Строительство и ремонт

Гусары, передо мной стоит задача - построить небольшой "временный" дом, ориентировочно 6х10 метров, который послужит базовой станцией, временным убежищем и сможет пойти в дальнейшую эксплуатацию, когда будет построен основной дом.

Схема происходящего на участке такова:

Требования к дому: гостиная, 1 спальня, санузел (бойлерная) и терасса для гриля и 10 человек взрослых/детей. Должен подходить для проживания зимой и летом. На участке электричество и вода. Газа нет. Место действия - Краснодарский край.

После исследований различных видов строительства, пришел к выводу, что решение принять сам не могу. ЛСТК? Каркасный? Модульный?

Прошу посоветовать:

1) какой тип строительства выбрать, на ваш взгляд;

2) какой тип фундамента выбрать;

3) какой дом, я смогу построить сам, с учетом выбранного варианта?

4) как и какую делать крышу/кровлю?

5) почему я не должен строить сам, если у меня бюджет 1,5 млн?

6) можно ли заложить в дом такую прочность, чтобы впоследствии перенести его целиком (например краном) на соседний участок?

И самое главное - существует ли программа/сайт, где я могу сформировать проект дома, и получить список стоительных материалов - столько то бруса такого-то, столько такого, столько профиля, столько трубы и тд?

Спасибо!

После такого устройства полов, удивить меня было сложно, но можно) Посмотрел как подрядчик установил металлические дверные блоки и возник уже дверной вопрос.

Но ведь хорошие двери! Металлические, с порошковой окраской. Что могло пойти не так?

Двери прикреплены к оцинкованным профилям каркаса прямым подвесом на саморезах! Монтажный шов запенен противопожарной пеной, но при этом из кабинета есть доступ в пространство между стеной и обшивкой из ГКЛ, потому что дверь "висит" на каркасе обшивки, а не на стене.

По-моему здесь нарушены ГОСТы по монтажу дверных металлических блоков, противопожарные нормы и здравый смысл.

А что вы думаете, уважаемые эксперты?

Был сегодня на не случившихся замерах. Собственно ключи не выданы, но стройка уже закончена стадия оформления документов перед выдачей ключей. Приехали на замеры нас проводили до необходимого подъезда и так как лифты не запущенны, предложили сделать замеры вместо квартиры на 12 этаже, замеры на 2 так как дом типовой и они идентичные, а +/- сантиметр роли не играет. Собственно так как тащиться на 12 а потом еще и обратно удовольствие ниже среднего согласились и попытались сделать замеры. Но не удалось...первым звоночком стало то что попросили подождать пока позвонят, во время звонка изъясняясь на языке даже близко не похожим на русский наш сопровождающий инициировал исход 6 темнокожих и бородатых граждан из мусульманских стран. Второй звоночек на следующем фото сделанном в домовом коридоре на этаже :

А далее вишенка на торте, мы зашли в квартиру и очень быстро ее покинули чуть ли не обогнав по пути не пошедшего сопровождающего. Причина поспешного отступления, дикая вонь исторгаемая огромной баклажкой и канистрой на балконе с тем же содержимым что и на 1 фото.

И чисто теоретически, можно сказать что-то типа "Ну а что им терпеть что ли?" нет не терпеть, зачем?! 2 этаж же а у подъезда стоят 4 биотуалета во внутреннем дворе и еще 2 с наружной стороны дома. Окна открывать что бы их ссаные бутылки не воняли на всю квартиру видимо религия запрещает, ну или принюхались дома и не обращали внимания.
А 6 биотуалетов на улице, видимо это все еще слишком далеко и неудобно а то и вообще харам и виноват конечно же застройщик который не обеспечил их санфаянсем Villeroy-Boch с гигиеническим душем или биде.
Вот как то так в живую выглядит "чистоплотность" ходунов в туалет с бутылкой.

P.S. Про виноват застройщик сарказм естественно

Ранее я писал, почему приобретать участок на торгах – это выгодно! Теперь разберемся с самими торгами, что учитывать и куда смотреть на электронных площадках.

Для начала я коротко расскажу, как проходят сами торги.

Администрация того или иного региона размещает на торговой площадке лот. В нашем случае – это земельный участок. Лот размещается в среднем на 30 дней и фиксируются ключевые даты. Покупатель подает заявление на участие в аукционе, вносит необходимый задаток и в определенную дату учувствует в торгах. Далее, если участник выигрывает аукцион, в течении 10 дней заключает договор-купли продажи, оплачивает участок и регистрирует договор в Росреестре.

Предположим, что с лотом мы определились, проверили категорию земли, ограничения, обременения и т.д… Теперь нам нужно обратить внимание на несколько основных пунктов на самой торговой площадке:

• Дата и время окончания подачи заявок на участие – это последний день обработки наших заявок. Подавать заявку лучше раньше даты окончания, чтобы точно быть уверенным, что администрация успеет обработать наши документы и не пришлет отказ.

• Дата и время проведения торгов – здесь все понятно, это день начала проведения торговой сессии. Обычно торги начинаются рано утром и желательно под них освободить как минимум половину своего дня, ведь никогда не знаешь сколько времени будут идти торги.

• Начальная цена — это минимальная цена, с которой начинаются торги на аукционе. Нужно всегда учитывать, что в зависимости от участка эта цена может быть увеличена в несколько раз. Вполне нормальной считается ситуация, когда начальная цена вырастает в 10 раз.

• Размер задатка – это денежная сумма, которую участник вносит на счет электронной площадки. Обычно задаток варьируется в диапазоне от 3 до 20% от начальной цены лота. В извещении о проведении аукциона указывается точный размер задатка. При проигрыше на торгах, задаток возвращается на ваш счет в течении 3х календарных дней. При победе на торгах, задаток засчитывается в счет оплаты лота, а при отказе заключения договора, задаток не возвращается!

• Комиссия площадки. Комиссия электронной площадки берется только с победителей аукциона! Она отличается в зависимости от площадки, типа торгов и т.д… Но в среднем она составляет 1-1,5% от начальной стоимости лота

• Этапы оплаты аренды. В договоре аренды особое внимание нужно уделить пунктам об этапах оплаты аренды. Она может быть помесячная, ежеквартальная или годовая. Самый выгодный вариант, конечно же ежемесячная оплата, о чем я рассказвал в предыдущем посте.

• Срок аренды. Завист от категории и вида разрешенного использования участка. Максимальный срок договора - 49 лет. Участки под ИЖС, чаще всего сдаются сроком на 20 лет

Сколько по времени идут торги?

Точно ответить на этот вопрос невозможно, но можно предположить и попробовать рассчитать. Есть как минимум два фактора, виляющих на длительность проведения торгов.

• Предполагаемое количество участников. Точное количество участников торгов посмотреть нельзя, это закрытая информация, но мы можем ориентироваться на другие признаки. Первый из них — это количество просмотров лота, который будет говорить о его популярности среди потенциальных участников. Второй – начальная цена торгов, если она небольшая, а участок хороший, участников будет не мало.  Третий — это размер задатка. Бывает так, что размер задатка значительно выше, чем начальная стоимость лота, что может отпугнуть потенциальных покупателей.

• Шаг аукциона. Этот параметр напрямую влияет на длительность торгов. Чем меньше шаг торгов, тем дольше идут торги. Например, вы участвуете в торгах очень ликвидного участка рыночная стоимость которого 3 000 000р, начальная стоимость 200 000р, а шаг аукциона 6000р (3% от начальной стоимости), а вы хотите его выкупить максимум за 1 500 000р. Аукцион считается выигранным, если в течении 10 минут вашу ставку никто не перебьет, а часто бывает так, что участники затягивают с ходом до последних минут. Рассчитывая, что их оппоненты заснули или им отключили свет. Итак, если предположить, что в среднем на один ход нужно 4 минуты, то  (1 300 000/6000 ≈ 216(ходов) 216*4 ≈ 866(минут). 866/60=14,4(часа)) получаем более 14 часов торгов!

Какие шансы выиграть торги?

В первую очередь нужно определиться с максимальной допустимой ценой выкупа участка. Для этого необходимо провести глубокий анализ, как самого участка, так и возможной его рыночной стоимости. Но еще важнее понять, для какой цели вы покупаете землю. Если вы планируете выкупить участок для себя, то вероятность выигрыша в торгах достаточно высокая, особенно если речь идет об участках, предоставляемых в аренду.

Дело в том, что 90% участников торгов – это инвесторы, которые покупают участки для последующей перепродажи и заработка. Соответственно, максимальная цена выкупа такого участка будет составлять около 30-40% от его рыночной цены, а арендованного участка и того меньше. В тоже время, для будущего собственника земли, который планирует использовать ее в личных целях, покупка участка за 50-60% от его рыночной стоимости, будет уже являться выгодной сделкой. Поэтому, участвуя на торгах с целью приобретения участка для себя, шансы выиграть аукцион очень высоки.

Как рассчитать цену выкупа?

Подробный ответ на этот вопрос достоин отдельной статьи (и она будет). Здесь постараюсь описать максимально кратко и структурированно.

• Рыночные факторы

Основной ориентир для оценки – это цены на сопоставимые участки. Необходимо проанализировать похожие участки в той же локации по сопоставимым по характеристикам. Например, чтобы категория земли совпадала, так как, земли сельхозназначения намного дешевле земель населенных пунктов.

• Географические аспекты.

Это также один из ключевых факторов. Чем ближе к крупным населенным пунктам, тем дороже. Чем ближе к воде, тем дороже. Также нужно понять, если к участку подъездные пути и в каком они состоянии. Точное положение участка можно определить по кадастровому номеру, который указан в сведениях о лоте.

• Физические характеристики

Площадь, форма, зеленые насаждения на участке. Вся (или почти вся) эта информация доступна в виде документов и фото на сайте торговой площадки. Например, если на выбранном вами участке растут красивые вековые сосны, то чаще, он будет стоить дороже, чем полевой.

• Технические характеристики.

Есть ли возможность подключения участка к центральным коммуникациям, таким как водопровод, канализация, центральное отопление, интернет и электричество. Почти всегда данная информация присутствует в документации о лоте.

• Юридические аспекты

Есть ли на участке арест или сервитут. К какой категории земель относится участок, вид разрешенного использования, территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Вся данная информация доступна в выписке ЕГРН или на портале НСПД и серьезно влияет на определение цены.

Важно помнить, что все вышеописанные факторы влияют на ценообразование комплексно и в разных пропорциях.

Кому понравилась статья, можете подписаться на мой совсем еще молодой ТГ канал https://t.me/zemlevladeltsy , там я буду выкладывать больше примеров из реальной практики, здесь будет больше полезной информации для тех, кому интересны вопросы по земле. Спасибо за внимание)