подобных вопросов имеют отношение в большей степени к судам. В настоящее время суды в Испании завалены запросами со многих сторон, поэтому это и является основной проблемой.
