Ценообразование на аренду квартиры представляет из себя среднюю оптимальную цену, но ее никто не знает, и вилку из минимума и максимума, залог агенству риелтору и депозит.
Используем вилку цен, просматривая объявления в нашем районе. Сдать сильно дороже не получится. Для снимающего самые дорогие объявления от агенств + риелторов, там комиссия двойная .
Если поставить цену ниже рынка – будет много звонков, в том числе и от скамеров, подумают, что объявление какой-то прикол.
Если завысить – звонить будут мало.
Если квартира получает 3-4 звонка в день, значит цена реальная.
Выставляем цену за квартиру без всего, затем добавляем ЖКУ и платежки в описании объявления, даже если у вас дорогие платежки, а стоимость самой аренды дешевле, объявление будет выгоднее смотреться среди похожих.
Коммунальные платежи не включены. Арендатор оплачивает квартиру (fix) вам + жку по платежке полностью самостоятельно либо переводом дополнительной суммы вам.
С учетом того, что коммуналка растет, выгодно чаще анализировать рынок и лавировать, но не себе в ущерб.
Сдача квартиры в аренду представляет из себя пирамиду посредников, наверху собственник, внизу куча посредников, агенств и риелторов, а реальный жилец в этой толпе теряется. Чем ниже ступенька, тем больше в ней всего, и тем раньше встречаются/не отсеиваются пока, отсеиваются плохо, потому что пирамида посредников постоянно нарушает этот процесс.
Самые дорогие объявления от агенств + риелторов. В таких целые коллцентры со специалистами, пытался звонить в нечто такое и квартира со средней ценой в 17 тыс в месяц + все платежки превращалась в 38 в первый месяц и половина из этой суммы это комиссия агенства плюс работа риелтора, на дозвон тратил 15 минут бестолку.
Далее идут риелторские банды с оперативным подскоком, такие цену ломят за свои услуги поменьше, но действуют оперативно. Есть категория людей, которые сдают только через такого риелтора и снимают тоже, нравится платить комиссию, хотя тут есть гарантия, что они поверят риелтору и будет меньше сложностей в процессе сделки.
Риелторы одиночки, обычно опытные риелторы, которые раньше работали на агенство. Неплохой вариант, действуют менее оперативно, зачастую имеют свою некоторую базу, основанную на манипуляции «я не агент», фотографируют квартиры и добавляют в базу, часто работают по принципу «бабовщины», т.к это женщины и ищут в основном женщинам и обездоленным. Неплохой тоже вариант, если вам им ничего платить не надо, такие часто раскрывают себя в самом конце, до последнего представляясь собственником. С этим невозможно бороться, но и как бы без разницы, если она/он готовы привести клиента и довести его до подписания ВАШЕГО договора.
Риелторы –обиженки. Такие же риелторы одиночки, но в силу *овнистого характера в момент раскрытия в случае отказа им могут назначать дальнейшие показы и не приходить на них, добавлять ваш номер в базу, подкидывать вам негативных арендаторов, с*ать личным мнением по поводу вашего договора, критикуя в нем важные пункты. На самом деле риелторские договоры именно таких «индивидов» работают по принципу «адвоката дьявола», там в основном защита арендатора идет, поэтому нам такое ни к чему. Работают в паре с молодыми людьми. Именно от них идет подача «не платить капремонт» и «вывоз мусора» под предлогами «не мой дом, я не мусорю».
Итого: сдавать надо самому, но если риелтор будет просто кого-то там приводить или таиться до последнего притворяясь реальным человеком нам это пофигу, вычислить мы его все равно сразу не сможем, если это пара, например, мужчина и женщина, женщина женщина.
Формируем в день показа очередь из желающих, половина из них вообще не приедет на просмотр или опоздает, если звонков на этот день >5 , значит, из них будет точно один риелтор с кем-то и точно один человек напрямую.
Показы в день звонка удобнее назначать, если живете в этой самой квартире или рядом с ней.
Переходим к этапу пирамиды, снизу всякая шушера, которая пытается вас обмануть, сверху вы.
Первым выдают себя всякие вурдалаки в виде посредников, у которых и клиентов то нет, клиентом будете вы.
у нас есть клиент, его все устраивает, готов въехать прямо сейчас
Клиентов нет, никто никуда не въедет.
Я сам себе агент, значит назначаем мзду в размере нескольких быстрых поездок на такси , потом берем 2 тыщи за то, что мы типа агент сами себя.
Негативных, любителей животных и любителей поболтать отключаем.
Отказываем вежливо, в духе уже нашли жильцов, кто-то внес оплату, уже составили договор .
Проговаривать это через авито звонки нельзя, объявление могут закрыть.
Прямо сейчас никого не обслуживаем, всегда ставим всех в очередь, но не скрещиваем.
Берем оригиналы документов, все имеющиеся рыбы актов передачи приемки и прочие доки.
Проживающих фиксируем в договоре, записываем тех, Кто будет ходить в гости.
На уговоры не поддаемся и заранее объяву не снимаем, несмотря на уговоры снять объявление сейчас а заехать попозже.
Единственный случай, когда можно смело переводить деньги – если арендатор выселяется, и просит заплатить последнюю платежку с депозита, а остаток перевести на карту.
Деньги берем только налом, кроме случаев с депозитом.
Перед соседями не отчитываемся, максимум – живут родственники / знакомые из соседнего города села.
Прописываем договор по месту жительства, чтобы не судиться потом в дагестане.
Чуркам можно сдавать, но если это огромные лбы, а ты хиккан – лучше не сдавать, вообще есть правило сдавать тем. Кто тебя норм воспринял и не наглеет хуеет в процессе переговоров, иначе можно попасть на вариант, что тебя не будут воспринимать в серьез.
Никого прописывать не надо, но если на хату совсем похудей, можно сделать временную регистрацию, но и взять расписку заключить перезаключить договор .
Работаем в черную, регать договор не надо, потому что 11 месяцев и <, прописывать официально по просьбе соседей тоже.
Беря Налом, нереально доказать, что ты вообще сдаешь.
Съемщик, он как педофил, может выглядеть как угодно. Может и тихушник работать 7/0 и исправно платить, а может и семья быть толпой алкашей.
Соседей о сдаче не предупреждаем, в зас*атом тсж хватит уведомить старшую, что в квартире живут родственники.
Часто по опыту резко меняет настрой съемщика появление в квартире третьих лиц – умный друг, который ему чешет, что его «стригут собственники», баба, которая предлагает устроить романтический вечер с затоплением соседей, поэтому лучше мониторить ситуацию, когда , например, приходите за деньгами или проверить счетчики.
И то, нынче капризная пиС дота молодая пошла - "БАБУШАТНИКИ НЕ ПРЕДЛАГАТЬ, БУДЕМ ВЫСТАВЛЯТЬ НА ПОСМЕШИЩЕ НА ФОРУМАХ".
Да вообще похожую что тебе тут насоветуют, сдача квартиры это всегда лотерея, просто морально будь готов к проблемам, они рано или поздно будут.
Сдача квартиры в мск, это вакханалия, тебе звонят бесконечные риэлторы и после того, как понимают, что ты не будешь с ними работают начинают гадить. Назначают показы и на них не приходят.
Желательно примерно селить = количество по прописанным в квартире по жку иначе будет переплата.
Завышаем по максимуму гарантийные платежи, откладываем сумму на случай форсмажора, выселяем по форсмажору без отсчитывания месяца, по возможности платеж не возвращаем вообще, особенно, если пункт договора подразумевает. Выселяем сразу.
