Стоит ли брать ипотеку, если жалко платить за аренду чужому дяде
Я живу в Москве. Семья — жена и ребёнок, а своей квартиры нет. Есть хорошая работа и небольшие накопления на брокерском счёте. Причём копить начал только в последние два года. До этого мои финансовые решения трудно было назвать удачными.
Пытался откладывать, но снова и снова опустошал кубышку — то зубы надо полечить, то в отпуск съездить.
Когда получалось накопить приличную сумму, то не знал, что с ней делать. Ведь если лежит на депозите — то даже не догоняет инфляцию. Чтобы деньги не пропадали, одолжил крупную сумму родственнику — и теперь считаю, что этих денег нет, не повторяйте моей ошибки.
А в другой раз вложился в солидный бизнес (хотел приобрести пассивный доход, но пока одни убытки).
Но ума хватило не бросить работу, сейчас финансовое положение семьи стабильное.
А я открыл главный секрет накоплений — нужно откладывать так, чтобы не было искушения потратить на текущие хотелки. Для этого хорошо подошёл такой инструмент, как ИИС.
Составил план и уже два года придерживаюсь его.
И теперь у меня цель — за 10-15 лет сколотить капитал условно в 10-20 миллионов рублей. Чтобы служил и базой для пассивного дохода, и страховкой для семьи, и основой для прибавки к пенсии.
Но квартира — это серьёзное искушение. Это надёжнее, чем какие-то циферки на счёте. Тем более, что родные твердят, что нужен свой угол. А тут ещё и проценты по ипотеке снижаются (цены правда ползут вверх). Может, взять ипотеку, пока не поздно?
Чтобы решение было сознательным, провёл расчёты.
Беру четыре условных семьи в вакууме. Стартовые условия у всех одинаковые: обоим по 35 лет, живут в Москве в съёмной двушке за 40 тысяч, от зарплаты после всех расходов на жизнь ещё могут выделить свободные 40 тысяч в месяц. Накопили 1,5 миллиона и теперь думают, что делать. Покупать ли квартиру в ипотеку?
Потому что жалко отдавать 40 тысяч каждый месяц чужому дяде.
Что произойдёт с ними через 15 лет? Для простоты считаем, что поправку на инфляцию мы уже сделали.
Сценарий 1. Семья Свистоплясовых не покупает квартиру и не копит. Накопленные 1,5 миллиона сохраняет как подушку на депозите, свободные 40 тысяч тратят на путешествия и развлечения.
Через 15 лет находятся там же, живут в съёмной квартире.
За это время заплатили чужому дяде 7,2 миллиона рублей за аренду.
Не хотелось бы оказаться в этой ситуации, в возрасте 50 лет уже слишком много рисков, семья в любой момент может остаться без штанов и без перспектив.
Сценарий 2. Семья Вторичкиных покупает двушку в ипотеку за 10 миллионов. Квартира худо-бедно идентична той, которую они сейчас снимают.
Ипотека 7,7% на 15 лет, платёж 80 тысяч. Переплата за ипотеку 5,8 миллиона.
Плюс ещё надо учесть коммуналку — раньше она входила в платежи чужому дяде, сейчас платить нужно за свою. Считая по 5 тысяч в месяц это ещё 900 тысяч. Итого 6,7 миллиона, отданных двум чужим дядям — банку и ЖЭКу.
Важное отличие — через 15 лет у Вторичкиных остаётся в собственности квартира. Сколько она стоит в тот момент — неизвестно. Но на длительном промежутке недвижимость защищает от инфляции (или даже растёт на 1% в год в реальном выражении).
Сценарий 3. Семья Чужедядьевых продолжает жить в съёмной квартире, но свободные средства инвестирует с целью сформировать портфель для пассивного дохода.
В плане развлечений и путешествий они вынуждены ограничивать себя, так же как и Вторичкины.
Что получается по накоплениям?
Вкладывают каждый месяц по 40 тысяч, большую часть переводят в класс активов «акции» (сюда же включая фонды коммерческой недвижимости REIT). Если взять доходность на долгосроке 5% годовых, то через 15 лет Чужедядьевы накопят 15 миллионов.
В принципе, теперь они могут купить квартиру за наличные.
Или можно начать забирать 2,5% от этого капитала, то доход в месяц составит 31 тысячу (плюс те 40 тысяч они теперь откладывать перестали).
И да, за аренду они за 15 лет также отдали чужому дяде 7,2 миллиона.
Но если выкладки верны, через 15 лет мне больше нравится ситуация, в которой находятся Чужедядьевы.
И сравните, сколько обе семьи заплатили чужим дядя.
Чужедядьевы — 7,2 млн, Вторичкины — 6,7 млн. Разница не такая большая.
Т.е. стремясь перестать платить чужому дяде, Вторичкины на самом деле не переставали этого делать.
(Откуда доходность 5%? Оценку ожидаемой доходности по классам активов я брал из статьи Павла Комаровского.)
Хуже всего быть Свистоплясовыми — если ничего не делать и не откладывать, рискуешь на старости лет оказаться на съёмной квартире со снизившимся доходом.
В этом плане Вторичкины молодцы. Любая молодая семья, которая подсуетилась и взяла ипотеку, молодцы. Кто-то уже выплатил. Кто-то вторую берёт и т.д.
Красота, уважение родственников.
К сожалению, я не в этой ситуации. Давление со стороны родственников есть — «Юра, хватит уже скитаться по углам и платить чужому дяде. Может, хотя бы в Подмосковье квартиру купите?»
Сценарий 4, семья Домодедовых.
Понимает, что купить квартиру в Москве, которая им нравится — это слишком дорого. Но какой-то угол иметь надо. Покупают студию в новостройке, какое-нибудь дальнее Домодедово. «Сами там жить не будем, но хоть сдадим, чтобы компенсировать ипотеку».
Квартира за 5 миллионов, ипотека 7,6% на 15 лет, платёж 32 тысячи, переплата 2,3 миллиона.
Сами там не жить не будут, но зато есть прописка и родные отстали сразу же.
Квартиру начали сдавать. Можно считать по-разному, но не рассчитывайте на 30 тысяч дохода в месяц)) Смена арендаторов, мелкий-крупный ремонт — на долгосроке жилая недвижимость приносит 3% годовых.
Это 12500 чистыми в месяц, которые Домодедовы смогут откладывать. Плюс 8 тысяч у них оставалось от свободных 40 тысяч. Получается по 20500 рублей в месяц, за 15 лет они накопят 6 миллионов:
Итого Домодедовы за 15 лет:
— жили в съемной квартире в Москве, отдали дяде 7,2 миллиона
— откладывали по 20 500 в месяц, накопили 6 миллионов в портфеле
— сдавали свою квартиру в Подмосковье, с этих денег заплатили проценты по ипотеке
Как видите, ситуация гораздо лучше, чем у Свистоплясовых. Но лучше ли, чем у Чужедядьевых?
Вариант «купить что можешь в Подмосковье» мне всё равно не нравится тем, что приходится морозить капитал.
И цель «пассивный доход из существенного портфеля» откладывается ещё дальше.
Этим летом с дилеммой столкнулся мой коллега. Вроде уже несколько лет уверенно идёт по пути инвестиций, но тут арендодатель стал продавать квартиру и выселять семью. Жена предложила: «может купим?». Неохота переезжать, к району привыкли...
Купить было реально, нужно было вынуть все деньги из активов и взять ипотеку.
Но в итоге передумали. Сняли квартиру в соседнем доме, переехали, продолжили инвестировать по плану.
Мы с женой также посовещались и решили пока двигаться по пути накопления.
(кому интересно, о своих пассивных инвестициях я рассказываю в телеграме: https://t.me/detochkin_invest
Раз в месяц выкладываю скриншот копилки, плюс периодически рассуждаю о природе фондового рынка. Стратегия у меня самая простая — купи и держи)
Ещё аргумент в пользу ипотеки — «зато своё». В своей квартире можно сделать ремонт под себя, можно прибить полку, не спрашивая разрешения и т.д.
Это всё классно, но не в нашем положении и не в Москве. Купить квартиру, чтобы в ней не жить — это мы можем себе позволить. Но тогда толку в этом ремонте и в прибитой полочке?
А купить ту квартиру, где хочется жить — это полноценная ипотека по варианту 2.
Скрепя сердце, откладываю вариант со своим углом.
Но зато провёл эти расчёты — и уже не так жалко отдавать каждый месяц арендную плату чужому дяде.
